Onteigening

Door de vele (noodzakelijke) ruimtelijke ontwikkelingen in dit land, worden grond en ruimte schaarser. Bouwgrond is hard nodig, maar het komt maar traag beschikbaar. Daarom klinkt steeds vaker de roep om een snellere en eenvoudigere onteigeningsprocedure. De Omgevingswet, die op 1 januari 2024 van kracht is, heeft de onteigeningsprocedure op veel vlakken gewijzigd. In dit blog wordt het begrip onteigening en de onteigeningsprocedure onder de Omgevingswet besproken.

Wat is onteigening?

Juridisch wordt onteigening gedefinieerd als het gedwongen ontnemen van eigendom in het algemeen belang voor het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. Dit is gebaseerd op het grondwettelijke beginsel uit artikel 14 van de Grondwet, dat stelt dat onteigening alleen mag plaatsvinden met voorafgaande schadeloosstelling. Specifieke bepalingen zijn opgenomen in de Omgevingswet.

Onteigening vindt plaats wanneer de overheid bijvoorbeeld een nieuwe weg wil aanleggen en daarvoor grond nodig heeft die in particulier eigendom is. Als er geen overeenstemming wordt bereikt over de verkoop, wordt een onteigeningsprocedure gestart. Dit is een ingrijpende maatregel die alleen mag worden ingezet als aan strikte voorwaarden is voldaan. Niet elk overheidsorgaan kan onteigenen. De bevoegdheid tot onteigening is voorbehouden aan gemeenteraden, algemene besturen van de waterschappen, Provinciale Staten en de verantwoordelijke ministers. Het overheidsorgaan dat gaat onteigenen wordt de “onteigenaar” genoemd, en degene wiens grond wordt onteigend noemen we de “onteigende”.

Procedure van onteigening

Onteigening is geregeld in hoofdstuk 11 van de Omgevingswet. De procedure begint met een onteigeningsbeschikking. Deze beschikking wordt voorbereid met de uitgebreide voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Een ontwerp van de beschikking wordt ter inzage gelegd, zodat belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen. Belanghebbenden zijn bijvoorbeeld pachters, huurders en/of eigenaren van de betrokken grond. Na deze fase wordt een definitieve beschikking genomen.

In de beschikking worden de te onteigenen zaken aangewezen, evenals de motivering voor het onteigeningsbelang, de noodzaak en de urgentie. De voorwaarden voor onteigening – algemeen belang, noodzaak en urgentie – zijn vastgelegd in artikel 11.5 van de Omgevingswet. Als aan deze voorwaarden niet wordt voldaan, kan onteigening niet plaatsvinden.

Schadeloosstelling

Parallel aan de bestuursrechtelijke procedure kan de onteigenaar een verzoek tot schadeloosstelling indienen bij de civiele rechter. Artikel 11.14 van de Omgevingswet regelt dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding moet omvatten van de schade die direct en noodzakelijk voortvloeit uit de onteigening. De rechter bepaalt de hoogte van de schadeloosstelling, waarbij de onteigende zijn zienswijze kan indienen. De schadeloosstellingsprocedure staat los van de onteigeningsprocedure, maar beide kunnen gelijktijdig lopen.

Eigendomsoverdracht

De eigendomsoverdracht vindt pas plaats nadat de bestuursrechter de beschikking heeft bekrachtigd en de onteigeningsakte door een notaris is ingeschreven in de openbare registers. Deze akte wordt pas opgemaakt als alle juridische stappen zijn doorlopen, inclusief eventuele hoger beroepsprocedures. Dit maakt de onteigeningsprocedure zorgvuldig, maar niet per se sneller dan onder de oude Onteigeningswet.

Overgangsrecht en praktische implicaties

Het is belangrijk te beseffen dat onteigeningsprocedures die zijn gestart vóór 1 januari 2024 nog onder de oude Onteigeningswet vallen. Voor nieuwe procedures geldt de Omgevingswet. Dit overgangsrecht kan leiden tot verschillende juridische regimes binnen lopende projecten. Het is daarom essentieel om goed juridisch advies in te winnen als u met onteigening te maken krijgt.

Conclusie

Sinds 1 januari 2024 is de onteigeningsprocedure onder de Omgevingswet gewijzigd. De procedure is transparanter en legt meer nadruk op participatie en lokale besluitvorming. Tegelijkertijd blijven de juridische eisen – algemeen belang, noodzaak en urgentie – streng. Voor overheden is het van belang om de procedure zorgvuldig te doorlopen en juridische risico’s te minimaliseren. Voor grondeigenaren en andere belanghebbenden is het belangrijk hun rechten en mogelijkheden optimaal te benutten.

Heeft u vragen over onteigening of de onteigeningsprocedure onder de Omgevingswet? Neem contact op met onze specialisten.