Hoe actief is de Vereniging van Eigenaars van uw aan te kopen appartement?

Bij een in appartementsrechten gesplitst complex is het zo geregeld dat het appartementencomplex in gezamenlijke eigendom toebehoort aan alle eigenaren. Iedere eigenaar heeft daarnaast het recht op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte (de feitelijke woning die men betrekt).

Omdat de eigenaren tezamen eigenaar zijn van het gehele complex, dienen zij gezamenlijk te zorgen voor instandhouding hiervan. Dat betekent dat de gezamenlijke eigenaren onder meer dienen zorg te dragen voor onderhoud en vernieuwing van de gemeenschappelijke zaken en delen. Dat kan bijvoorbeeld bestaan uit het renoveren van het dak, het laten verrichten van het buitenschilderwerk, het onderhoud van de lift en het trappenhuis etc. Wanneer iemand een appartement(srecht) koopt, dient diegene daarom verder te kijken dan enkel de staat van het te betrekken privégedeelte. Ook de status van de rest van het complex zou een belangrijke rol bij de aankoop moeten spelen.

Om ervoor te zorgen dat het complex in stand gehouden wordt, is voor elk appartementencomplex een Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht. De oprichting van deze VvE gebeurt automatisch, zo schrijft de wet voor, op het moment dat de splitsingsakte bij de notaris wordt gepasseerd. Het automatisch ontstaan van een VvE betekent echter niet in alle gevallen dat deze VvE ook actief is. Een actieve VvE vergadert jaarlijks, soms vaker. In de vergadering van eigenaars worden alle voor de VvE van belang zijnde besluiten genomen.

Gebruikelijk wordt dan ook een exploitatierekening vastgesteld met daarin de te verwachten inkomsten en uitgaven van de VvE voor dat jaar. Aan de hand van deze exploitatierekening wordt vervolgens de maandelijkse voorschotbijdrage van de eigenaars vastgesteld. VvE’s zijn daarnaast wettelijk verplicht een reserve aan te houden. Hoe hoog deze reserve moet zijn, schrijft de wet alleen niet voor. Een verstandige VvE zorgt ervoor dat er voldoende reserve aanwezig is om (on)verwachte hoge kosten (bijvoorbeeld vervanging van het dak over een x aantal jaar) te kunnen betalen, waardoor de eigenaren op dat moment niet worden geconfronteerd met een fikse extra bijdrage.

VvE’s die niet actief zijn (zogenaamde slapende VvE’s) vergaderen niet en derhalve wordt bij deze VvE’s geen exploitatierekening vastgesteld, worden geen voorschotbijdragen geïnd en wordt ook geen reserve aangehouden. Dit kan ertoe leiden dat eigenaren van een slapende VvE worden geconfronteerd met hoge kosten op het moment dat er (acuut) herstel- of vernieuwingswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd. Ook kan het complex in slechte onderhoudsstaat komen te verkeren, wanneer de eigenaren over onvoldoende middelen beschikken om onderhoud uit te voeren.