Knelpunten van de Warmtewet voor de warmtekostenverdeling binnen VvE’s

In appartementencomplexen kan sprake zijn van collectieve warmtelevering, waarbij de warmte voor de verwarming van buitenaf komt en voor meerdere woningen tegelijk wordt geleverd. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan blokverwarming, stadsverwarming of een WKO-installatie. In dergelijke gevallen is de Warmtewet van toepassing. Deze wet stelt eisen aan de bemetering van de warmte, leveringszekerheid en stelt een maximumprijs voor het vastrecht en het verbruik.

In het geval van collectieve warmtelevering is de VvE veelal op grond van de splitsingsakte verantwoordelijk voor het leveren van de warmte en de warmwatervoorziening aan haar leden. In de splitsingsakte zal een verdeelsleutel (aan de hand van breukdelen) zijn opgenomen, aan de hand waarvan de kosten van de warmte worden verdeeld. Echter, ook in de Warmtewet zijn regels opgenomen over de kostenverdeling. De bepalingen uit de splitsingsakte staan in sommige gevallen dan ook op gespannen voet met de Warmtewet. In deze blog behandelen wij deze knelpunten.

In de Warmtewet staan regels met betrekking tot de levering van warmte door warmteleveranciers aan hun afnemers. Hoewel VvE’s zijn uitgezonderd van het toepassingsbereik van de Warmtewet (art. 1a lid 1 onder b Warmtewet), zijn VvE’s wel gebonden aan diverse bepalingen omtrent de bemetering en de kostenverdelingssystematiek van het warmteverbruik. De Warmtewet heeft dan ook implicaties voor VvE's die warmte leveren aan hun leden (art. 1a lid 2 Warmtewet).

Op grond van de Warmtewet zijn VvE’s gehouden om binnen een redelijke termijn zorg te dragen voor het ter beschikking stellen van op afstand uitleesbare individuele warmtemeters (art. 8 lid 2 jo. lid 3 Warmtewet). Ook worden er eisen gesteld waaraan de meetinrichting moet voldoen (art. 8 leden 6, 7 en 9 Warmtewet).

Zolang er nog geen individuele warmtemeters zijn geplaatst, dienen VvE’s zich te baseren op individuele warmtekostenverdelers die het warmteverbruik van elke radiator meten, tenzij de installatie daarvan niet kostenefficiënt is (art. 8a lid 1 Warmtewet). Indien in het geheel (nog) geen individuele meters zijn geplaatst in de appartementen, dan dienen de kosten verdeeld te worden door middel van een verdeelsleutel (art. 8a lid 2 Warmtewet).

Het voorgaande maakt dat de verdeelsleutel binnen VvE’s in sommige gevallen nog altijd een belangrijk onderdeel is van de kostenverdeling. Door de verdeelsleutel worden de kosten van warmte naar rato van hun aandeel in de gemeenschap verdeeld tussen de appartementseigenaars in het complex. De verdeelsleutel dient op grond van de Warmtewet binnen de technische en financiële mogelijkheden een zo nauwkeurig mogelijke benadering van het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker te maken (art. 8a lid 3 Warmtewet). Daarnaast zijn VvE’s bij de verdeling van de kosten gehouden om zich te onthouden van ongerechtvaardigd onderscheid tussen de appartementseigenaren aan wie de VvE warmte levert (art. 2 lid 4 Warmtewet).

VvE's hebben derhalve niet alleen de taak om het onderhoud en beheer van gemeenschappelijke delen van het gebouw te regelen (art. 5:126 lid 1 BW), maar op grond van de Warmtewet dus ook om ervoor te zorgen dat de kosten voor de warmtevoorziening efficiënt en eerlijk worden verdeeld onder de eigenaren.

Wij zien dat in veel splitsingsakten is opgenomen dat de verwarmingskosten van een gemeenschappelijke installatie tot de gemeenschappelijke schulden en kosten van de VvE worden gerekend. Deze kosten worden door de gezamenlijke eigenaars gedragen en die verdeling vindt in beginsel plaats conform de breukdelen zoals opgenomen in de splitsingsakte. Bij het vaststellen van het aantal breukdelen wordt over het algemeen gekeken naar objectieve criteria, zoals (onder meer) de vloeroppervlakte en ligging van het appartement. Hiermee wordt een kostenverdeling gerealiseerd naar rato van ieders aandeel in de gemeenschap. Niet gezegd is echter dat daarmee wordt afgerekend op basis van het werkelijke verbruik dan wel een zo nauwkeurig mogelijke benadering daarvan.

Wij zien daarnaast ook gevallen waarin niet wordt verdeeld conform breukdelen, maar bijvoorbeeld door de som van het aantal appartementsrechten. De gemeenschappelijke kosten worden dan – in geval van tien appartementen – gedeeld door tien. Ook hiermee zal niet worden afgerekend op basis van het werkelijke verbruik dan wel een zo nauwkeurig mogelijke benadering daarvan. In het bijzonder niet indien de appartementen aanzienlijk verschillen in grootte.

Voornoemde verdeelmethoden kunnen dan ook op gespannen voet staan met de in de Warmtewet voorgeschreven verdeelsleutel die het werkelijke verbruik zo nauwkeurig mogelijk dient te benaderen. De Warmtewet schrijft voor dat de verdeelsleutel gebaseerd moet zijn op objectieve criteria. Denk bijvoorbeeld aan de oppervlakte van de appartementen, de ligging, de leidingverliezen of een combinatie van factoren. Diverse correctiefactoren kunnen daardoor onderdeel zijn van de verdeelsleutel, zodat het hanteren van een onevenredige en/of onjuiste verdeelsleutel kan leiden tot juridische problemen binnen de VvE.

Appartementseigenaars zouden namelijk (in beginsel) een beroep kunnen doen op de nietigheid of vernietigbaarheid van een VvE-besluit, indien de bepalingen uit de Warmtewet niet door de VvE worden nagekomen.[1] Indien een bepaling uit de splitsingsakte in strijd is met een dwingendrechtelijke bepaling uit de wet, dan is deze bepaling in beginsel nietig en dient deze bepaling buiten toepassing te worden gelaten.[2] Besluiten die door de VvE worden genomen op grond van een nietige bepaling uit de splitsingsakte zijn op hun beurt eveneens nietig.

Indien de VvE in strijd handelt met een nietige bepaling kan dat dus verstrekkende gevolgen hebben voor de VvE. Echter, onduidelijk is vooralsnog wat de exacte juridische consequenties zullen zijn van een besluit – hoewel in lijn met de verdeelsleutel uit de splitsingsakte – dat inhoudelijk in strijd is met de Warmtewet. Denk bijvoorbeeld aan het vaststellen van het maandelijks te betalen voorschot voor stookkosten, waarbij de hoogte van dit voorschot wordt bepaald door een verdeelsleutel die in strijd lijkt te zijn met de bepalingen uit de Warmtewet.

De verdeelsleutel die is opgenomen in de splitsingsakte kan op gespannen voet staan met de eisen die door de Warmtewet worden gesteld aan de bemetering en de afrekening van de warmtekosten. Uit toekomstige jurisprudentie op dit vlak zal moeten blijken wat de exacte juridische consequenties hiervan zijn. Om juridische problemen en ontevredenheid binnen de VvE te voorkomen, is het voor VvE’s van belang om de bepalingen uit de Warmtewet in acht te nemen. Indien een VvE namelijk niet aan de Warmtewet voldoet, dan riskeert de VvE het nemen van nietige of vernietigbare besluiten.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt u meer weten? Kijk dan gerust op onze appartementsrecht en verenigingsrechtpagina of neem contact op met Martijn van der Veen, Frouke Douma of Rick Hoiting. Wij denken graag met u mee.

[1] Rechtbank Gelderland, 6 juni 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:3363, r.o. 4.4.

[2] Hof Arnhem-Leeuwarden, 30 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10505, r.o. 5.7