Mogelijkheid tot beslag op de koopsom in wetsvoorstel beperkt

Een koopovereenkomst kan op grond van de wet worden ingeschreven in de openbare registers. Dit wordt de ‘Vormerkung’ genoemd. Door deze inschrijving is de koper in de periode tussen de koop en levering van het registergoed (gedurende zes maanden) beschermd tegen belemmeringen die de levering van het registergoed zouden kunnen frustreren, zoals een beslag op de woning.

In de praktijk omzeilen schuldeisers de Vormerkung en stellen zij hun vordering veilig door beslag te leggen onder de koper op de koopsom. Gevolg hiervan is dat de levering van de woning alsnog wordt gefrustreerd omdat de koper niet aan zijn (betalings)verplichtingen kan voldoen. Deze omzeiling van de Vormerkung heeft de Hoge Raad in zijn arresten uit 2010 en 2013 goedgekeurd en geoordeeld dat het leggen van derdenbeslag onder de koper op de koopsom is toegestaan. Dit beslag hoeft niet te worden opgeheven vanwege de Vormerkung de daarmee beoogde bescherming.

Het gevolg van de arresten van de Hoge Raad is, dat schuldeisers de levering van een onroerende zaak kunnen frustreren ondanks de Vormerkung. De wet bevat dus een leemte nu dit artikel alleen beschermd tegen een beslag op de woning en niet tegen beslag op de koopsom.

Om deze leemte op te vullen is 17 februari jl. een wetsvoorstel gepubliceerd. In het wetsvoorstel wordt voorgesteld om de koper, in weerwil van een beslag op de koopsom, de mogelijkheid te geven om bevrijdend aan de notaris te betalen. Hierdoor wordt bewerkstelligd dat een onder de koper gelegd derdenbeslag op de koopsom de bescherming van de Vormerkung niet doorkruist en de koper de met de Vormerkung beoogde bescherming wordt geboden.

Ook met de belangen van de schuldeisers van de verkoper worden in het wetsvoorstel rekening gehouden. Voorgesteld wordt om bij de inschrijving van de koopovereenkomst verplicht te vermelden bij welke notaris de akte van levering zal worden gepasseerd. Schuldeisers van de verkoper weten zodoende bij welke notaris ze doeltreffend beslag op (het surplus van) de koopsom kunnen leggen.

Om te voorkomen dat partijen op een later tijdstip beslissen dat een andere notaris de levering zal verrichten, zal aan het betreffende artikel in de wet (art. 7:3 BW) tot slot worden toegevoegd dat een verandering van notaris alleen mogelijk is wanneer de nieuwe notaris een akte in het register laat inschrijven waaruit blijkt dat de nieuwe notaris is aangewezen om de akte van levering te gaan passeren.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op met Guus Benes.