Mag een huurder via AirBnB zijn woning (deels) onderverhuren?

De wereld verandert. Er is een trend waarneembaar van bezit naar gebruik. De deeleconomie (Engels: collaborative consumption) rukt snel op. Voorbeelden hiervan zijn Spotify, Peerby en AirBnB; een fenomeen dat een steeds grotere omvang aanneemt.

Het kan voor een huurder heel aantrekkelijk zijn om de huurwoning tijdelijk/deels aan anderen aan te bieden. De vraag is echter of een huurder van een (sociale) huurwoning, deze (via bijvoorbeeld AirBnB) tijdelijk ter beschikking mag stellen aan anderen zoals toeristen.

De wet zegt (in artikel 7:244 BW) dat een huurder níet bevoegd is tot onderverhuur van de hele woning. Alleen een kamer onderverhuren mag op grond van de wet wél. Echter, in veel Algemene Huurvoorwaarden is dit uitgesloten en mag de huurder alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning geheel of gedeeltelijk onderverhuren.

Als de huurder zonder deze toestemming via AirBnB zijn woning (deels) verhuurt, handelt hij in strijd met dit verbod. Oftewel: de huurder pleegt wanprestatie. De wet zegt dat wanprestatie een reden is om de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. Echter, de wet zegt ook dat de rechter de ontbinding alleen zal uitspreken als de wanprestatie ernstig genoeg is.

De hamvraag is derhalve of, als de huurder via AirBnB als zijn woning (deels) verhuurt, deze een voldoende ernstige wanprestatie pleegt die ontbinding/beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Het antwoord op deze vraag is dat rechters hier wisselend over denken. Ze laten hun oordeel afhangen van de volgende omstandigheden:

• Heeft de huurder de advertentie op AirBnB, direct nadat hij er door de verhuurder op was aangesproken, verwijderd of heeft hij de woning daarna nog weer opnieuw verhuurd?

• Houdt de huurder zelf ook nog zijn hoofdverblijf in de woning en verhuurt hij dus (slechts) een kamer?

• Hoe lang verhuurt de huurder de woning onder?

• Hoe vaak verhuurt de huurder de woning onder?

• Zijn er in het verleden al (andere) problemen met deze huurder geweest?

• Hoe ernstig zijn de gevolgen van de beëindiging van de huur voor de huurder?

Afhankelijk van deze criteria vindt de rechter de wanprestatie dus wel of niet ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.

In oktober 2014 had de Rechtbank in Amsterdam een vordering tot ontbinding toegewezen; de huurder verhuurde met grote regelmaat onder, terwijl de huurovereenkomst dit expliciet verbood.

De Rechtbank wees in juli 2015 een vordering tot ontbinding ook toe, omdat de huurder in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst zijn héle woning (nagenoeg) structureel aan toeristen onderverhuurde.

In mei 2016 wees de Rechtbank Amsterdam echter een vordering tot ontbinding af omdat de rechter de wanprestatie niet voldoende ernstig vond; de huurder had zich – kennelijk overtuigend – niet gerealiseerd dat onderverhuur via AirBnB verboden was (veel van haar vrienden deden dit ook) en zij was zelf in de woning blijven wonen en had daar dus zelf haar hoofdverblijf gehouden. Tevens had zij de onderverhuur via AirBnB direct beëindigd toen zij hier door haar verhuurder toe gemaand was. Alles bij alles genomen vond de kantonrechter de wanprestatie dus niet ernstig genoeg om haar haar huurwoning te laten verliezen.

Zo ook in maart 2016: de kantonrechter Amsterdam wees ook toen de vordering tot ontbinding af omdat deze huurder nog maar gedurende een korte periode en slechts incidenteel de woning via AirBnB had aangeboden, er zelf tijdens de verhuur was blijven wonen en er al 8 jaar probleemloos had gewoond. De woning was dus níet aan de sociale huurmarkt onttrokken.

In recente rechtspraak lijkt de toon echter te verharden. In een uitspraak van mei 2017 stelt het hof in Den Haag dat de huurder had moeten weten dat een verbod op onderhuur een algeheel verbod was. Hieronder valt volgens het hof dus ook korte verhuur aan toeristen via Airbnb. De wanprestatie was voldoende ernstig om de huurovereenkomst te ontbinden. Alleen zeer bijzondere omstandigheden aan de kant van de huurder kunnen in deze nieuwe lijn voorkomen dat de huurder zijn woning verliest.

Ook lagere overheden en woningcorporaties treden fermer op tegen verhuren via Airbnb. Zo heeft de gemeente Amsterdam paal en perk gesteld aan de verhuur aan toeristen via Aribnb. Huizen mogen bijvoorbeeld maar 60 dagen per jaar verhuurd worden. Verhuur van huizen met een huurprijs van minder dan € 700,= is in de gemeente Amsterdam bovendien verboden.

Woningcorporaties controleren actief via het internet of een huurder, in strijd met het huurcontract en zonder toestemming van de woningcorporatie, zijn huis onderverhuurt via

Airbnb. Is dit het geval, dan gaat de woningcorporatie over tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Heeft u vragen of wilt u advies over verhuur in relatie tot Airbnb? Neem dan contact op met Guus Benes.

Voor meer informatie over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met onze huurrechtspecialisten.