Het boetebeding in de huurovereenkomst

column voor de nvm

In huurovereenkomsten of daarop van toepassing zijnde huurvoorwaarden worden vaak boetebedingen opgenomen met daarin vaste boetebedragen. De hoogte van de door huurder te verbeuren boete, mocht hij een van de bepalingen in de huurovereenkomst overtreden, is met een dergelijke boetebeding van te voren reeds bepaald. De werking van een vooraf vastgesteld boetebedrag is enerzijds dat de huurder minder snel geneigd zal zijn om tot overtreding over te gaan, anderzijds voorkomt dit dat partijen achteraf discussie krijgen over de hoogte van de door de verhuurder geleden schade.

Erg functioneel zo’n boetebeding, zou men in eerste instantie denken. Dat is vaak ook wel het geval, ware het niet dat sommige verhuurders bepaalde overtredingen dusdanig (buitenproportioneel) sanctioneren, dat daarvoor begin dit jaar een stokje is gestoken door het Europees Hof van Justitie (Hof van Justitie van de Europese Unie, 30 mei 2013, C-488/11).

Het Europese Hof oordeelde dat een boetebeding in een huurovereenkomst voor woonruimte tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een particuliere huurder valt onder de werkingssfeer van de richtlijn (93/13/EEG) die ziet op oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dat betekent dat wanneer sprake is van een oneerlijk beding in een huurovereenkomst, de rechter deze bepaling (ambtshalve) buiten toepassing moet laten. Wanneer de rechter van oordeel is dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding dat buiten toepassing dient te worden gelaten, heeft dat tot gevolg dat de rechter niet mag overgaan tot matiging van de hoogte van de boete. Is een boetebeding derhalve onredelijk bezwarend, dan wordt daarmee de gehele, volgens de huurovereenkomst verbeurde, boete weggevaagd.

In het geschil dat begin vorig jaar werd voorgelegd aan het Europese Hof van Justitie, toetste het Hof het betreffende boetebeding aan de hiervoor weergegeven richtlijn. Volgens het Hof was in het voorgelegde geschil sprake van een onredelijk bezwarend beding omdat enerzijds over de algemene voorwaarden waarin het boetebeding was opgenomen niet was onderhandeld tussen de huurder en de verhuurder en daarnaast omdat het boetebeding betrekking had op iedere overtreding zonder daarbij een verschil te maken in de aard en de ernst van de overtreding. Het feit dat het boetebeding geen limiet kende, speelde bij het oordeel van het Hof ook een rol.

Inmiddels ziet men in onze eigen rechtspraak ook terug dat rechters rekening houden met hetgeen begin dit jaar door het Europese Hof is bepaald. Onlangs oordeelden het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (16 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5238) en het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (24 september 2013 ECLI:NL:GHSHE:2013:4346) namelijk in dezelfde lijn. In het laatst genoemde arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch wordt een goed beeld gegeven van alle bestaande (Europese) rechtspraak op dit gebied.

Rechters zullen van geval tot geval moeten blijven beoordelen of sprake is van een onredelijk bezwarend boetebeding. Verhuurders dienen er echter wel rekening mee te houden dat rechters, wellicht strenger dan voor de uitspraak van het Europese Hof van Justitie, naar een boetebeding in de huurovereenkomst zullen kijken.

Overigens betekenen deze uitspraken naar mijn idee niet dat helemaal geen boetebedingen meer mogen worden opgenomen in huurovereenkomsten. Verhuurders zullen alleen zorgvuldiger dienen om te gaan met het formuleren van een boetebeding. Verhuurders zouden kunnen overwegen om het boetebeding meer toe te spitsen op specifieke situaties en aan verschillende overtredingen verschillende boetebedragen (met daarin een maximum) te koppelen, zodat een eventueel op te leggen boete meer in verhouding komt te staan met de overtreding.

Heeft u vragen over deze blog. Neem dan contact op met Kristien Croezen of een van onze andere huurspecialisten.