Contracteren in de bouw (deel 1): een beknopt overzicht!

“De bouwwereld is complex, innovatief en steeds aan verandering onderhevig.”

Dat was de aankondiging van onze academy van afgelopen jaar met als onderwerp ‘Valkuilen bij het contracteren in de bouw’. Dát de bouwwereld de laatste tijd innoveert en verandert, is iets wat niet ongemerkt gaat. Waar er tot voor kort voornamelijk ‘traditionele’ en soms ‘geïntegreerde’ contracten werden gesloten, leert de praktijk ons dat er steeds vaker voor varianten daarvan wordt gekozen. Verantwoordelijkheden en risico’s voor bijvoorbeeld (een deel van) het ontwerp, het verkrijgen van vergunningen en de uitvoering van de werkzaamheden worden verdeeld. Soms ligt een verantwoordelijkheid of risico bij de opdrachtgever en soms bij de aannemer. Om het nog ingewikkelder te maken; er zijn overeenkomsten waarbij de opdrachtgever en de aannemer een gedeeld risico overeenkomen.

Juist omdat er zoveel smaken zijn, is het van belang dat de betrokken partijen bij het sluiten van een bouwcontract goed voor ogen hebben:

1. wie de wederpartij is;
2. welke contractvorm het beste bij hun situatie past; en
3. of er (standaard) algemene voorwaarden van toepassing zijn.

Wij helpen u graag met een beknopt overzicht van de aandachtspunten en benoemen enkele valkuilen.

Ad 1) Organisatievorm

Welke partijen zijn betrokken bij het bouwproces en welke organisatievorm garandeert een optimale samenwerking? Er zal altijd sprake zijn van een opdrachtgever (principaal) en een opdrachtnemer (aannemer). Geregeld komt het echter voor dat door de opdrachtgever verschillende aannemers inschakelt of dat er juist sprake is van gedeeld opdrachtgeverschap met verschillende opdrachtgevers. Bij een werk van enige omvang contracteert de aannemer in de regel ook onderaannemers (hulppersonen). En dan hebben we de eventuele adviseurs van de opdrachtgever of de aannemer nog niet eens genoemd: denk aan de projectontwikkelaar, de constructeur, de architect, de installateur of een directievoerder. Zowel voor een opdrachtgever als voor een aannemer is het uiteraard van groot belang om te bedenken wie er precies opdracht geeft of gaat geven aan een (onder)aannemer of adviseur, omdat degene die opdracht geeft in beginsel verantwoordelijk is voor de prestaties van de ingeschakelde partij.

Ad 2) Contractvorm

Net als iedere andere overeenkomst komt een bouwcontract tot stand door aanbod en aanvaarding. Dat komt er in de praktijk veelal op neer dat een offerte van de aannemer wordt geaccepteerd door de opdrachtgever. Een bouwcontract bestaat meestal uit een (uitgebreide) set van documenten (met bijvoorbeeld proces- en systeemeisen, technische specificaties en juridische voorwaarden), maar kan (in theorie) ook mondeling of op de achterkant van een bierviltje worden gesloten. Aan het sluiten van grote bouwcontracten gaat evenwel vaak een aanbesteding vooraf en in dat geval is er voor de inschrijvende aannemer over het algemeen geen of minder ruimte voor onderhandeling over de eisen en voorwaarden.

In alle gevallen is het van belang om goed na te denken over de contractvorm en de daaruit voortvloeiende verantwoordelijkheden. Deze keuze – die eigenlijk altijd wordt gemaakt door de opdrachtgever – is afhankelijk van de vraag in hoeverre de opdrachtgever invloed en controle wenst te kunnen uitoefenen op het ontwerp en het (bouw)proces. In feite zijn er drie smaken:
- het traditionele contract (ontwerp door opdrachtgever of architect),
- de bouwteamovereenkomst (een samenwerking tussen opdrachtgever, opdrachtnemer en architect); en
- het geïntegreerde contract (ontwerp én uitvoering door de opdrachtnemer).

Ad) 3 Modelovereenkomsten en standaardvoorwaarden

In de bouw maakt men vaak gebruik van modelovereenkomsten en standaardvoorwaarden. De bekendste zijn: de AVA 2013 (traditioneel), de UAV 2012 (traditioneel met directie), de UAV-GC 2005 (geïntegreerd), de Bouwteamovereenkomst 1992 (bouwteam) en de DNR 2011 (adviseurs).

Deze modellen en voorwaarden hebben over het algemeen een evenwichtige opbouw en zijn consistent. In de praktijk zien wij echter dat partijen van de modellen afwijkende afspraken maken. Wij adviseren u extra alert te zijn op zulke afwijken!

De grootste valkuilen zijn hiervoor eigenlijk al aan de orde gekomen: houd goed voor ogen met wat voor een project, welke organisatievorm, welk (model)contract en eventuele standaardvoorwaarden u te maken heeft. Neem geen risico’s of verantwoordelijkheden op u waarover u geen controle heeft of wenst te hebben! Dit geldt voor beide partijen.

Zorg er als opdrachtgever verder goed voor dat de toepasselijke (standaard) algemene voorwaarden tijdig en op de juiste wijze van toepassing worden verklaard en ter hand gesteld, omdat anders de kans bestaat dat er geen beroep op kan worden gedaan. Ook is het van belang om een duidelijke ‘rangorderegeling’ op te nemen in het contract voor het geval er zich tegenstrijdigheden voordoen in (de bijlagen bij) de contractstukken.

Voor de (hoofd)aannemer is van belang dat hij op zorgvuldige wijze ‘back-to-back’ contracteert met zijn onderaannemers, zodat de (hoofd)aannemer niet tussen wal en schip valt indien er zich een probleem voordoet. In de praktijk blijkt – helaas – maar al te vaak dat een opdrachtgever denkt een duidelijke rangorderegeling te zijn overeengekomen of een aannemer denkt ‘back-to-back’ te hebben gecontracteerd met zijn onderaannemer, maar dat hier bij het contracteren onvoldoende aandacht aan is besteed.

Voordat u een bouwcontract sluit, bedenkt u dan goed aan welke verplichtingen en risico’s u zich wenst te conformeren. Welke organisatie- en contractvorm bij uw project het beste past, zal van geval tot geval verschillen. In de volgende blogs over “Contracteren in de bouw” zullen we wat dieper inzoomen op een aantal van de hiervoor aan de orde gekomen onderwerpen en valkuilen. Mocht u al eerder van gedachten willen wisselen, neemt u dan uiteraard gerust even contact op met Wouter Leerink.