Nietige en vernietigbare besluiten bij een VvE: hoe zit het?

Soms wilt u een besluit van de vergadering van uw VvE ongedaan maken. U bent het bijvoorbeeld niet eens met het besluit om de hal van het appartementencomplex opnieuw te laten schilderen.  Of de vergadering heeft besloten dat verhuur van de appartementen is toegestaan. Wat kunt u aan zo’n besluit doen?

Besluiten van de VvE-vergadering kunnen worden aangetast als zij nietig of vernietigbaar zijn.

Een nietig besluit

Besluiten die zijn genomen in strijd met de wet of met de akte van splitsing zijn nietig. Bij nietige besluiten valt te denken aan een besluit:

• dat is genomen terwijl er niet aan het quorumvereiste is voldaan;

• waarbij van de kostenverdeelsleutel uit de splitsingsakte wordt afgeweken;

• dat de VvE opheft terwijl de appartementen blijven bestaan.

In al deze voorbeelden is een besluit genomen dat in strijd is met de wet. Het gevolg van een nietig besluit is dat dit besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan. Het besluit is dus automatisch ongeldig; hier hoeft geen rechter aan te pas komen. Vaak erkent de VvE het besluit niet als zijnde nietig, en dient u een “verklaring voor recht” dat het besluit nietig is te vragen bij de rechtbank.

Een vernietigbaar besluit

Een vernietigbaar besluit is een besluit dat is genomen in strijd met de splitsingsakte waarin het tot stand komen van besluiten is geregeld. Ook zijn besluiten vernietigbaar als zij in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast kan een besluit ook vernietigd worden als het besluit in strijd is met het huishoudelijk reglement. Voorbeelden van vernietigbare besluiten zijn besluiten die zijn genomen:

• zonder dat ze op de agenda stonden;

• terwijl de leden niet volgens de bepalingen in de splitsingsakte zijn opgeroepen voor de vergadering;

• in strijd met het huishoudelijk reglement.

In tegenstelling tot een nietig besluit, moet een vernietigbaar besluit vernietigd worden door de rechter. Het besluit is dus pas ongeldig nadat de rechter dit heeft bepaald.

Een vernietigbaar besluit moet vernietigd worden door de rechter. Alle leden van de VvE kunnen zo’n verzoek bij de rechter indienen. Daarnaast kan ook de vereniging zelf – vertegenwoordigd door het bestuur – om vernietiging verzoeken bij de rechter.

Het verzoek tot vernietiging wordt gedaan door middel van een verzoekschrift. Dit verzoekschrift moet binnen een maand nadat het besluit is genomen of wanneer u bekend bent geworden met het besluit, bij de rechtbank ingediend worden.

Twijfelt u aan de geldigheid van een besluit of wilt u advies of bijstand in VvE aangelegenheden? Neem dan contact op met Frouke Douma.