Voorkom sluiting van uw kantoorpand: tref tijdig (kli)maatregelen!

Verhuurders én huurders van kantoorruimte opgelet: vanaf 1 januari 2023 geldt er een energielabel C-verplichting. Als uw kantoorpand dit niet heeft, is het verboden om het pand in gebruik te nemen. Een ingrijpende verplichting, zeker als bedacht wordt dat duizenden Nederlandse kantoren nog niet aan deze norm voldoen.

Met energielabel C-verplichting wordt beoogd het duurzaamheidsniveau van kantoorgebouwen in Nederland te verhogen om daarmee een bijdrage te leveren aan de doelstelling zoals geformuleerd in het Klimaatakkoord 2013: halvering van de CO₂ uitstoot in 2030 en een volledig energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. 

De verplichting kan verstrekkende gevolgen hebben voor zowel eigenaren/verhuurders als huurders/gebruikers van kantoorgebouwen. Het is dus in beider belang om tijdig maatregelen te treffen. Wat de mogelijke gevolgen zijn en hoe u hierop kunt anticiperen, leest u in deze blog.

De verplichting geldt voor kantoorgebouwen met een totale gebruikersoppervlakte van minimaal 100 m², die volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) een kantoorfunctie hebben. De verplichting geldt niet voor gebouwen waarvan minder dan de helft van het totale gebruikersoppervlak als kantoorruimte wordt gebruikt en voor gebouwen die zijn opgenomen in artikel 5.11, derde lid, Bouwbesluit. U kunt hier nagaan of uw kantoorpand misschien is uitgezonderd. 

Uw kantoorpand dient uiterlijk op 1 januari 2023 een geldig energielabel C te hebben. Dit energielabel dient te worden opgesteld door een erkend energieadviseur en te worden geregistreerd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Om dit energielabel te verkrijgen, moet het kantoorgebouw beschikken over een energie-index van maximaal 1,3. Dit resultaat kan worden gerealiseerd door bijvoorbeeld dak-, vloer- en gevelisolatie, Led-verlichting, zonnepanelen en/of hoog rendement glas. Het is in bepaalde gevallen mogelijk om de verduurzaming te bekostigen met subsidiegelden.

Indien er ingrijpende maatregelen nodig zijn die aantoonbaar een terugverdientijd van meer dan tien jaar hebben, kan mogelijk eerst worden volstaan met maatregelen die een terugverdientijd hebben tot en met tien jaar en de daarbij behorende energie-index (hoger dan 1,3).

Met een reeds geldig energielabel A, B of C voldoet uw kantoorpand al aan de norm voor 2023. Een afgegeven energielabel heeft een geldigheidsduur van tien jaar. Omdat in 2021 en 2022 een andere bepalingsmethode gaat gelden, waarbij meer nadruk zal komen te liggen op het isolatieniveau van het gebouw, kan het voordelig zijn om nog vóór 1 januari 2021 een (nieuw) energielabel C bij RVO af te melden. 

Indien het kantoorpand op 1 januari 2023 niet beschikt over energielabel C, zal het niet (langer) gebruikt mogen worden. Het bevoegd gezag heeft in dat geval de mogelijkheid om handhavend op te treden tegen de partij die het in zijn macht heeft de overtreding te beëindigen. Het Bouwbesluit geeft in dit verband geen duidelijke regels en dus lijkt zowel de verhuurder/eigenaar als de huurder/gebruiker op naleving aangesproken te kunnen worden.

Als het kantoorpand niet (meer) gebruikt mag worden, leidt dat ertoe dat u als verhuurder niet kan voldoen aan uw verplichting om huurgenot aan de huurder te verschaffen. Dit levert dan in beginsel een gebrek op, waarvoor u normaal gesproken als verhuurder aansprakelijk bent. De huurder kan in dat geval verlangen dat de verhuurder alsnog de maatregelen treft die nodig zijn om energielabel C te verkrijgen. Onder omstandigheden kan de huurder ook aanspraak maken op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding.

Overigens dient de huurder zich te realiseren dat mogelijk óók van hem een actieve rol wordt verwacht om de verhuurder in staat te stellen om te voldoen aan de energielabel C-verplichting. Zo dient de huurder medewerking te verlenen aan dringende (verduurzamings)werkzaamheden en, mits er een redelijk renovatievoorstel ligt, aan renovatie. Verder dient de huurder in veel gevallen op grond van het huurcontract en de bijbehorende algemene bepalingen een bijdrage te leveren in de onderhoudskosten, waaronder mogelijk ook de kosten van energiemaatregelen.

Wij adviseren u als verhuurder om tijdig na te gaan of de energielabel C-verplichting ook voor uw kantoorpand geldt en om – indien nodig – daarvoor tijdig maatregelen te treffen. In dit kader verdient het ook aanbeveling om met huurders in overleg te treden en duidelijke afspraken te maken over de uitvoering van benodigde (renovatie)werkzaamheden en de mogelijke verdeling van de kosten.

Mocht u een nieuwe huurovereenkomst aangaan, dan kunt u anticiperen op de energielabel C-verplichting door in het huurcontract duidelijke afspraken te maken over de uitvoering van te verrichten werkzaamheden en de verdeling van de te verwachten kosten, maar bijvoorbeeld ook over de (on)mogelijkheid voor huurders om aanspraak te maken huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Wij helpen u graag!

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Frouke Douma.