- 16-12-2024
- 00:00
- timer 4 minuten
Aandachtspunten bij de verkoop van agrarisch onroerend goed
De verkoop van agrarisch onroerend goed, zoals boerderijen, landerijen en landbouwbedrijven, gaat gepaard met specifieke juridische uitdagingen. In tegenstelling tot de verkoop van reguliere woningen of bedrijfsgebouwen zijn er bij agrarisch onroerend goed extra regels en wetten van toepassing. In deze blog bespreken we de belangrijkste juridische aandachtspunten waar verkopers en kopers van agrarisch onroerend goed rekening mee moeten houden.
Omgevingsplan en gebruiksrecht
Een van de eerste juridische aandachtspunten bij de verkoop van agrarisch onroerend goed is het omgevingsplan dat op het onroerend goed rust. Agrarisch onroerend goed is vaak onderworpen aan strikte regels die bepalen waarvoor de grond gebruikt mag worden. Het is van belang dat de koper controleert of het huidige of beoogde gebruik van de grond past binnen de bestemming die door de gemeente is vastgesteld. Voor sommige vormen van landbouw of agrarische ontwikkeling is mogelijk een wijziging van het omgevingsplan nodig, wat een langdurig en complex proces kan zijn.
Daarnaast kan er sprake zijn van gebruiksrechten, zoals pacht. In Nederland komt het vaak voor dat landbouwgrond wordt verpacht aan derden. Bij de verkoop van agrarisch onroerend goed is het cruciaal om te weten of er sprake is van een pachtovereenkomst en welke voorwaarden hierin zijn vastgelegd. Pachters hebben soms ook een voorkeursrecht bij verkoop, wat betekent dat zij de eerste mogelijkheid krijgen om het perceel te kopen.
Natura 2000 en milieubelastende activiteiten
Een ander belangrijk juridisch aspect bij de verkoop van agrarisch onroerend goed is de naleving van regels met betrekking tot milieu- en natuurbescherming. Boerderijen en landbouwbedrijven moeten vaak voldoen aan strenge milieunormen, bijvoorbeeld met betrekking tot meststoffen, bestrijdingsmiddelen en waterbeheer. De Omgevingswet en bijbehorende AMvB’s, zoals het Besluit activiteiten leefomgeving, kunnen beperkingen opleggen aan agrarisch gebruik van de grond, vooral als de grond in of nabij beschermde natuurgebieden ligt. Dit kan van invloed zijn op de bedrijfsvoering en de waarde van het onroerend goed.
Vooral bij intensieve veehouderij is het van belang om te controleren of er vergunningen vereist zijn voor bijvoorbeeld de uitstoot van ammoniak of de opslag van mest. Het niet voldoen aan deze regels kan leiden tot juridische sancties of beperkingen op de bedrijfsvoering.
Fiscale aspecten
Bij de verkoop van agrarisch onroerend goed speelt ook de fiscale kant een grote rol. Een belangrijke aandachtspunt is de heffing van overdrachtsbelasting, die doorgaans 10,4% bedraagt voor niet-woningen. Agrarisch onroerend goed kan echter in sommige gevallen in aanmerking komen voor vrijstellingen, bijvoorbeeld als het onder de landbouwvrijstelling valt. Deze vrijstelling kan van toepassing zijn op de waardevermeerdering van agrarische grond die voortkomt uit de bestemming als landbouwgrond.
Daarnaast kunnen er fiscale consequenties zijn voor de verkoper in de vorm van inkomsten- of vennootschapsbelasting, afhankelijk van de eigendomsvorm en de wijze waarop het onroerend goed in de boekhouding is opgenomen. Daarbij is natuurlijk ook relevant of (geheel of gedeeltelijk) in privé gekocht wordt, of zakelijk.
Erfgoed- en cultuurhistorische waarden
Veel agrarisch onroerend goed heeft historische waarde, bijvoorbeeld boerderijen of schuren die als rijksmonument of gemeentelijk monument zijn aangewezen. Dit brengt extra juridische verplichtingen met zich mee, zoals de plicht om het verkochte agrarisch onroerend goed in stand te houden. Ook kunnen er beperkingen gelden voor verbouwingen van het gekochte agrarisch onroerend goed. Potentiële kopers moeten zich bewust zijn van deze verplichtingen en beperkingen, omdat zij invloed kunnen hebben op de onderhoudskosten en de mogelijkheden voor aanpassingen aan de gekochte woning. In sommige gevallen is het zelfs wijs om al voor de aankoop van het betreffende agrarisch onroerend goed in overleg te treden met bijvoorbeeld de gemeente om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn.
Financiering en zekerheden
De verkoop van agrarisch onroerend goed gaat vaak gepaard met specifieke financieringsvraagstukken. Banken hanteren bij de financiering van agrarisch vastgoed vaak andere voorwaarden dan bij reguliere onroerend goed transacties. Anders dan private financiers kijkt een bank voorafgaand aan het verstrekken van een financiering voor de aankoop van agrarisch onroerend goed ook naar de levensvatbaarheid van het bedrijf. Dit anders dan (sommige) private financiers, die vooral kijken of er voldoende zekerheid tegenover de te verstrekken financiering staat.
Het is verder belangrijk om bij de koop rekening te houden met de eventuele bestaande hypotheken, zekerheden of inschrijvingen die rusten op het vastgoed. Doorgaans moeten die inschrijvingen doorgehaald worden, voordat geleverd wordt. Lukt dat niet, dan kan dat hele vervelende en verstrekkende gevolgen hebben.
Conclusie
Bij de verkoop van agrarisch onroerend goed komt een breed scala aan juridische aandachtspunten kijken, variërend van omgevingsplannen en milieuvoorschriften tot fiscale aspecten, een monumentenstatus en natuurlijk de financiering van het aan te kopen agrarisch onroerend goed. Het is essentieel dat zowel de koper als de verkoper zich hierbij goed laat adviseren om onvoorziene juridische en financiële risico's te vermijden. Een grondige due diligence en professionele begeleiding zijn hierbij onmisbaar.
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem gerust contact op met een van onze agrarisch recht specialisten. Wij helpen u graag.
