Vaste leveringskosten WKO-installatie

Verduurzaming van appartementencomplexen is de laatste jaren een belangrijk thema. Daarom worden in steeds meer appartementencomplexen de appartementen voorzien van warmte en koeling door middel van een duurzame warmte- en koudeopslag (“een WKO-installatie”). Verhuurders brengen over het algemeen de vaste kapitaal- en onderhoudskosten van een WKO-installatie als servicekosten in rekening bij hun huurders.

Hoewel de noodzaak om te verduurzamen groot blijft schept de Hoge Raad in haar Acantus-arrest twijfel over de vraag of en onder welke omstandigheden de vaste kapitaal- en onderhoudskosten van een WKO-installatie voor rekening van huurders kunnen worden gebracht.[1] Indien de vaste kapitaal- en onderhoudskosten niet bij de huurders in rekening kunnen worden gebracht, dan heeft dat grote financiële gevolgen voor verhuurders.

Inmiddels zijn er diverse uitspraken van rechtbanken verschenen die meer duidelijkheid scheppen en waaruit vooral blijkt dat de soep niet (meer) zo heet gegeten wordt als het Acantus-arrest doet vermoeden.

In het Acantus-arrest uit 2022 oordeelt de Hoge Raad dat de kapitaal- en onderhoudskosten van een WKO-installatie geacht worden onderdeel uit te maken van de kale huurprijs indien:

• de verhuurder tevens de warmteleverancier is van de huurder;
• de WKO-installatie in de gegeven omstandigheden als een onroerende aanhorigheid kwalificeert;[1] en
• de verhuurder kapitaal- en onderhoudskosten bij de huurder in rekening brengt als servicekosten.

Het oordeel van de Hoge Raad heeft tot gevolg dat de verhuurder de kapitaal- en onderhoudskosten van de WKO-installatie op grond van de wet niet als servicekosten bij de huurder in rekening kan brengen.[2] De rechtspraak worstelt met deze kwalificatie van de WKO-installatie, aangezien de kwalificatie potentieel aanzienlijke (financiële) consequenties heeft voor de praktijk.

Zo biedt het woningwaarderingsstelsel momenteel geen ruimte om kapitaal- en onderhoudskosten van een WKO-installatie te verdisconteren in de kale huurprijs. De Hoge Raad beaamt dit ook, maar laat de oplossing aan de wetgever.

Inmiddels zijn er verschillende uitspraken van rechtbanken verschenen waaruit volgt dat uit het Acantus-arrest niet een algemene verplichting voor de verhuurder volgt om in alle gevallen de vaste kosten voor een WKO-installatie te dragen. Na eerdere uitspraken van de rechtbank Gelderland[1] en de rechtbank Zeeland-West-Brabant[2] heeft de rechtbank Midden-Nederland in haar uitspraak van 21 februari 2024[3] tevens een Acantus-claim afgewezen en is tot het oordeel gekomen dat de kapitaal- en onderhoudskosten van de WKO-installatie niet voor rekening van de verhuurder komen. Hoe kwam de rechtbank Midden-Nederland tot dit oordeel?

Bij de rechtbank Midden-Nederland was – zoals in veel gevallen – de WKO-installatie ondergebracht bij een andere onderneming dan de verhuurder zelf (“een Energie B.V.”). De huurders sluiten met de Energie B.V. een leveringscontract af en nemen warmte af van de Energie B.V. In dit geval wordt de warmte dus niet door de verhuurder zelf geleverd aan haar huurders. Door de Energie B.V. worden naast de verbruikskosten ook de kapitaal en onderhoudskosten bij de huurder in rekening gebracht. In dit geval was tevens in de huurovereenkomst een bepaling opgenomen dat de huurder verplichtte om de leveringsovereenkomst met de Energie B.V. te sluiten.

Anders dan in een eerdere uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland uit 2023,[4] oordeelt de rechtbank dat de kapitaal- en onderhoudskosten niet zien op de installaties voorbij de afleverset, bijvoorbeeld: het leidingenstelsel voor de vloerverwarming en koeling en de thermostaat (die eigendom zijn van verhuurder). De vaste de kapitaal- en onderhoudskosten die de Energie B.V. in rekening brengt zien alleen op de WKO-installatie en dat eindigt met de afleverset in het gehuurde. De kosten zien dus op het gehele leidingnetwerk van de Energie B.V. en de (huur van) de afleverset en bijbehorende apparatuur. De kapitaal- en onderhoudskosten heeft de verhuurder op geen enkele wijze verdisconteerd in de huurprijs of de servicekosten die de huurder aan de verhuurder betaalt. De huurder is op grond van de leveringsovereenkomst met de Energie B.V. de vaste kosten aan de Energie B.V. verschuldigd.

Bij verschillende rechtbanken is een trend te zien waaruit volgt dat het Acantus-arrest de uitzondering op de regel is. De uitspraken wijzen erop dat uit het Acantus-arrest geen algemene verplichting voor de verhuurder volgt om in alle gevallen de vaste kapitaal- en onderhoudskosten voor een WKO-installatie te dragen. De wijze van warmtelevering door middel van een Energie B.V. met een separate leverings- en huurovereenkomst is op grond van voornoemde uitspraken geoorloofd, maar het blijft een aandachtspunt om niet in een ‘Acantus-situatie’ terecht te komen.

Wilt u weten hoe u moet contracteren met uw huurder of heeft u andere vragen naar aanleiding van dit blog, neem dan contact op met Martijn van der Veen of Frouke Douma of kijk op onze huurrecht pagina.

[1] Hoge Raad, 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61.

[2] ex art. 7:233 BW 

[3] ex art. 7:237 lid 2 BW

[4] Rechtbank Gelderland, 12 juli 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:4107.

[5] Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10 januari 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:228

[6] Rechtbank Midden-Nederland, 21 februari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:899

[7] Rechtbank Midden-Nederland, 10 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2068.