Huurprijswijzigingsbeding woonruimte: aanpassen huurovereenkomst verstandig

Er zijn ontwikkelingen in de rechtspraak voor wat betreft het huurprijswijzigingsbeding. De Rechtbank Amsterdam heeft dit jaar in verschillende uitspraken geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten van woonruimte oneerlijk en daarmee vernietigbaar is. Het gaat om huurovereenkomsten voor woonruimte tussen een professionele verhuurder en een consument.

De Rechtbank Amsterdam heeft het huurprijsverhogingsbeding getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (‘Richtlijn’), die consumenten beschermt. De rechter moet ambtshalve (zonder dat een consument daarom verzoekt) toetsen of een beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. De rechtbank oordeelde bijvoorbeeld in uitspraken van 27 juni 2023 en 3 augustus 2023 dat een beding, dat het mogelijk maakt om naast de jaarlijkse huurverhoging op basis van de consumentenprijsindex (‘CPI’) de huurprijs extra te verhogen met maximaal 5%, oneerlijk is. Als gevolg daarvan moest het volledige huurprijswijzigingsbeding buiten toepassing worden gelaten, want volgens de rechter kan (op grond van het Dexia-arrest) geen beroep worden gedaan op gedeeltelijke vernietiging. Dat betekent dat niet alleen het beding dat de aanvullende huurprijsverhoging regelt niet geldt, maar het gehele beding ongeldig is, inclusief de verhoging conform CPI. Het voorgaande kan volgens rechtspraak ook gelden voor incassokostenbedingen en rentebedingen.

De impact van deze uitspraken is verstrekkend, omdat de huurprijs wordt teruggebracht naar het niveau zoals dat gold bij aanvang van de huurovereenkomst. De huurprijs kan in de toekomst niet meer worden verhoogd (immers is het gehele huurprijswijzigingsbeding ongeldig) en de huurder kan de teveel betaalde huurprijs terugvorderen.

Echter, het betreffen tot nu toe alleen nog uitspraken van kantonrechters in Amsterdam. Er heeft zich nog geen hogere rechter uitgelaten over de toelaatbaarheid van het huurprijswijzigingsbeding zoals opgenomen in ROZ en dat door veel verhuurders wordt gehanteerd. Ook gaan er al stemmen op dat de uitleg die de kantonrechters te Amsterdam geven aan de Richtlijn te strikt is. Dat onderschrijven wij.

De Rechtbank te Amsterdam heeft bij vonnis d.d. 5 oktober 2023 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding (zie voor de vragen: https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Rechtbanken/Rechtbank-Amsterdam/Nieuws/Paginas/Onterechte-huurverhogingen-.aspx). Het is nog onbekend wanneer de Hoge Raad deze vragen zal beantwoorden. Wij houden u op de hoogte.

Maakt uw huurovereenkomst het mogelijk om naast de jaarlijkse huurverhoging op basis van de CPI, de huurprijs aanvullend te verhogen (met bijvoorbeeld 5%)? Dan is het verstandig om zekerheidshalve uw huurovereenkomst aan te passen. Wij adviseren om het beding waarin de huurprijs verhoogd kan worden met een aanvullend percentage te verwijderen (door te halen in het ROZ-model) en voor wat betreft een huurprijsverhoging voorlopig aan te sluiten bij de CPI ofwel de gemiddelde stijging CAO-loonontwikkeling plus 1%. Mogelijk is het in uw geval ook verstandig om het huurprijswijzigingsbeding op andere onderdelen aan te passen.

Als u meer informatie over het huurprijswijzigingsbeding wilt, kunt u contact opnemen met Frouke Douma of Martijn van der Veen. Of wilt u meer weten over huurrecht in het algemeen? Kijk dan op onze huurrecht pagina.