De Wet betaalbare huur, wat gaat er veranderen?

Op 25 april 2024 heeft de Tweede Kamer de Wet betaalbare huur aangenomen. De huurmarkt in Nederland staat al geruime tijd onder druk en steeds meer mensen hebben moeite om een betaalbare (huur)woning te vinden. Met name mensen met een middeninkomen voelen de druk. Zij zijn vaak niet in staat om zelfstandig een woning te kopen en zijn dus aangewezen op de huurmarkt. Meestal komen deze mensen niet in aanmerking voor een woning in de sociale huursector. Zo zijn zij dus aangewezen op huren in de vrije huursector.

In de vrije huursector bestaan momenteel nauwelijks regels over de hoogte van huurprijzen. Om de huurmarkt in de vrije sector toegankelijker en betaalbaarder te maken kwam minister Hugo de Jonge met een nieuw wetsvoorstel: De Wet betaalbare huur.

Het voornaamste doel van de Wet betaalbare huur is het bevorderen van betaalbare huisvesting en rechtsbescherming voor de huurder in de vrije huursector in Nederland. Allereerst beschermt de wet huurders tegen onredelijke en buitensporige huurstijgingen. Ten tweede beoogt de wet de toegang tot betaalbare huisvesting te verbeteren, met name voor groepen die momenteel het meest kwetsbaar zijn voor hoge woonkosten, zoals de middeninkomens. Ten derde heeft de wet als doel om de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrijehuursector op peil te houden. Tot slot beoogt de wet verduurzaming van huurwoningen te stimuleren. Op deze manier streeft de nieuwe wet naar een evenwichtige huurmarkt, waarin de belangen van zowel huurders als verhuurders worden gerespecteerd. Vanuit verhuurders(organisaties) is op de Wet betaalbare huur forse kritiek geuit, daarover hierna nog meer.

Een van de belangrijkste aspecten van de Wet betaalbare huur is het uitbreiden van het zogenoemde woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is een op punten gebaseerd systeem om de maximale huurprijs van een woning vast te stellen, gebaseerd op objectieve criteria zoals de grootte van de woning, de locatie, het energielabel en de kwaliteit van het pand. Hoe groter, duurder of beter geïsoleerd een woning is, hoe meer punten en hoe hoger de toegestane huurprijs. Met dit puntensysteem wordt voorkomen dat verhuurders huurprijzen in rekening brengen die niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning.

Het puntensysteem is momenteel al van toepassing op sociale huurwoningen met een huurprijs van maximaal € 800 per maand op basis van 145 punten. Door de Wet betaalbare huur zal dit puntensysteem ook gaan gelden voor huurwoningen die voorheen tot de vrije sector hoorden (voor woningen met een huurprijs van € 1.123 per maand op basis van 186 punten). Dit zal op termijn 300.000 huurders gemiddeld € 190 per maand gaan schelen, is de verwachting. Daarnaast zullen meer dan 160.000 woningen die momenteel nog in de vrije sector worden verhuurd, onder de gereguleerde huur vallen.

De Wet betaalbare huur bevat ook maatregelen om de frequentie en omvang van huurverhogingen te reguleren, waardoor huurders meer stabiliteit en voorspelbaarheid hebben in hun woonkosten. Dit is gunstig voor huurders die financieel kwetsbaar zijn.

Naast de voordelen van de wet, brengt deze ook nadelige effecten met zich mee. Deze raken de verhuurder. Een gevreesd gevolg is dat (particuliere) woningbezitters hun huurhuizen massaal zullen verkopen, omdat zij geen brood meer zien in de verhuur. Een lagere huur betekent immers een lager (en soms zelfs negatief) rendement. Ook studenten in een studentenhuis zullen hiervan de dupe zijn, omdat de huurbaas zijn pand zal willen verkopen. Dit alles zal resulteren in een nog krapper wordende huurmarkt, een zorg die ook gedeeld wordt door de Raad van State. Deze huizen zullen op de koopmarkt komen, maar veel jongeren en starters hebben niet genoeg inkomen om de huizen die beschikbaar komen te kunnen kopen. Ook benadrukken beleggers verder geen brood meer te zien in nieuwbouw, omdat winst niet zeker is.

De nieuwe Wet betaalbare huur legt dwingende maatregelen op aan verhuurders, waardoor zij verplicht zijn hun woningen aan te passen aan de eisen of de huurprijs te verlagen. De handhaving hiervan ligt in handen van de gemeente, die bij overtredingen de verhuurvergunning kan intrekken. Zodra de wet van kracht wordt, treedt de regulering direct in werking, maar een eventuele verlaging van de huurprijs zal pas bij een wisseling van bewoners worden doorgevoerd. Voor bestaande contracten wijzigt er dus niet iets.

De beoogde ingangsdatum van de Wet betaalbare huur is – op dit moment – 1 juli 2024. Daarvoor is eerst nog wel nodig dat de Eerste Kamer instemt met de wet. De partijen die in de Tweede Kamer voor stemden, hebben in de Eerste Kamer een meerderheid, zodat de verwachting is dat ook de Eerste Kamer zal instemmen met de Wet betaalbare huur.

Op de Wet betaalbare huur zijn in de Tweede Kamer liefst 23 amendementen en 9 moties ingediend. 14 amendementen en 5 moties zijn verworpen. Liefst 9 amendementen en 4 moties werden aangenomen. De inhoud van deze amendementen en moties kunt u hier raadplegen. Het is nu aan de Eerste Kamer om zich uit te laten over de wet, met alle wijzigingen, zoals die voorligt. Wij volgen dat op de voet en zullen u hiervan op de hoogte houden.

Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over wat voor u als huurder of verhuurder relevant is uit de Wet betaalbare huur? Neem dan gerust contact op met Jan-Gerrit Meijerink of kijk op onze huurrecht pagina.