De ouderdomsclausule

column voor de NVM

In veel koopaktes van wat oudere woningen komt men vaak een zogenaamde ‘ouderdomsclausule’ tegen. In een ouderdomsclausule wordt de koper er op gewezen dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit van de woning gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Kopers dienen er bedacht op te zijn dat de reden waarom bij oudere woningen in het algemeen een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht dan bij nieuwere woningen, niet uitsluitend behoeft te zijn gelegen in de omstandigheid dat de aanvankelijke bouwwerkzaamheden langer geleden zijn uitgevoerd, mogelijk in een tijd waarin de bouwkundige normen minder streng waren en met als gevolg dat het gebouwde gedurende langere tijd onderhevig is geweest aan de tand des tijds. 

Die reden kan ook gelegen zijn in de omstandigheid dat in of aan oudere woningen meer opeenvolgende (ver)bouw(ings)werkzaamheden zijn uitgevoerd, die van meer of minder goede kwaliteit kunnen zijn geweest en meer of minder goed op elkaar kunnen aansluiten. Daarom kan ook de kwaliteit van recentelijk in of aan de woning uitgevoerde werkzaamheden binnen de reikwijdte van een ouderdomsclausule vallen. Zo oordeelde eind vorig jaar nog het Gerechtshof Amsterdam. Wanneer een koper weet dat een woning reeds enige jaren oud is, ook al heeft deze door de tijd heen renovaties ondergaan, is het dus verstandig om de woning voor aankoop bouwkundig te laten keuren.

De reden waarom in de koopakte van oudere woningen een ouderdomsclausule wordt opgenomen is om te voorkomen dat de verkoper, na verkoop van de woning, door de koper kan worden aangesproken op, voor verkoper bij verkoop onbekende, gebreken die zijn ontstaan door ouderdom van de woning.

In de meeste koopaktes is immers bepaald dat de koper in beginsel het risico op zich neemt van alle, zichtbare en onzichtbare, gebreken aan de woning (bijvoorbeeld artikel 5.1 van de NVM koopakte). Uitzondering op deze hoofdregel is echter dat de verkoper in dient te staan voor de gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan (bijvoorbeeld artikel 5.3 van de NVM koopakte).

Door de uitzondering op de hoofdregel garandeert de verkoper dus dat het woning geschikt is voor normaal gebruik, en zo dat niet het geval is, de verkoper daarvoor aangesproken kan worden. Omdat oudere woningen nogal eens (onzichtbare) gebreken vertonen, wordt een ouderdomsclausule in de koopakte opgenomen om de garantie van de verkoper te beperken waar het (normaal gebruik belemmerende) gebreken aan de woning betreft die zijn ontstaan door ouderdom. Het toevoegen van deze ouderdomsclausule heeft dus, als goed geformuleerd, tot gevolg dat de (normaal gebruik belemmerende) gebreken die zijn ontstaan door ouderdom van de woning, voor risico van de koper komen.

Omdat de ouderdomsclausule geen standaardbepaling is in bijvoorbeeld de NVM koopakte, wordt deze altijd handmatig toegevoegd. Daardoor ziet men in verschillende koopaktes vaak verschillend geformuleerde ouderdomsclausules terug. Voor de verkoper is het van belang dat de clausule zo ruim wordt geformuleerd dat deze alle ouderdomsgebreken dekt. Voor een koper is het daarentegen van belang dat de sclausule niet verder reikt dan gebreken die zijn ontstaan door ouderdom van de woning. Uit het oogpunt van de koper bekeken is het ook goed om er voor te waken dat, bij de koop van een nog niet al te oude woning, geen clausule in de koopakte wordt opgenomen.

Voor de koper is het derhalve van belang dat de clausule geen verkapte beperking wordt van de garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, anders dan waar het ouderdomsgebreken betreft. In de rechtspraak ziet men terugkomen dat clausules niet altijd even duidelijk zijn geformuleerd en daardoor veel discussie kan ontstaan tussen de koper en verkoper over wie aansprakelijk is voor een bepaald (ouderdoms)gebrek. Voor beide partijen is het derhalve van belang, om bij het opstellen van de koopakte, er op te letten dat een eventuele ouderdomsclausule zo goed en duidelijk mogelijk wordt geformuleerd.

Heeft u vragen? Neem contact op met Guus Benes.