Het huurbeding in de hypotheekakte

Omdat een woning in verhuurde staat bij verkoop veel minder oplevert dan een niet verhuurde woning, stellen banken bij het verstrekken van een hypotheek nagenoeg altijd de voorwaarde dat de betreffende woning niet mag worden verhuurd, tenzij de bank daarvoor toestemming geeft. Dit beding, het zogenaamde huurbeding, wordt opgenomen in de hypotheekakte. Omdat de hypotheekakte wordt ingeschreven in de openbare registers, kunnen ook derden kennis nemen van dit huurbeding.

Een dergelijk beding werkt dus ook tegen eventuele huurder, mocht de eigenaar van de woning toch besluiten om de woning te verhuren. Wanneer de bank derhalve ontdekt dat de woning toch, zonder dat daarvoor toestemming is gegeven, wordt verhuurd, kan de bank besluiten om vernietiging van de huurovereenkomst in te roepen en ontruiming van de woning te vorderen. Het huurbeding vormt daarmee een vergaande uitzondering op de huurbescherming die de huurder heeft op basis van huurregelgeving.

Het huurbeding wordt met name door banken ingeroepen op het moment dat de eigenaar van de woning een achterstand in de betaling van de hypotheek heeft en de bank besluit de woning te veilen. Zoals hiervoor al aangegeven brengt een woning zonder huurders (op een veiling) immers meer op dan wanneer daar nog huurders in zitten. Wanneer zich derhalve zonder toestemming van de bank huurders in de woning bevinden ten tijde van de veiling, zal de bank belang hebben bij ontruiming. Voordat de bank tot ontruiming overgaat moet daarvoor nog wel toestemming worden gevraagd van de voorzieningenrechter. Deze voorzieningenrechter zal, in de meeste gevallen, de vordering tot ontruiming toestaan wanneer de huurovereenkomst van latere datum is dan de inschrijving van de hypotheekakte in de openbare registers. Immers, in dat geval had de huurder kennis kunnen nemen van het bestaan van een huurbeding en moet hij dit tegen zich laten werken.

In een recente uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant deed zich een geschil voor waarbij de bank over wilde gaan tot veiling. In de te veilen woning bevonden zich echter meerdere huurders, zonder dat de bank daarvoor toestemming had gegeven. Met een aantal van deze huurders was een huurovereenkomst gesloten alvorens een hypotheek was gevestigd en met een aantal huurders was een huurovereenkomst gesloten nadat een hypotheek was gevestigd. Volgens de voorzieningenrechter kon het huurbeding niet worden ingeroepen tegen de huurders die al een huurovereenkomst hadden alvorens de hypotheek was gevestigd. In dit geval was de voorzieningenrechter echter ook van oordeel dat het huurbeding niet kon worden ingeroepen tegen de huurders die een huurovereenkomst sloten na het vestigen van de hypotheek. Dit, omdat de bank niet had kunnen aantonen dat de betreffende woning meer zou opbrengen met slechts één huurder in plaats van meerdere huurders. Daardoor ontstond er volgens de bank onvoldoende belang om de later gekomen huurders te ontruimen.

Uit deze uitspraak zou men kunnen afleiden dat huurders, met wie een huurovereenkomst is aangegaan na het vestigen van de hypotheek, in bepaalde gevallen het huurbeding niet tegen zich hoeven te laten werken. In het geval van deze procedure zou echter eerder de vraag kunnen worden gesteld of de voorzieningenrechter wel een juist oordeel heeft gegeven. De wet schrijft namelijk voor dat de voorzieningenrechter het verlof tot ontruiming moet verlenen tegen ‘latere’ huurders, tenzij ook met de instandhouding van de huurovereenkomst er voldoende opbrengst zou worden verkregen om alle hypotheekhouders die een dergelijk huurbeding hebben gemaakt te voldoen. Van dat laatste was in deze procedure echter geen sprake.

Wanneer het verlof tot ontruiming toch wordt gegeven door de voorzieningenrechter, heeft de huurder de mogelijkheid de daardoor ontstane schade te verhalen. De door de huurder geleden schade kan namelijk (met voorrang op andere schuldeisers) worden verhaald op de netto-opbrengst van de woning nadat de hypotheek is ingelost. In de praktijk komt dit er echter op neer dat de huurder vaak met lage handen achterblijft, omdat na het inlossen van de hypotheek vaak niets meer te verdelen valt. Voor een huurder is het derhalve van belang zich ervan te gewissen dat de woning die hij wenst te huren, ook daadwerkelijk verhuurd mag worden.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op met Wouter Leerink.