Toekomstperspectief van pachters in gevaar sinds het Didam-arrest

Pacht is het gebruik van een onroerende zaak, tegen betaling, ter uitoefening van de landbouw. De wet kent diverse pachtsoorten. Reguliere pacht is, zoals de naam doet vermoeden, het wettelijke uitgangspunt. In de praktijk wordt reguliere pacht echter verdrongen door een andere pachtvorm: kortlopende geliberaliseerde pacht. Reguliere pacht is daardoor wel omschreven als reservaat voor oude gevallen.[1]

Een belangrijk verschil tussen reguliere en geliberaliseerde pacht betreft het zogeheten continuatierecht. Dat recht geldt bij reguliere pacht. De pacht wordt daardoor aan het einde van de looptijd (in beginsel) steeds vanzelf verlengd. Bij geliberaliseerde pacht geldt het continuatierecht niet. Dan is het toekomstperspectief van de pachter dus onzekerder. Die onzekerheid geldt temeer als wordt gepacht van de overheid. Dat komt door het baanbrekende Didam-arrest van de Hoge Raad. 

Het Didam-arrest[2] heeft betrekking op verkoop van onroerende zaken door de overheid. De Hoge Raad bepaalde dat potentiële gegadigden daarbij gelijke kansen moeten hebben. Dat betekent dat de overheid in beginsel een openbare selectieprocedure moet houden. Een uitzondering geldt als er maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Dat dient dan echter wel onderbouwd gepubliceerd te worden. De gevolgen van het Didam-arrest zijn groot. De gangbare praktijk waarin de overheid vastgoed een-op-een uitgaf aan een marktpartij, is immers fors ingeperkt.

Hoewel het Didam-arrest betrekking had op verkoop, is het in de lagere rechtspraak ook toegepast op pacht. Illustratief is een uitspraak[3] van de pachtkamer van de rechtbank Noord-Holland van 1 februari 2023. In die zaak ging het om een pachter die al decennia percelen pachtte van een gemeente. Aanvankelijk was er sprake van reguliere pacht, maar later werden steeds nieuwe/verlengde geliberaliseerde pachtcontracten gesloten.

Na het Didam-arrest kwam daar echter verandering in. De gemeente besloot namelijk om voor het pachtjaar 2023 een openbare selectieprocedure te houden. De pachter was het daar niet mee eens. Volgens haar moest de gemeente de percelen van jaar tot jaar aan haar blijven verpachten. De pachter ging er namelijk van uit dat die bestaande praktijk zou worden voortgezet. Bovendien had de pachter voor de lange termijn in de percelen geïnvesteerd. Voor het jaar 2023 waren ook al zaai- en plantgoed, mest en bestrijdingsmiddelen ingekocht. In de procedure kreeg de pachter echter geen gelijk. De pachtkamer vond het namelijk zwaarder wegen dat de gemeente het Didam-arrest naleeft. De investeringen van de pachter kwamen voor haar eigen risico.

Aan de minister van Landbouw zijn Kamervragen gesteld over de effecten van het Didam-arrest voor pachters. In zijn beantwoording heeft de minister erkend[4] dat hun positie bij geliberaliseerde pacht is verslechterd. Het Didam-arrest leidt immers tot meer onzekerheid over voortzetting van de pacht. De minister gaf echter als doelstelling om de pachtwetgeving aan te passen, om zo langlopende pacht te stimuleren. Op 6 juli 2023 leverde de minister hiervoor een streefplanning[5] aan. Daarin staat dat hij het conceptwetsvoorstel in februari of maart 2024 aan de ministerraad wil aanbieden. De volgende dag viel echter het kabinet, zodat deze planning vermoedelijk niet doorgaat. Wat een nieuwe regering op dit vlak zal doen, valt nog te bezien. Dat de pachtwetgeving aan herziening toe is, wordt breed gedragen. Maar hoe, daar zijn de meningen over verdeeld.[6]

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met onze specialist Guus Benes.

[1] Asser/Valk 7-III 2020/24.

[2] https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:HR:2021:1778

[3] https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:739

[4] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/06/06/beantwoording-kamervragen-over-rol-van-het-didam-arrest-op-pachtovereenkomsten

[5] https://open.overheid.nl/documenten/5c56d21d-79fd-446c-9c52-8120ea831895/file  

[6] Zie Valk, in: T&C Burgerlijk Wetboek, Boek 7, Titel 5, aant. 6.