Aandachtspunten bij het in gebruik geven van gemeenschappelijke delen binnen de VvE

VvE’s worden met enige regelmaat geconfronteerd met de vraag of het juridisch is toegestaan om gemeenschappelijke delen exclusief en permanent in gebruik te geven aan één appartementseigenaar. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het inrichten van een deel van het gemeenschappelijke dak als (privé) dakterras door één van de appartementseigenaren. De gevolgen kunnen verstrekkend zijn in het geval het exclusieve en permante gebruiksrecht achteraf toch niet rechtsgeldig blijkt te zijn verleend. In deze blog informeren wij u aan de hand van een recent arrest van de Hoge Raad over de juridische (on)mogelijkheden van ingebruikgeving van  gemeenschappelijke delen. 

In het recente arrest van de Hoge Raad had een VvE besloten om de gemeenschappelijke delen zoals kelder en zolder exclusief en permanent aan twee appartementseigenaren in gebruik te geven. Het permante karakter van deze exclusieve toedeling heeft een goederenrechtelijk effect op de eigendomssituatie binnen de VvE. De gemeenschappelijke delen werden permanent verkleind. Om die reden was wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. De twee appartementseigenaren betaalden voor de exclusieve toedeling een vergoeding aan de VvE en de breukdelen werden aangepast. De algemene ledenvergadering had met een meerderheid van meer dan 80% ingestemd met de wijziging van de splitsingsakte. Alles leek dan ook geheel volgens de spelregels te zijn verlopen.  

De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat in een dergelijk geval het besluit van de VvE om de splitsingsakte te wijzigen unaniem dient te worden genomen. Dat houdt in dat de medewerking van alle appartementseigenaren noodzakelijk is om gemeenschappelijke delen of gemeenschappelijk deel exclusief en permanent in gebruik te geven aan één appartementseigenaar. Hiertoe acht de Hoge Raad van belang dat toedeling aan één appartementseigenaar een daad van beschikking is waarvoor levering is vereist. De VvE is (in beginsel) enkel bevoegd tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaren voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap.

In het geval de VvE bijvoorbeeld (een gedeelte van) het gemeenschappelijke dak permanent en exclusief in gebruik wil geven aan één appartementseigenaar, volgt uit het arrest van de Hoge Raad dat de splitsingsakte gewijzigd moet worden. Alle appartementseigenaren dienen met dit wijzigingsbesluit in te stemmen. Het wijzigingsbesluit is nietig als deze unanimiteit niet is behaald. Dat betekent dat het wijzigingsbesluit wordt geacht nooit te zijn genomen. De betrokken appartementseigenaar heeft in dat geval geen rechtsgeldig exclusief gebruiksrecht verkregen met betrekking tot het gemeenschappelijke dak.   

In de praktijk blijkt dat het voor VvE’s niet altijd mogelijk is om een unaniem wijzigingsbesluit te nemen. Veelal omdat één appartementseigenaar zijn medewerking niet wenst te verlenen. Voor de gevallen waarin de vereiste medewerking enkel op onredelijke gronden wordt onthouden, biedt de wet de mogelijkheid om via de kantonrechter de vereiste medewerking af te dwingen. Na het verkrijgen van de medewerking kan de rechtsgeldige exclusieve toedeling alsnog plaatsvinden.

Verder is het ook mogelijk om een gemeenschappelijk gedeelte of gemeenschappelijke delen slechts tijdelijk (exclusief) aan één appartementseigenaar in gebruik te geven. In een dergelijk geval is er geen sprake van een permanente wijziging, zodat de wijziging van de splitsingsakte en unanimiteit niet is vereist. Hiervoor is – afhankelijk van hetgeen de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement daarover bepaalt – in beginsel slechts een ‘gewone of volstrekte’ meerderheid van stemmen vereist. Daardoor kan een tijdelijk gebruiksrecht over het algemeen (veel) sneller worden verleend. De afspraken over dit tijdelijke (exclusieve) gebruiksrecht van gemeenschappelijke delen dienen (bij voorkeur) te worden opgenomen in een gebruikersovereenkomst. Het tijdelijke karakter van het gebruiksrecht dient te worden gewaarborgd door (bijvoorbeeld) af te spreken dat het gebruiksrecht eindigt bij verkoop of overdracht van het appartementsrecht.

Heeft u vragen over het exclusief in gebruik geven van een gemeenschappelijk gedeelte binnen uw VvE of twijfelt u over de inhoud van een (tijdelijke) gebruikersovereenkomst? Neem dan contact op met Martijn van der Veen of één van onze andere VvE-specialisten.