Tijdelijke verhuur van woonruimte mogelijk per 1 juli 2016

Met ingang van 1 juli 2016 is nieuwe wetgeving ten aanzien van tijdelijke verhuur van woonruimte in werking getreden. Naast de nieuwe wetgeving ten behoeve van tijdelijke verhuur, zal per 1 januari 2017 nieuw huurprijzenrecht van kracht worden. De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogt de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen en de prijs-kwaliteitsverhouding verbeteren. Deze wetgeving wil daarmee een belangrijke impuls geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheef-wonen. De wetgever heeft met deze regelgeving een meer overzichtelijk stelsel van mogelijkheden van tijdelijke verhuur willen creëren. In dit artikel informeren wij u over de mogelijkheden van tijdelijke verhuur van woonruimte op basis van de Wet doorstroming huurmarkt 2015.

Het uitgangspunt van ons huurrecht is dat de huur van woonruimte voor onbepaalde tijd is. De huurder geniet huurbescherming. Wil de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen, dan dient er sprake te zijn van één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden. De huidige wet noemt als opzeggingsgronden onder meer “slecht huurderschap” en “dringend eigen gebruik”. De verhuurder dient een opzegtermijn van minimaal drie maanden in acht
te nemen. Als de huurder niet vrijwillig instemt met de beëindiging, zal de verhuurder de rechter moeten vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter spreekt de ontbinding alleen uit als er sprake is van één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden.

In een zeer beperkt aantal gevallen kon een woning tijdelijk verhuurd worden, bijvoorbeeld op grond van de Leegstandswet of als het gaat om woonruimte die “naar zijn aard van korte duur” is. Ook bestonden al de zogenaamde diplomatenclausule en de doelgroepcontracten. Een algemene mogelijkheid van tijdelijke verhuur was er echter niet. Daar is met de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 verandering in gekomen. Daarnaast zijn de bestaande regelingen voor tijdelijke verhuur uitgebreid.

Het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW maakt het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor zelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een bepaalde tijd van maximaal vijf jaar. De huurovereenkomst van twee jaar of korter hoeft niet te worden opgezegd, want deze eindigt wanneer de termijn waarvoor deze is aangegaan is verstreken. Maar let op: De verhuurder moet de huurder uiterlijk één maand (en niet eerder dan drie maanden) vóór afloop van de huurperiode informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum
eindigt. Verstuurt de verhuurder deze kennisgeving niet of niet tijdig, dan eindigt de huurovereenkomst niet. Er ontstaat dan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en de huurder geniet volledige huurbescherming. De huurder heeft in geval van de tijdelijke huurovereenkomst een (tussentijdse) opzegtermijn van één maand. Er kan dus niet, zoals bij huurcontracten voor onbepaalde tijd mogelijk is, een minimale huurperiode van bijvoorbeeld één of twee jaar afgesproken worden. Het is niet mogelijk om steeds een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst met de huurder aan te gaan. De tweede overeenkomst geldt namelijk als aangegaan voor onbepaalde tijd. Het is woningcorporaties niet toegestaan om sociale huurwoningen te verhuren voor bepaalde tijd. Op dit verbod geldt een aantal uitzonderingen. Zie hiervoor “Tijdelijke verhuur door woningcorporaties”.

De verwachting van de wetgever is dat woningeigenaren die voorheen aarzelden hun woning te verhuren omdat zij niet willen vastzitten aan huur voor onbepaalde tijd, hun woning met tijdelijke huurcontracten wel willen verhuren. De nieuwe mogelijkheden van tijdelijke verhuur zouden het woningaanbod moeten verruimen en doorstroming op de huurmarkt moeten bevorderen.

Naast de mogelijkheid van tijdelijke huurovereenkomsten die met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is geïntroduceerd, is de regeling van de zogenaamde doelgroepcontracten uitgebreid. De achterliggende gedachte van doelgroepcontracten is dat een woning die bestemd is voor een bepaalde doelgroep, ook voor die doelgroep beschikbaar moet blijven. Wanneer een huurder niet langer tot de doelgroep behoort, kan de verhuurder opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Onze bestaande wetgeving kende al de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” in geval van woningen bestemd voor gehandicapten, ouderen of
studenten. Daar worden drie categorieën aan toegevoegd, namelijk jongeren (tussen 18 en 27 jaar), promovendi en grote gezinnen (acht of meer personen).

Ook de diplomatenclausule is uitgebreid. De diplomatenclausule, die inhoudt dat een woning tussentijds kan worden verhuurd totdat de eigenaar weer terugkeert naar zijn woning, kan nu ook toepast worden voor meerdere opvolgende tussenhuren. Meerdere tussenhuren achter elkaar waren voorheen niet toegestaan. Onder de nieuwe wet kan de verhuurder nu met de huurder én met opvolgend huurders overeenkomen dat na afloop van de overeengekomen termijn de woning moet worden ontruimd. De reden voor ontruiming moet zijn dat de verhuurder zelf zijn woning weer wil betrekken, of omdat hij een vorige huurder in de gelegenheid wil stellen de woning opnieuw te betrekken. Daarnaast kan de aanvankelijk overeengekomen termijn voor ontruiming tussentijds met wederzijds goedvinden worden verlengd.

Tenslotte is de Leegstandwet uitgebreid. Eigenaren konden al een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet krijgen in geval van een drietal categorieën (woonruimte in een gebouw, in te koop staande woningen of huurwoningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw). De vergunning kan worden verleend voor ten hoogste twee jaar en telkens met een jaar worden verlengd tot maximaal vijf jaar. Er geldt een minimale verhuurperiode van zes maanden en een opzegtermijn voor de verhuurder van drie maanden. Er wordt een vierde categorie aan toegevoegd, namelijk te koop staande huurwoningen. Ook een te koop staande huurwoning kan thans met een Leegstandwetvergunning tijdelijk verhuurd worden. In afwijking van de reeds bestaande varianten bedraagt de minimum verhuurperiode voor deze categorie drie maanden, terwijl de opzegtermijn voor de verhuurder twee maanden bedraagt.

Voor alle lopende huurcontracten blijft de oude huurregelgeving gelden.

Voor vragen of advies kunt u contact opnemen met Kristien Croezen.