Is huurder gebonden aan huishoudelijk reglement VvE?

De eigenaren van een in appartementsrechten gesplitst complex zijn verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE) en hebben zich daarmee te houden aan de regels die voortvloeien uit de splitsingsakte en het eventueel aanwezige huishoudelijk reglement. Voor de eigenaar bestaat de mogelijkheid om zijn appartementsrecht c.q. privégedeelte (dat kan een woonruimte zijn maar ook een bedrijfsruimte, een parkeerplaats etc.) in gebruik te geven aan een derde. In de meeste splitsingreglementen is in dat kader opgenomen dat de gebruiker een verklaring moet ondertekenen waarin hij verklaart kennis te hebben genomen van en zich te houden aan de inhoud van het splitsingsreglement en het eventuele aanwezig zijnde huishoudelijke reglement.

Veelvuldig komt het voor dat men voor of bij aanvang van het gebruik niet overgaat tot het laten ondertekenen van deze zogenaamde gebruikersverklaring. De vraag die dan opkomt is of de gebruiker (c.q. huurder) wel is gebonden aan de regels die voortvloeien uit het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement.

In artikel 5:120 lid 2 van ons Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat de gebruiker van een appartement gebonden is aan het splitsingsreglement. Ook zonder de gebruikersverklaring te ondertekenen bestaat dus die verplichting. Een gebruiker is echter niet automatisch gebonden aan het huishoudelijk reglement. Vorig jaar nog oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 10 februari 2012 dat een huurder in beginsel niet gebonden is aan het huishoudelijk reglement. Dit is enkel het geval wanneer de huurder of gebruiker vooraf een verklaring heeft ondertekend waarin hij verklaard zich te zullen conformeren aan de inhoud van het betreffende reglement. Het huishoudelijk reglement valt dus niet onder de reikwijdte van artikel 5:120 lid 2 BW. In dit geval ging het om huurders die geen gebruikersverklaring hadden ondertekend en waren overgegaan tot het plaatsen van een schotelantenne, terwijl dat op grond van het huishoudelijk reglement van de VvE niet was toegestaan. Doordat de huurders niet hadden getekend voor het huishoudelijk reglement, waren zij volgens de Hoge Raad er ook niet gebonden.

Om de gebruiker te binden aan het huishoudelijk reglement is het daarom van groot belang om hem voorafgaand aan het gebruik een gebruikersverklaring te laten ondertekenen. Vaak bevat deze gebruikersverklaring nog de toevoeging dat de gebruiker zich tevens verklaart te zullen houden aan latere wijzigingen in het huishoudelijk reglement. De VvE en de verhuurder moeten er daarbij wel rekening mee houden dat hen niet een beroep op een later opgenomen bepaling toekomt wanneer dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De gebruiker heeft immers niets in te brengen waar het gaat om de wijziging van het huishoudelijk reglement. Het kan daarom niet zo zijn dat de eigenaren ten aanzien van de gebruiker een onredelijke bepaling opnemen in het huishoudelijk reglement.

Verhuurders zouden als soort van “achtervang” in de huurderovereenkomst nog kunnen opnemen dat men zich door ondertekening van de huurovereenkomst zal houden aan het bepaalde in het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Daarbij is het wel van belang dat de huurder ook daadwerkelijk, aantoonbaar kennis heeft genomen van de inhoud van deze reglementen.

Wanneer een eigenaar geen gebruikersverklaring laat ondertekenen bij het in gebruik geven van zijn privégedeelte aan een derde, handelt hij strijdig met het splitsingsreglement, hetgeen kan leiden tot het opleggen van boetes en andere in het splitsingsreglement opgenomen sancties. Ook in dat kader is het voor de eigenaar van belang om voorafgaand aan het gebruik een gebruikersverklaring te laten ondertekenen.

Heeft u vragen over deze blog. Neem dan contact op met Frouke Douma.