Veranderingen bij de Huurcommissie: dit is wat u als verhuurder moet weten

Door een wetsvoorstel gaan er een aantal dingen veranderen bij de Huurcommissie: de bevoegdheden van de Huurcommissie worden uitgebreid, er komt een vaste bijdrage voor verhuurders, de leges worden gewijzigd en de Huurcommissie wordt nu ook bemiddelaar. Wij schetsen de gevolgen van deze veranderingen voor u.

Uitbreiding bevoegdheden Huurcommissie in geschillen

Door het wetsvoorstel mag de Huurcommissie meer soorten geschillen tussen toegelaten instellingen en verhuurders behandelen. Een eerste groep geschillen is de klachten van huurders over de door de verhuurders geleverde producten en verrichte diensten. Hierbij kunt u denken aan een lift in een appartementencomplex of geplaatste zonnepanelen.

Daarnaast krijgt de Huurcommissie ook bevoegdheid in geschillen bij klachten over gedragingen van (medewerkers van) de verhuurder, en bij klachten over de overdacht van de woning bij het intrekken of vertrekken van een huurder. De Huurcommissie mag deze geschillen echter niet behandelen als:

• het geschil tot uitzetting van de huurder kan leiden;

• het geschil tot afsluiten van nutsvoorzieningen kan leiden;

• het een geschil over wanbetaling betreft.

Alleen de rechter mag in geschillen met deze mogelijke uitkomst uitspraak doen. Na beslechting door de Huurcommissie, kan een geschil ook nog aan de rechter worden voorgelegd.

De ruimere bevoegdheden van de Huurcommissie brengen ook extra kosten met zich mee. In andere sectoren wordt een soortgelijke commissie vaak grotendeels gefinancierd door de branche zelf. In de huursector moeten de verhuurders en woningcorporaties daarom ook een vaste bijdrage gaan leveren.

Deze bijdrage wordt gebaseerd op het aantal woningen dat een verhuurder bezit. Dit wordt gebaseerd op uw aangifte van verhuurderheffing. De heffingsvrije voet wordt verhoogd van tien naar vijftig woningen, dus heeft u minder dan vijftig woningen dan hoeft u geen bijdrage te betalen. De bijdrage hangt af van het bedrag dat de Huurcommissie wil binnenhalen bij de verhuurders en wordt door de Huurcommissie zelf vastgesteld.

Er komt een vast legesbedrag voor alle verhuurders: € 300,-- per geschil dat ingediend wordt. Dit betekent dat de kosten voor een procedure bij de Huurcommissie op de volgende manier zullen uitvallen: de indiener betaalt de leges (€ 300,-- voor een verhuurder en € 25,-- voor een huurder) als voorschot. Krijgt de indiener gelijk, dan ontvangt de indiener zijn voorschotleges terug; de verliezende partij betaalt de leges. Krijgt de indiener geen gelijk, dan ontvangt de indiener de betaalde leges niet terug; de wederpartij hoeft in dit geval niets te betalen.

Sommige verhuurders zijn echter vaak betrokken bij geschillen die aan de Huurcommissie worden voorgelegd. Voor deze “veelgebruikers” is er een oplopend tarief voor leges op het moment dat zij meer dan twee keer binnen één kalenderjaar in het ongelijk worden gesteld bij geschillen over aanvangshuur en geschillen over het splitsen van all-in huurprijzen. Bij de derde keer ongelijk in één kalenderjaar bedraagt de leges € 700,-- en bij de vierde keer € 1.400,--.

Voor geschillen over de “nutsvoorzieningen individuele meter en servicekosten” en geschillen over “voorschotten nutsvoorzieningen individuele meter” gelden al minimumbedragen voor een financieel belang. Het nieuwe wetsvoorstel stelt nu ook een drempel in voor geschillen over huurverlaging, huurverhoging bij woningverbetering en huurverlaging bij gebreken. Bij deze geschillen moet er een belang zijn van € 3,-- of meer per maand. Is dit bedrag lager, dan neemt de Huurcommissie de klacht niet in behandeling.

De laatste verandering is dat de Huurcommissie gaat bemiddelen tussen huurders en verhuurders. Door bemiddeling tussen huurder en verhuurder probeert de Huurcommissie de problemen tussen de strijdende partijen op te lossen.

Voorafgaand aan de daadwerkelijke bemiddeling vindt er eerst een intake plaats om duidelijk te krijgen waar het geschil om draait. Ook moeten partijen laten zien dat er vóór de intake al pogingen zijn gedaan om de problemen op te lossen. Ten slotte moet de indiener leges betalen voor de bemiddeling (een verhuurder € 300,-- en een huurder € 25,--).

De bemiddeling kan de volgende uitkomsten hebben:

1. De bemiddeling is succesvol; het probleem is opgelost. De indiener krijgt de betaalde leges terug;

2. De bemiddeling is niet succesvol;

1. • Er wordt niet gebruik gemaakt van de mogelijkheid om het geschil te laten beslechten door de Huurcommissie. De indiener krijgt de helft van de leges terug;
   
   
   • Er wordt wel gebruik gemaakt van de mogelijkheid om het geschil te laten beslechten door de Huurcommissie. Wordt de indiener vervolgens in het gelijk gesteld, dan krijgt hij de betaalde leges terug. Krijgt de indiener geen gelijk van de Huurcommissie, dan moet hij de verschuldigde leges betalen.

Dit wetsvoorstel ligt nu bij de Tweede Kamer voor behandeling in de Kamer. Er zijn al vragen gesteld in de Kamer ten aanzien van deze voorstellen. Wij houden u via deze blog op de hoogte over het voorstel.

Heeft u een vraag of wilt u advies op maat? Neem dan contact op met Kristien Croezen.