Toerekenen van huurtermijnen

Wanbetaling door huurders is voor woningcorporaties een veelvoorkomend probleem. De woningcorporatie (of andere verhuurder), kan door middel van een gerechtelijke procedure betaling van de achterstallige huurpenningen afdwingen. Veelal wordt de huurder hierbij veroordeeld tot betaling van de ontstane wettelijke rente over de achterstallige huur en de proceskosten van de gevoerde procedure.

In de praktijk ontstaat nogal eens de situatie dat de huurder wel een bedrag ter grootte van de maandelijkse huurtermijnen blijft voldoen (de verplichtingen uit huurovereenkomst lopen immers gewoon door), maar niet (geheel) aan het veroordelende vonnis voldoet. Mag de woningcorporatie dan de betalingen van de huurder eerst in mindering brengen op de rente en kosten uit hoofde van het veroordelende vonnis en daarna pas op de verschenen huurtermijnen? Gevolg van deze praktijk kan immers zijn dat hierdoor opnieuw een huurachterstand ontstaat. Voor de verhuurder is dat van belang omdat een huurachterstand van drie maanden in bijna alle gevallen leidt tot een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.

Het gerechtshof Den Haag heeft zich onlangs uitgesproken over deze vraag. In dit arrest was de situatie vergelijkbaar aan de hiervoor geschetste situatie. Het gerechtshof oordeelde, samengevat, dat de verhuurder de door de huurder voldane bedragen ter zake huurtermijnen niet eerst in mindering had mogen brengen op de rente en kosten uit hoofde van het veroordelende vonnis. In de wet is namelijk vastgelegd dat, wanneer een schuldenaar een betaling die zou kunnen worden toegerekend op twee of meer verbintenissen, de toerekening geschiedt op de verbintenis welke de schuldenaar bij de betaling aanwijst. Het gerechtshof overwoog dat bij huurbetalingen sprake is van maandelijks nieuwe verbintenissen (elke maand ontstaat een nieuwe verplichting tot huurbetaling), waarbij de huurder mag aanwijzen waarop de betaling betrekking heeft (bijvoorbeeld, de maand mei). Nu de huurder in dit geval de betalingen had aangewezen als huur door de betalingen te oormerken, oordeelde het gerechtshof dat de woningcorporatie de termijnen niet eerst in mindering had mogen brengen op de rente en kosten uit hoofde van het veroordelende vonnis. Deze hadden moeten worden toegerekend aan de huurtermijnen.

Uit dit arrest volgt dus dat u als verhuurder verplicht bent geoormerkte huurbetalingen in mindering te laten komen van de betreffende huurtermijnen. Deze huurtermijnen mogen niet in mindering worden gebracht van (overige) nog openstaande kosten en renten. Overigens bestaat in de literatuur de nodige kritiek op deze uitspraak. Zo wordt aangevoerd dat de huurovereenkomst als één verbintenis moet worden gezien en dat de visie van het hof onjuist is. Het zou daarom goed zijn als de Hoge Raad zich over deze kwestie zou uitlaten.

Vooralsnog lijk u als verhuurder echter gebonden te zijn aan de leer zoals verwoord in de hiervoor besproken uitspraak van het gerechtshof Den Haag. Echter, omdat de hiervoor geschetste wettelijke bepaling van regelend en niet van dwingend recht is, bestaat wel de mogelijkheid om in de (huur)overeenkomst van deze bepaling af te wijken. U doet er daarom verstandig aan om in de huurovereenkomst op te nemen dat betalingen die door de huurder worden gedaan, eerst strekken tot betaling van achterstallige rente en eventueel nog andere openstaande (proces)kosten.

Heeft u vragen over huurtermijnen of wilt u advies? Neem contact op met Guus Benes.