De hypotheekakte en het huurverbod

Vastgoedbeleggers opgelet! De huidige woningmarkt staat door de hoge vraag naar woningen en het beperkte aanbod onder ongekend hoge spanning. Als er een nieuwe woning op de markt komt is er soms binnen het uur al geen mogelijkheid meer tot bezichtiging wegens grote interesse. Weer een uur later kan het zomaar zijn dat zelfs de wachtlijst al vol is. Dit heeft als gevolg dat kopers zich steeds vaker gedwongen voelen om een bod uit te brengen zonder (financierings-)voorbehoud om überhaupt een kans te maken.

Voor de meeste kopers ligt de focus op de rente en aflossingsvoorwaarden. De verdere inhoud van de hypotheekakte wordt slechts sporadisch bestudeerd. Dat is wel begrijpelijk, want de tekst van die akte is iets wat de meesten van ons niet elke dag lezen. Toch kan het niet goed doornemen van die akte voor u grote gevolgen hebben, zeker wanneer u voornemens bent het aangekochte pand te gaan verhuren. In de meeste hypotheekakten is namelijk een zogenaamd huurbeding opgenomen. In een huurbeding wordt het de eigenaar van de woning meestal expliciet verboden om de woning zonder voorafgaande toestemming van de bank te verhuren. Gaat de eigenaar de woning dan toch verhuren, dan is dat niet zonder risico.

De bank heeft op grond van art. 3:268 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) het recht van parate executie. Dit houdt kortgezegd in dat de bank het pand kan verkopen indien de eigenaar zijn verplichtingen jegens de bank niet nakomt. Uiteraard heeft de bank belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst. Een verhuurd pand brengt door de vergaande huurbescherming veelal minder op bij verkoop dan een pand in onverhuurde staat. Dit is de reden dat de bank verhuur vaak uitsluit in de hypotheekakte door daarin een huurbeding op te nemen. 

Het huurbeding is in de wet opgenomen in artikel 3:264 BW. Dit artikel beschrijft wanneer een geslaagd beroep op het huurbeding kan worden gedaan. Als de huurovereenkomst is aangegaan voordat het recht van hypotheek is gevestigd, of als met instandhouding van de huurovereenkomst een voldoende verkoopopbrengst kan worden behaald, kan niet met succes een beroep op het huurbeding worden gedaan. Enige tijd geleden heeft een voorzieningenrechter bepaald dat een bank zijn recht om zich op het huurbeding te beroepen heeft verspeeld, omdat de bank eerder de verhuur van een woning gedoogde (Rb. Oost-Brabant 16 september 2020, ECLI:NL:RBOBR:2020:4534). De rechter oordeelde dat de bank in dat geval de geplande executieverkoop van de woning moest staken.

Hoewel de rechter in bovengenoemde zaak in het voordeel van de eigenaar oordeelde, geldt in veel gevallen: pacta sunt servanda, wat betekent dat partijen zich moeten houden aan de gemaakte afspraken die zij in de hypotheekakte hebben vastgelegd. Het huurbeding zal dus in veel gevallen van kracht zijn.  Uiteraard zijn er wel een aantal mogelijkheden voor u als eigenaar en/of voor u als huurder wanneer de bank het huurbeding inroept. Zo kunt u stellen dat het pand in verhuurde staat ook voldoende opbrengt, ook kunt u een beroep doen op misbruik van bevoegdheid door de bank. Daarvoor zou u bijvoorbeeld kunnen aanvoeren dat de bank geen of onvoldoende belang heeft bij het uitoefenen van het beding. Dit is iets dat echt per geval bekeken moet worden, simpelweg omdat iedere situatie weer anders is. Dat vraagt om een advies op maat.

Heeft u een vraag naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Jan-Gerrit Meijerink.