Verhuurder let op: formuleer het boetebeding goed, want matiging en vernietiging liggen op de loer!

Verhuurders nemen vaak een boetebeding op in de huurovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan een boetebeding waarbij de huurder een boete is verschuldigd als hij de huur te laat betaalt, de woning onderverhuurt of de Opiumwet overtreedt. Het doel van een dergelijk beding is het fixeren van de schade en het geven van een prikkel tot nakoming van de overeenkomst. Dit doel wordt echter lang niet altijd bereikt. Is het boetebeding namelijk onjuist geformuleerd, dan bestaat de kans dat de rechter de boete matigt of dat hij het gehele boetebeding vernietigt.

De rechter heeft op verzoek van de schuldenaar de bevoegdheid om een boete te matigen indien ‘de billijkheid dat klaarblijkelijk eist’. Of dit het geval is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet de rechter rekening houden met de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De rechter kan een boete bijvoorbeeld matigen als de boete disproportioneel is in verhouding tot de overtreding. Denk bijvoorbeeld aan een boete van € 25.000 als de schade slechts een bedrag van € 100 bedraagt.

Een boetebeding kan op verzoek van de huurder worden vernietigd door de rechter als het onredelijk bezwarend is. Als het beding wordt vernietigd, dan wordt het geacht nooit te hebben bestaan. De huurder hoeft de boete dan niet meer te betalen. Een voorbeeld van een vernietigbaar boetebeding is “een boete van € 25 per dag voor iedere overtreding van de overeenkomst”. Door het ontbreken van een maximum kan dit leiden tot een onredelijk hoge boete. Rechters oordelen dikwijls dat dit onredelijk bezwarend is.

Of een boetebeding vernietigbaar is, hangt ook weer af van de omstandigheden van het geval. Is het boetebeding bijvoorbeeld opgenomen in de algemene voorwaarden, dan betekent dit dat over de inhoud van het beding door partijen meestal niet specifiek is onderhandeld. Daardoor wordt een boetebeding in algemene voorwaarden eerder aangenomen als onredelijk bezwarend. Ook is van belang of u te maken heeft met een professionele of niet-professionele huurder. Een niet-professionele huurder behoeft namelijk meer bescherming, waardoor een boetebeding met een dergelijke huurder eerder onredelijk bezwarend is.

Indien u een boetebeding heeft opgenomen in de huurovereenkomst met een consument, dan moet u ook rekening houden met de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Uit de rechtspraak volgt dat boetebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte onder deze richtlijn vallen.

In tegenstelling tot de matiging van de boete en de vernietiging van het boetebeding, is de rechter verplicht om ambtshalve – dus zonder dat de huurder daar een beroep op doet – te toetsen of de richtlijn van toepassing is en of het beding oneerlijk is. Is dat het geval, dan leidt dit tot vernietiging van het boetebeding.

De richtlijn houdt kortgezegd in dat oneerlijke bedingen die in een overeenkomst zijn opgenomen een consument niet binden. Oneerlijke bedingen zijn de bedingen waarover tussen partijen niet afzonderlijk is onderhandeld en die het evenwicht tussen de rechten en plichten van partijen voortvloeiend uit de overeenkomst aanzienlijk verstoren. Denk bijvoorbeeld aan onevenredig hoge boetes.

In 2015 oordeelde de rechtbank over een boetebeding dat inhield dat de huurder op grond van de algemene voorwaarden een boete verbeurt van € 25 per dag voor elke verplichting uit de huurovereenkomst die de huurder niet nakomt of overtreedt. Deze bepaling was onderdeel van het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte. De rechtbank oordeelde echter dat het boetebeding een oneerlijk beding is in de zin van de richtlijn. Er was namelijk niet apart over het beding onderhandeld en het ontbreken van een maximum kan ertoe leiden dat de verschuldigde boetes oneindig kunnen oplopen. Boetebedingen uit het ROZ-model werden steeds vaker onredelijk bezwarend gevonden. Daarom is het model in 2017 aangepast en zijn de boetes voortaan van een maximum voorzien.

Het is van belang dat het boetebeding in de huurovereenkomst juist wordt geformuleerd. Is dat niet het geval, dan ligt een vernietiging van het boetebeding dan wel een matiging van de boete op de loer. Dit is uiteraard niet het gewenste resultaat. Of een boetebeding wel of niet goed is geformuleerd, hangt af van de omstandigheden van het geval. Wilt u een boetebeding in uw huurovereenkomst opnemen of twijfelt u over een beding dat u reeds in een overeenkomst heeft opgenomen, neemt dan contact op met Guus Benes.