De aansprakelijkheid van een makelaar

Een woning wordt vaak verkocht met de hulp van een makelaar. Dat doet u natuurlijk vanwege de specifieke kennis en ervaring die u bij de makelaar aanwezig acht. Meestal beschikt u zelf niet over die kennis en ervaring. U vertrouwt erop dat de makelaar zijn werk goed doet. Dit is echter niet altijd het geval. Denk bijvoorbeeld aan een aankoopmakelaar die zich bewust is van de aanwezigheid van asbest in de woning, maar u daarvoor niet waarschuwt. U lijdt dan schade, omdat u opeens kosten voor het laten verwijderen van het asbest moet maken. Grote kans dat u deze schade wilt verhalen op de makelaar.

In dit blog wordt aandacht besteed aan de aansprakelijkheid van een makelaar en welke omstandigheden daarbij een rol kunnen spelen. De hierna te noemen voorbeelden worden belicht vanuit het perspectief van personen die met de makelaar te maken krijgen. Voor makelaars zelf geldt dat velen de op hen rustende zorgplicht zo goed mogelijk invullen. Daar waar nodig denken we vanuit Yspeert advocaten graag met u mee.

Op de makelaar rust een zogenoemde zorgplicht. Dit houdt in dat hij de zorg dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Met andere woorden: handelt de makelaar zoals van een collega onder dezelfde omstandigheden mag worden verwacht? Bij de vraag of de makelaar de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden, wordt gekeken naar alle omstandigheden van het geval. Zo wordt bijvoorbeeld meegewogen hoe belangrijk de informatie is voor u. Hoe essentiëler de informatie, des te zwaarder de verplichting die op de makelaar rust om dit met u te delen. Indien u specifiek naar bepaalde informatie heeft gevraagd, dan weegt zwaar mee of de door de makelaar verstrekte informatie wel juist is. Ook weegt mee hoeveel u zelf weet. Van de makelaar wordt meer gevraagd als zijn klant een leek is.

Meestal schakelt de verkoper een makelaar in, maar het komt steeds vaker voor dat de aspirant-koper een (aankoop)makelaar meeneemt. Afhankelijk van wie de makelaar heeft ingeschakeld, maakt het uit welk advies de makelaar moet geven.

De aankoopmakelaar

Als de koper een makelaar inschakelt, moet de makelaar de belangen van de koper behartigen. Uit de rechtspraak volgt bijvoorbeeld dat de makelaar onderzoek moet doen naar de bestemming van het perceel. De zorgplicht gaat echter niet zover dat hij ook onderzoek moet doen naar mogelijke bouwplannen van de buren. De aankoopmakelaar aansprakelijk stellen in verband met schade die u meent te lijden doordat de buren een uitbouw hebben gerealiseerd, gaat niet op.

De verkoopmakelaar

Als de verkoper een makelaar inschakelt, dan rusten er andere verplichtingen op de makelaar. In dat geval moet de makelaar zich voornamelijk richten op het verkopen van de woning. Hij moet bijvoorbeeld een juiste prijs van de woning vaststellen. Stelt hij bijvoorbeeld een te hoge prijs vast, dan kan dit ertoe leiden dat de woning niet, later of zelfs te laat wordt verkocht. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin de verkoper van een woning te maken krijgt met twee hypotheken, omdat de verkoop van zijn (oude) woning (te) lang duurt. Als dit het gevolg is van een te hoog vastgestelde vraagprijs door de makelaar, dan kan dit ertoe leiden dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. Dan moet de makelaar u de daardoor geleden schade vergoeden.

Ondanks dat een verkoopmakelaar in de eerste plaats de belangen van de verkoper behartigt, moet hij ook richting de koper een zorgplicht in acht nemen. Zo moet hij de koper voldoende en juist informeren. Hier gaat het wel eens mis. De koper kan de verkoopmakelaar bijvoorbeeld verwijten dat hij onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt, waardoor schade is geleden. Een voorbeeld hiervan is dat de verkoopmakelaar de koper niet heeft gewaarschuwd voor mogelijke problemen met betrekking tot de levering van de woning. Die problemen kunnen ontstaan als bijvoorbeeld een woning vanuit een onderneming, of uit een erfenis, verkocht wordt. De verkoopmakelaar moet de kopers hierover informeren. Hebben de kopers een aankoopmakelaar ingeschakeld, dan moet deze makelaar dat natuurlijk ook onderzoeken.

Ook kan de verkoopmakelaar zijn informatieplicht tegenover de koper schenden indien hij zwijgt over de aanwezigheid van asbest in de woning. De makelaar hoeft de aanwezigheid van asbest niet te herkennen, maar als hij hiervan af weet moet hij op grond van zijn zorgplicht de kopers informeren.

Schakelt u een makelaar in om een huurder voor u te vinden, dan rust op de makelaar ook een zorgplicht. Zo moet hij onderzoeken of de huurder betrouwbaar en kredietwaardig is. Ook nadat de woning of het pand verhuurd is moet de verhuurmakelaar het met enige regelmaat inspecteren. Over het algemeen gaat dit goed en worden er duidelijke afspraken gemaakt tussen de verhuurder en de makelaar, maar soms gaat het mis. Zo ontdekte een verhuurder eens dat de huurder een hennepplantage was begonnen in zijn woning. De makelaar had niet gecontroleerd of de huurder wel betrouwbaar was. Ook had de makelaar nagelaten toezicht te houden op de woning. Om deze redenen oordeelde de rechter dat de makelaar zijn zorgplicht had geschonden.

Welk advies een makelaar moet geven en hoe gedetailleerd dit moet zijn, hangt af van wie hem heeft ingeschakeld. Het invullen van de zorgplicht door een makelaar verschilt van geval tot geval. Bij twijfel over hoe die zorgplicht in te vullen kan een kort advies de gewenste duidelijkheid geven.

Voor het antwoord op de vraag of de makelaar zijn zorgplicht goed heeft ingevuld zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Voor degene die met de diensten van de makelaar te maken heeft is het verstandig alle relevante aspecten in kaart te brengen en te (laten) onderzoeken of de makelaar met al die aspecten voldoende rekening heeft gehouden. Pas daarna komt de vraag aan de orde of het mogelijk is om schade vergoed te krijgen. Voor vragen of advies hierover kunt u als opdrachtgever van de makelaar óf als de makelaar zelf altijd terecht bij Jan-Gerrit Meijerink.