Verhuurder aangesproken door netbeheerder?

Hennepplantages: zorgplicht van de verhuurder t.o.v. de netbeheerder

Stelt u zich eens voor: u bent verhuurder van een woon- of bedrijfsruimte en u vindt een huurder die zich in de ruimte wilt vestigen. Dat is goed nieuws in de huidige economische tijd. De huurder betaalt bovendien netjes zijn huurpenningen en de omgeving ondervindt geen hinder van de huurder, er lijkt dus niets aan de hand. Totdat na enkele maanden de politie een inval doet in de gehuurde ruimte en er een grootschalige hennepplantage wordt aangetroffen. De huurder zal dan meestal strafrechtelijk worden vervolgd en u kunt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen. Maar daarmee is de kous vaak nog niet af.

Een hennepplantage levert meestal veel schade op aan het gehuurde. Deze (verbouw)schade kunt u als verhuurder op de huurder verhalen, althans als die huurder voldoende verhaal biedt. Dat laatste is zelden het geval bij dit soort onbetrouwbare huurders. En dat probleem speelt ook bij het navolgende een belangrijke rol.

In de rechtspraak is aangenomen dat het een feit van algemene bekendheid is dat het regelmatig voorkomt dat woningen of bedrijfspanden worden gebruikt als hennepkwekerij en dat daarbij ook vaak illegaal energie wordt afgetapt. Die illegale stroomafname is een schadepost voor de netbeheerder van de regio van de gehuurde woon- of bedrijfsruimte. Soms komt het voor dat de netbeheerder de verhuurder aanspreekt voor de illegaal afgetapte elektriciteit. Dat lijkt onredelijk, omdat het de huurder is die de hennepkwekerij heeft opgezet en illegaal elektriciteit heeft afgetapt. Als verhuurder heeft u daar in beginsel toch niks mee te maken?

Uit de rechtspraak blijkt echter dat het niet uitmaakt wie de elektriciteit illegaal heeft onttrokken, maar wie de contractant is van de netbeheerder. Met andere woorden: indien u als verhuurder contractant bent (gebleven) van de netbeheerder – en u middels de huurovereenkomst de energiekosten doorberekent aan de huurder – dan kunt u door de netbeheerder worden aangesproken voor de afgetapte elektriciteit. Dat het de huurder is die manipulatieve handelingen verricht en daarmee de schade veroorzaakt, doet aan uw aansprakelijkheid en toerekenbaarheid niet af: u heeft als verhuurder de zorgplicht om er op toe te zien dat de huurder niet illegaal stroom aftapt.

De gevolgen van die (risico-)aansprakelijkheid kunnen oplopen tot tienduizenden Euro’s. Netbeheerders schakelen speciale fraudespecialisten in die vrij precies kunnen beoordelen vanaf welk moment er een hennepplantage is opgezet in het gehuurde. Een fraudespecialist stelt naar aanleiding van de aangetroffen toestand vast hoeveel oogsten er hebben plaatsgevonden en wat de omvang van die oogsten is geweest. Zodoende berekent de fraudespecialist hoeveel energie er ongeveer illegaal is afgetapt. In de rechtspraak is bepaald dat de omvang van het niet door de elektriciteitsmeter geregistreerde verbruik op die wijze mag worden geschat. Dat een dergelijke schatting onzeker is, komt voor rekening van u als verhuurder, omdat die onzekerheid het rechtstreekse gevolg is van de schending van uw zorgplicht.

De vraag naar aanleiding van het voorgaande is wat u als verhuurder dient te ondernemen om niet met een forse claim van de netbeheerder te worden geconfronteerd. Uiteraard dient een verhuurder in de eerste plaats zorgvuldig te bekijken met wie een huurovereenkomst wordt aangegaan. Inschakeling van een professionele makelaar en het uitvoeren van een antecedentenonderzoek kan op voorhand een hoop problemen voorkomen en kan bovendien in een procedure van belang zijn bij de afweging of u uw zorgplicht heeft geschonden.

Daarnaast kunt u als verhuurder met de huurder afspraken maken zodat op regelmatige basis ter plaatse de aansluiting en de meetinrichting kan worden gecontroleerd. Als u als verhuurder voldoende in het werk stelt om er op toe te zien dat er niet illegaal energie wordt afgetapt, voldoet u immers aan uw zorgplicht.

Stel dat u als verhuurder aan deze invulling van de zorgplicht niet wil of kan voldoen. Dat kan zich voordoen in de situatie dat het u ontbreekt aan de mogelijkheden tot toezicht op het gebruik van het gehuurde, bijvoorbeeld op grond van het huisrecht van de huurder. Er is dan nog een andere oplossing. Het ligt dan op uw weg om met de huurder overeen te komen dat de huurder zelf een aansluiting met de energieleverancier en de netbeheerder realiseert. De huurder is dan zelf contractant van de netbeheerder, zodat de netbeheerder zich slechts tot die huurder kan wenden voor verhaal van haar schade.

Als verhuurder heeft u dus voldoende mogelijkheden om het risico uit te sluiten te worden aangesproken door de netbeheerder. Indien u over dit onderwerp nader wilt worden geïnformeerd of indien u wilt worden geadviseerd bij het opstellen van een huurovereenkomst, neemt u dan contact met ons op.

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl