Gezocht: architect voor modern uitgevoerde dakkapel op Martinitoren

Wat ik altijd gek heb gevonden aan de ‘bouwvergunning’ is dat het niet nodig is om eigenaar te zijn van het perceel waarop of het pand waaraan gebouwd gaat worden.

Tijdens een ‘eerstejaars’ college - toch ook al weer ruim tien jaar geleden - werd uitgelegd dat ieder van de aanwezige studenten een bouwvergunning (dat was toen nog de naam, inmiddels is het ‘de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen’) aan kon vragen voor ieder willekeurig pand in de stad, zo ook voor de Martinitoren. De kans is best aanwezig dat die vergunning ook daadwerkelijk zou worden verleend, aldus de hoogleraar.

Onbegrijpelijk vond ik dat; dat het mij bestuursrechtelijk toegestaan zou zijn om de Martinitoren te verbouwen. Ik kreeg meteen visioenen van een Martinitoren met een modern uitgevoerde dakkapel.

Inmiddels weet ik uit de praktijk dat het best veel voor komt:

• een bouwplan, net een halve meter op de grond van de buren gesitueerd;

• een vergunning aangevraagd voor het kappen van een boom van een ander; of

• de aanleg van een steiger in het water van een ander.

Is dat allemaal vergunbaar? Ja, in principe wel. De regelgeving voor ‘vergunningen’ eist meestal niet dat de aanvrager ook de eigenaar is van datgene waaraan of waarop een activiteit wordt uitgevoerd. Wie waarvan eigenaar is, gaat de overheid ook niet zo zeer aan. Dat is een kwestie van burgers onderling (oftewel: van het privaatrecht).

Tot enkele jaren geleden had het slechts zin om te discussiëren over een vergunning die het mogelijk maakte om het eigendom van een ander te verbouwen als sprake was van:

1. een situatie waarbij een bouwplan nimmer kan worden verwezenlijkt. In die situatie heeft een aanvrager geen belang bij het verkrijgen van een vergunning. M.a.w. de aanvrager is geen ‘belanghebbende’;

2. ‘evidente privaatrechtelijke belemmeringen'. Als sprake is van een ‘evidente privaatrechtelijke belemmering’ dan dienen B&W de vergunning te weigeren. Volgens onze hoogste bestuursrechter is een burgerlijke rechter de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling voorzien is op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten.

Van de eerste situatie was zelden sprake want: “zeg nooit: nooit”. Er is altijd de mogelijkheid dat ik ooit in de toekomst de Martinitoren in eigendom verkrijg en dan mijn plannen kan verwezenlijken.

Voor de tweede situatie stel ik (in ons voorbeeld) enigszins onderbouwd dat ik de Martinitoren door verjaring in eigendom heb gekregen. Nu zal dit met de Martinitoren wel los lopen, maar een beroep op verjaring wordt veel (terecht en onterecht) gedaan in dichtbebouwde gebieden. In die situatie moet er volgens de bestuursrechter een burgerlijk rechter aan te pas komen om te beoordelen of er een privaatrechtelijke belemmering bestaat. Met andere woorden; de privaatrechtelijke belemmering is niet evident, dus de verlening van de bouwvergunning kan aan mij op die grond niet geweigerd worden.

Wil de eigenaar van de Martinitoren mijn verbouwplannen toch tegenhouden dan dient deze eigenaar zich maar te wenden tot een civiele rechter. Overigens heb ik collega’s die daar erg goed in zijn…

Druist dit in tegen uw rechtsgevoel? Dat de eigenaar van het pand waaraan ongevraagd een ander begint te klussen een dure procedure moet beginnen om dit te voorkomen? U bent niet alleen. Sinds 2017 heeft de hoogste bestuursrechter de koers verlegd.

De nieuwe koers zit niet zo zeer in de ‘evidente privaatrechtelijke belemmering’, maar in de vraag of iemand ‘belanghebbende’ is bij een aanvraag. Diende voorheen het bouwplan ‘nimmer verwezenlijkt te kunnen worden’, inmiddels dient het bouwplan ‘niet verwezenlijkt te kunnen worden’.

Sinds 2017 doet de eigenaar van de Martinitoren er in ons voorbeeld verstandig aan om in een bezwaarprocedure te verklaren dat hij nooit heeft verzocht om het realiseren van een modern uitgevoerde dakkapel en daar zeker ook geen toestemming voor heeft gegeven. Als er geen documenten zijn die een andere kant op wijzen dan is het aannemelijk dat ik mijn bouwplan voor een dakkapel met moderne uitstraling niet kan verwezenlijken. In de procedure in dit voorbeeld zou het voor mij (als de bouwer) juist van belang kunnen zijn te onderbouwen op welke wijze ik het plan wel kan verwezenlijken, bijvoorbeeld door een eerder gemaakte afspraak. U begrijpt dat de discussie is verschoven van nimmer naar niet.

Uit een recentere uitspraak van september 2018 blijkt dat dezelfde koers wordt gevaren voor de ‘omgevingsvergunning voor een kapactiviteit’. Mocht een ander een kapvergunning voor uw prachtige monumentale boom aanvragen en wilt u niet dat uw boom gekapt wordt, dan is het verstandig om bezwaar te maken. Wederom: u verklaart dat het uw boom is, dat u geen verzoek tot kap heeft gedaan en u ook geen toestemming voor kap heeft gegeven. Ook in die situatie is het zonder andersluidende documenten niet aannemelijk dat de kapactiviteit uitgevoerd kan worden.

Op zichzelf een geruststellende boodschap voor een ieder die liever geen modern uitgevoerde dakkapel op de Martinitoren ziet of liever zelf bepaalt of zijn of haar eigen boom wordt gekapt.

Addertje onder het gras is dat B&W niet uit zichzelf (hoeven te) toetsen of een aanvrager een aanvraag kan verwezenlijken. Een eigenaar dient zelf op de hoogte te blijven van ontwikkelingen in de buurt (via de openbare bekendmakingen van iedere gemeente). Als iemand iets met uw eigendom van plan is, is het zaak u daartegen te verweren. Verweert iemand zich tegen uw vergunning terwijl u toestemming of rechten heeft verkregen om het plan uit te voeren, dan weet u na het lezen van deze blog dat u dit in een bezwaarprocedure aannemelijk dient te maken.

Voor vragen over dak-opbouwen met moderne uitstraling op Rijksmonumenten moet u toch maar niet bij mij zijn. Voor vragen over omgevingsvergunningen kunt u mij zeker wel benaderen (e.grit@yspeert.nl; 0502071622).

Uw eerste aanspreekpunt is Elzelou Grit.