Bemiddelaars opgelet: huurovereenkomst vanaf €10.000,- p/mnd valt onder Wwft

Bemiddelt u bij het tot stand brengen en/of het sluiten van een huurcontract met een huur van € 10.000 of meer per maand? Dan bent u sinds 21 mei 2020 Wwft-plichtig (op grond van het nieuwe art. 1a lid 4, aanhef en onder h, Wwft). Dat houdt o.a. in dat u verplicht bent cliëntenonderzoek te doen, transacties te monitoren en ongebruikelijke transacties bij de FIU-Nederland te melden. Niet alle transacties die verband houden met dergelijke verhuur hoeven dus gemeld te worden door een bemiddelaar, alleen ongebruikelijke transacties. Op die ongebruikelijke transacties kom ik aan het eind van deze blog terug.

De bepaling (art. 1a lid 4, aanhef en onder h, Wwft) ziet er als volgt uit:

“Als natuurlijke personen, rechtspersonen of vennootschappen handelend in het kader van hun beroepsactiviteiten waarop deze wet van toepassing is worden aangewezen: […] natuurlijke personen, rechtspersonen of vennootschappen die beroeps- of bedrijfsmatig bemiddelen bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten inzake onroerende zaken en rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen, met inbegrip van het tot stand brengen en sluiten van een overeenkomst tot huur als bedoeld in artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover de maandelijkse huurprijs een bedrag van € 10.000 of meer bedraagt […]”

Met de frase “beroeps- of bedrijfsmatig bemiddelen“ richt de wet zich niet alleen tot makelaars, maar tot eenieder die in het kader van de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, bemiddelt bij het tot stand brengen en/of het sluiten van een huurcontract met een maandelijkse huurprijs van € 10.000 of meer. Dat is een bewuste keuze geweest van de wetgever, omdat het hem niet gaat om de aanpak van makelaars, maar om de aanpak van witwassen en financiering van terrorisme.

Het is belangrijk dat u zich realiseert dat al snel sprake is van bemiddeling in de zin van bovenstaande bepaling. Zet u, althans uw bedrijf, in het kader van professionele dienstverlening bijvoorbeeld een advertentie op een website (als Funda) voor een verhuurder, dan wordt dat al gezien als bemiddeling.

Uit de wettekst van de Wwft, noch uit de wettelijk definitie van ‘huur’ (art. 7:201 BW), noch uit de memorie van toelichting bij de betreffende wetswijziging, kan worden opgemaakt, wat nu precies wordt bedoeld met de – voor de betreffende ‘bemiddelaars’ – cruciale ondergrens van een “maandelijkse huurprijs […] van € 10.000 of meer”. Deze ondergrens geldt ook alleen voor het tot stand brengen en/of het sluiten van een huurcontract. Uit kamerstukken kan worden opgemaakt dat het gaat om de “gemiddelde huurprijs” (per maand). 

Met de aanvulling dat het gaat om de gemiddelde maandelijkse huurprijs, wordt vermoedelijk niet bedoeld dat een bemiddelaar moet terugblikken om te bepalen wat de huurprijs uiteindelijk was, want dan is het witwassen of het financieren al geschied. Brancheorganisaties hebben zelfs gepleit voor het weglaten van de ondergrens van € 10.000 om alle onduidelijkheid weg te nemen. Dat zou echter een enorme aanvullende belasting van de branche hebben betekend, met werk dat slechts indirect iets zou kunnen opleveren voor zover het bijdraagt aan de bestrijding van witwassen en/of terrorisme. De ondergrens heeft daarom iets geruststellends, in die zin dat het doel van de wetgever – witwassen en terrorismebestrijding – kennelijk niet alle middelen heiligt.

Een scherpe ondergrens laat zich vanwege allerlei variabelen, moeilijk vastleggen. Dat heeft de wetgever kennelijk voor lief genomen. Wanneer het contract waarbij u bemiddelt in de buurt komt van de ondergrens, dan geldt daarom “better safe than sorry”. Daarmee anticipeert u op huurverhogingen, waardoor de maandelijkse huur alsnog boven de € 10.000 uit kan komen. Voldoet u als bemiddelaar namelijk niet aan de Wwft-verplichtingen, dan riskeert u – ongeacht of u wist dat u niet voldeed aan uw wettelijke plicht – (strafrechtelijke) consequenties, waaronder forse boetes en zelfs strafrechtelijke vervolging.

Als bemiddelaar bij het tot stand brengen en/of het sluiten van een huurcontract met een huur van € 10.000 of meer per maand, moet u cliëntonderzoek doen en moet u eventuele ongebruikelijke transacties melden. Er is sprake van een ongebruikelijke transactie wanneer u aanleiding heeft om, mede op basis van uw cliëntonderzoek, te vermoeden dat een transactie verband kan houden met het  witwassen of financieren van terrorisme. In uw overwegingen, zult u mee moeten nemen dat aan bepaalde personen (functies) en landen een verhoogd risico kleeft. U moet in ieder geval ‘vermoeden’ dat het om een ongebruikelijke transactie zou kunnen gaan, wanneer de betreffende transactie ook wordt gemeld aan politie en justitie, of wanneer € 10.000 of meer via u wordt betaald in contanten, cheques, of een ander middel dat feitelijk een koffertje/(‘cadeau’)kaartje met geld is.

Toepassing is in de praktijk vaak niet ingewikkeld, maar om problemen te voorkomen moet u wel weten wat er van u verwacht wordt en ervoor zorgen dat u daaraan systematisch voldoet. Mocht u nog vragen hebben over de Wwft, dan kunt u altijd contact opnemen met onze specialisten bij Yspeert Advocaten.