Scheiden van wonen en zorg: als de huurder geen zorg afneemt en de woning niet verlaat…

We schreven al eerder een blog over het scheiden van wonen en zorg. Het scheiden van wonen en zorg zorgt voor veel hoofdbrekens bij woningcorporaties, zorginstellingen en vastgoedbeleggers. Hoe verhoudt het verlenen van zorg zich tot het huren van de woning? Hoe wordt dit neergelegd in een huurovereenkomst? Een vraag die vaak aan ons gesteld wordt: wat als de huurder geen zorg (meer) afneemt en niet vrijwillig vertrekt?

Sinds de invoering van scheiden van wonen en zorg verhuren woningcorporaties of vastgoedbeleggers zorgcomplexen en woonruimte aan zorginstellingen. De zorginstelling sluit op haar beurt, naast de zorgovereenkomst, een huurovereenkomst met de cliënten.

De zorg komt in de praktijk niet altijd succesvol op gang. Neem bijvoorbeeld zorgmijders. Zij weigeren de zorginstelling de toegang tot de woning en komen zorgafspraken niet na. Op enig moment moet de zorginstelling de conclusie trekken dat de zorgovereenkomst beëindigd moet worden. En dat de woning vrijgemaakt moet worden voor een nieuwe cliënt.

In de geschetste situatie is er sprake van een hoofdhuurovereenkomst tussen vastgoedeigenaar en zorginstelling, en een onderhuurovereenkomst tussen zorginstelling en cliënt. Om de hiervoor genoemde problemen met zorgmijders te voorkomen, nemen partijen in de huurovereenkomst een koppelbeding op.

Een koppelbeding zorgt ervoor dat, zodra de huur- of zorgovereenkomst wordt beëindigd, de andere overeenkomst ook automatisch eindigt. Het woongenot wordt onlosmakelijk verbonden met de verleende zorg. Hierin overheerst het element van de zorgverlening. Daarom komt de bewoner/cliënt geen huurbescherming toe.

Het belang van het koppelbeding schuilt in automatisch eindigen van de ene overeenkomst, als de ander beëindigd wordt. Zo loopt de woningcorporatie minder risico dat het vastzit aan een bewoner/cliënt die zorg weigert, maar wel de woning bezet houdt.

Het vertrek van de voormalig cliënt uit de woning kan afgedwongen worden bij de rechter. Over dergelijke situaties zijn diverse ontruimingsprocedures gevoerd. De rechter spreekt de ontruiming van de woning uit als het zorgelement in de bewoning overheerst.

Ook als er in de praktijk helemaal geen zorg verleend is, omdat de bewoner hier geen medewerking aan verleende, kan uit de bedoeling van partijen blijken dat de bewoner de woning niet had kunnen huren zónder de koppeling met zorg. De huurder komt dan geen beroep op huurbescherming toe en bewoont de woning – na beëindiging van de zorg- en/of huurovereenkomst - zonder dat hij hier recht op heeft.

De rechter kan de bewoner/cliënt vervolgens sommeren om de woning te verlaten en zijn eigendommen mee te nemen. Ook kan de rechter in hetzelfde vonnis de huurder veroordelen tot het betalen van eventuele huurachterstanden.

De belangen van de vastgoedeigenaar (hoofdverhuurder) en de zorginstelling (onderverhuurder) blijken in de praktijk vaak uiteen te lopen. Een woningcorporatie als hoofdverhuurder heeft er belang bij dat de woning beschikbaar wordt voor verhuur aan de doelgroep (reguliere woningverdeelsysteem of bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld proefwoners). Anderzijds wil de zorginstelling zo lang mogelijk proberen de bewoner/cliënt in zorg te krijgen c.q. houden. De vastgoedeigenaar zal in ieder geval willen voorkomen dat er overlast op het adres plaatsvindt.  Pas in het uiterste geval wordt er gestuurd op het verlaten van de woning.

Kristien Croezen heeft ruime ervaring in dergelijke situaties. Zij helpt u om de neuzen dezelfde kant op te krijgen. Ook voor een succesvolle nakomings- of ontruimingsprocedure kunt u bij haar terecht.