Uit elkaar: wie blijft in de huurwoning? Over samenwoning en medehuurder(s)

Als samenwoners hun relatie verbreken, kunnen er belangrijke vragen zijn over hun huurwoning. Wie blijft de woning huren en wie vertrekt? Wat te doen als hierover wel of juist geen overeenstemming is? Welke positie heeft de verhuurder? De antwoorden hangen af van de situatie. In deze blog ga ik in op het zijn van medehuurder(s), aan de hand van een fictief stel.

René en Anne wonen samen in een huurwoning. Als het huurcontract is gesloten met René, is René de huurder. Anne kan wettelijke medehuurder zijn.[1] Daarvan is automatisch sprake als René en Anne zijn getrouwd of een geregistreerd partnerschap hebben. Daarnaast kan Anne als medehuurder zijn erkend door de verhuurder of de rechter.[2] Als er inderdaad sprake is van medehuur, geldt het volgende.

Als huurder René en medehuurder Anne willen dat René de huur voortzet, hoeft Anne enkel de woning te verlaten. Vanaf dan is Anne namelijk geen wettelijke medehuurder meer.[3] Als zij echter willen dat Anne de huur voortzet, kan René de huur opzeggen. Zodra de huur ten aanzien van René eindigt, wordt Anne namelijk vanzelf de huurder.[4] De verhuurder kan deze gevolgen niet tegengaan.

Als huurder René en medehuurder Anne het niet eens zijn, kan ieder van hen een procedure beginnen tegen de ander. De kantonrechter bepaalt dan, na een belangenafweging, wie van de twee de huur mag voortzetten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Het kan dan gaan om financiële draagkracht, de nabijheid van werk of familie, een medische situatie en mogelijke vervangende huisvesting. Het gedrag van René en Anne kan ook een rol spelen. Als er kinderen zijn, is vaak doorslaggevend wat voor de kinderen het beste is.

In een zaak waarin de belangen in evenwicht waren, kwam de kantonrechter te Haarlem met een creatieve vondst. De zaak werd toen (met instemming van partijen) opgelost door kop of munt te spelen.[5]

Een uitspraak van de rechter is niet alleen bindend voor René en Anne, maar ook voor de verhuurder. Dat is bijzonder, omdat de verhuurder in de procedure geen partij is en zelfs niet wordt gehoord.

Als medehuurder Anne de huur voortzet, is Anne wettelijk verplicht dat te melden aan de verhuurder. Dat hoeft echter alleen als René en Anne waren getrouwd of een geregistreerd partnerschap hadden. Is dit niet aan de orde, of is het juist Anne die vertrekt, dan geldt geen wettelijke meldplicht. Vaak is het echter wel praktisch als de verhuurder ook in die gevallen op de hoogte wordt gesteld. Dat kan ook als verplichting zijn opgenomen in het huurcontract.

Als het huurcontract is gesloten met zowel René als Anne, zijn zij contractuele medehuurder(s). Dat betekent dat zij allebei huurder zijn. Er is dan dus geen wettelijke medehuurder. Als René en Anne het niet eens zijn wie de huur voortzet, geeft de wet daarvoor geen oplossing. Volgens de Hoge Raad kan echter ook dan de rechter bepalen wie de huur mag voortzetten. De verhuurder heeft ook in die procedure geen rol, maar is toch aan de uitspraak gebonden.

Als René en Anne het wel eens zijn wie de huur voortzet, is er een complicatie als de verhuurder niet wil meewerken. Volgens de wet kunnen René en Anne namelijk alleen samen de huur opzeggen. De (vreemde) consequentie lijkt dus dat René en Anne dan alsnog tegen elkaar moeten procederen. Aan een uitspraak van de rechter is de verhuurder immers wel gebonden.

Of procederen in dat geval echt nodig is, kan worden betwijfeld. In een advies aan de Hoge Raad is gewezen op de zinloosheid daarvan. De gewenste uitkomst staat immers bij voorbaat al vast. Bepleit werd daarom dat een afspraak tussen de huurders ook bindend kan zijn voor de verhuurder. Helaas heeft de Hoge Raad zich hier echter niet over uitgelaten.

De kantonrechter te Dordrecht heeft wel een uitspraak gedaan over dit onderwerp. Hij vond het onredelijk dat een verhuurder een opzegging, gedaan door één huurder, had afgewezen. Immers, als de huurders het oneens zijn wie de huur voortzet, spelen de belangen van de verhuurder in beginsel geen rol. De kantonrechter oordeelde dat hetzelfde moest gelden nu de huurders het wel eens waren.

Het is ook mogelijk dat het huurcontract is gesloten met René, terwijl Anne geen huurder of wettelijke medehuurder is. Dan heeft Anne een zwakke positie. Als René niet langer wil samenwonen, moet Anne vertrekken. Als Anne zelf de huur wil voortzetten, moeten René en de verhuurder het daarmee eens zijn.

Het kan echter toch anders liggen. Daarvoor is nodig dat Anne alsnog wettelijke medehuurder wordt, of dat de verhuurder goedkeurt dat Anne enig huurder wordt. Onder omstandigheden moet René hier dan aan meewerken en zelf vertrekken. Anne kan de huur dan zelfstandig voortzetten.

Een dergelijk geval deed zich voor in een recente uitspraak van de voorzieningenrechter te Den Haag. Er was sprake van één huurder. Later was een samenwoner bij de huurder ingetrokken. Zij hadden veel ruzie en de spanningen liepen hoog op. Het stel had kinderen, en er waren kinderbeschermende maatregelen aangekondigd als de thuissituatie niet zou verbeteren. Omdat de samenwoner de dagelijkse zorg voor de kinderen had, was het de samenwoner die in de woning mocht blijven.

Als samenwoners hun relatie verbreken, kan het van veel factoren afhangen wie de huur mag voortzetten en welke acties nodig zijn. De belangen van de verhuurder spelen daarbij vaak een opvallend kleine rol.

Bent u zelf medehuurder of heeft u vragen naar aanleiding van deze blog over medehuurder(s)? Neem dan contact op met Guus Benes.

[1] Vereist is dat Anne de woning als hoofdverblijf heeft.

[2] Zie voor de vereisten artikel 7:267 lid 1 en lid 3 BW.

[3] Artikel 7:266 lid 4 BW bevat enkele uitzonderingen hierop, als de ex-samenwoners (nog) zijn getrouwd of (nog) een geregistreerd partnerschap hebben.

[4] Als hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, is daarvoor echter een huisvestingsvergunning vereist, of een daarmee gelijk te stellen gedoogverklaring. Bovendien is dan een gerechtelijke procedure nodig. Zie artikel 7:267 lid 6 BW.

[5] Kantonrechter Haarlem 14 januari 1988, ECLI:NL:KTGHAA:1988:AI7972 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).