Huurvorderingen in faillissement

Het is in tijden van oorlog en (energie)crisis niet ondenkbaar: uw huurder gaat failliet. Wat betekent dit (financieel) voor u als verhuurder van een bedrijfsruimte? Vaak heeft een huurder voorafgaand aan zijn faillissement al een huurachterstand opgebouwd. Na het uitspreken van het faillissement wordt de huur opgezegd. Tijdens de opzegtermijn maakt de curator nog gebruik van het pand. Na het verstrijken van de opzegtermijn lijdt u schade, omdat u met een leeg pand blijft zitten (leegstandschade). Welke vorderingen heeft u als verhuurder op de (boedel van de) huurder? En hoe groot is de kans dat u uw geld nog krijgt? In deze blog leest u meer over huurvorderingen in faillissement. 

Stel: uw huurder heeft voorafgaand aan zijn faillissement een huurachterstand opgebouwd van bijvoorbeeld twee maanden. Deze huurvorderingen kunt u bij de curator indienen. Vergeet niet de bijbehorende facturen mee te sturen, zodat de curator kan controleren op wat voor periode de huurvorderingen zijn.  

De huurvorderingen in faillissement die u wegens de huurachterstand indient, kwalificeren als concurrente vorderingen. Een huurvordering heeft de lage positie in een faillissement. In de praktijk worden concurrente vorderingen bijna nooit voldaan. Als de curator al toekomt aan een uitdeling aan de concurrente schuldeisers, zal dit vaak slechts een (klein) percentage van de vordering zijn. Er is dus een grote kans dat u niets van deze huurvordering terugziet. U kunt dit risico verkleinen door bij het sluiten van de huurovereenkomst een aanvullende borgstelling of bankgarantie te bedingen van de huurder. 

De hoofdregel is dat een faillissement geen invloed heeft op bestaande (wederkerige) overeenkomsten. De huurovereenkomst loopt dus in eerste instantie na het faillissement nog steeds door. In de meeste gevallen zal de curator de huurovereenkomst willen beëindigen, zeker wanneer de ondernemingsactiviteiten van de huurder niet worden voortgezet.  

Een beëindiging van de huurovereenkomst kan ruwweg op twee manieren: 

1) Eenzijdige beëindiging op grond van de wet 

De Faillissementswet bepaalt dat de curator of de verhuurder – zonder medewerking van de ander – de huurovereenkomst kan beëindigen. Bij de opzegging moet dan wel rekening worden gehouden met onder andere de opzegtermijn. De wet geeft aan dat een opzegtermijn van drie maanden in elk geval voldoende zal zijn. Als op grond van de huurovereenkomst een langere opzegtermijn zou gelden, wordt deze bepaling dus aan de kant gezet door de wet. De curator mag bovendien alleen maar de huurovereenkomst opzeggen als hij een machtiging heeft van de rechter-commissaris (artikel 68 lid 2 jo. 39 Faillissementswet). 

2) Beëindiging op grond van de overeenkomst of met wederzijdse instemming 

Vaak bevatten huurovereenkomsten een zogenoemde beëindigingsclausule. Deze beëindigingsclausule geeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te beëindigen wanneer de huurder bijvoorbeeld failleert. De verhuurder beëindigt dan de overeenkomst op grond van een contractuele bepaling. Desalniettemin moet hij zich wel houden aan de opzegtermijn van maximaal drie maanden. Het is ook mogelijk dat de curator en de verhuurder met wederzijdse instemming de huurovereenkomst op een bepaalde datum laten eindigen. Als de huurovereenkomst eindigt op grond van een contractuele bepaling en/of als partijen overeenstemming hebben over de beëindiging, dan hoeft de curator geen machtiging te vragen aan de rechter-commissaris.  

In beide gevallen geldt dat de huur na datum faillissement tot het einde van de opzegtermijn kwalificeert als een boedelvordering. Boedelvorderingen gaan qua betaling (uitdeling) vóór concurrente vorderingen. Als er voldoende geld in de boedel zit, zal de huur over de opzegtermijn doorgaans betaald worden na het salaris van de curator, de vordering van de fiscus en de vordering van het UWV. Er is dus in vergelijking met huurachterstanden van voor faillissement een grotere kans dat de verhuurder nog een deel van deze vordering ontvangt.  

Dikwijls lijdt u schade door de beëindiging (opzegging) van de huurovereenkomst. Als gevolg van de voortijdige beëindiging, zult u eerder een nieuwe huurder moeten vinden. Hier gaat tijd overheen, waardoor het pand enige tijd leeg staat. Kunt u deze leegstandschade indienen in het faillissement van de huurder? Het antwoord luidt kortgezegd: dat hangt ervan af i) op wat voor manier de huurovereenkomst is beëindigd en ii) wat er in uw (algemene) voorwaarden staat. 

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat wanneer een huurovereenkomst eindigt op grond van de wet (artikel 39 Faillissementswet), de verhuurder geen vordering aanvullende schadevergoeding wegens voortijdige beëindiging in kan dienen in het faillissement van de huurder. Deze regel geldt niet wanneer de huurovereenkomst eindigt op grond van een contractuele bepaling uit diezelfde huurovereenkomst, waaruit volgt dat een tussentijdse beëindiging (bij faillissement) mogelijk is. Als de huurovereenkomst op deze manier eindigt, kunt u als verhuurder – als u ook aan de tweede voorwaarde voldoet – wél uw leegstandschade indienen. 

De tweede voorwaarde voor het indienen van een vordering wegens leegstandschade is dat in de (algemene) voorwaarden van de huurovereenkomst een bepaling moet staan over de (hoogte van de) schadevergoeding die de huurder verschuldigd wordt bij vroegtijdige beëindiging. De verschuldigdheid van leegstandschade moet dus contractueel zijn overeengekomen. Maar let op! Zo’n leegstandschadebepaling heeft dus geen effect tegenover de curator als de huurovereenkomst op grond van de wet opgezegd is.   

U kunt dus een vordering wegens leegstandschade indienen wanneer i) de huurovereenkomst beëindigd is op grond van een contractuele bepaling en ii) uw algemene voorwaarden een bepaling bevatten over het verschuldigd worden van leegstandschade. Deze vordering wegens leegstandschade kwalificeert als een concurrente vordering en heeft dus de laagste positie in het faillissement. 

Als verhuurder heeft u mogelijk een aantal huurvorderingen in faillissement van uw huurder. Niet elke vordering heeft dezelfde positie. Als samenvatting zijn de bovenstaande huurvorderingen in faillissement in onderstaand schema overzichtelijk weergegeven: 

Wilt u meer weten over de huurvorderingen in faillissement die u als verhuurder kunt indienen? Of wilt u uw algemene voorwaarden afstemmen op faillissementssituaties? Neem dan contact op met Ellen Jager.