Een appartementsgebouw is in veel opzichten niet te vergelijken met een woonhuis of geheel bedrijfspand. Bij het kopen van een appartementsrecht wordt men mede-eigenaar van het gehele complex en krijgt men het exclusieve gebruiksrecht op een bepaald privégedeelte. Laat u vooraf goed informeren door een advocaat vve recht. Een appartementseigenaar wordt en blijft automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars. Binnen een vve gelden tal van regels die volgen uit de wet, statuten en het Huishoudelijk Reglement. Ook vakantieparken worden vaak gesplitst in appartementsrechten of er wordt gehandeld vanuit een “normale” vereniging die vaak ook Vereniging van Eigenaars wordt genoemd. Als bestuurder, beheerder of lid van een vve wordt u regelmatig geconfronteerd met vragen, discussies, conflicten of soms zelfs rechtszaken aangaande de vve. Een advocaat vve recht staat u bij en adviseert u graag.
Onze advocaten vve recht adviseren, onderhandelen en maken en/of beoordelen brieven of overeenkomsten op alle onderwerpen waar u mee te maken heeft. Een advocaat vve recht adviseert u ten aanzien van de inhoud van de splitsingsakte, het huishoudelijk regelement en uw rechten en verplichtingen. Wij begeleiden u als advocaat vve recht in de vergadering of helpen het vve bestuur met het formuleren van aanschrijvingen aan de vve leden. Bent u het als lid van de vereniging van eigenaars niet eens met een genomen besluit? Dan staan wij u bij in de procedure ten aanzien van nietige of vernietigbare besluiten.
Wij geven verder vaak trainingen op het terrein van het vve recht. U bent bij Yspeert advocaten van harte welkom om deel te nemen aan onze trainingen. Onze advocaten vve recht delen veel van onze kennis kosteloos met u in trainingen of blogs, zodat u voldoende weet om zelf weer verder te kunnen. Onze dienstverlening is gericht op efficiëntie, risicobeheersing en kostenbesparing.
Vve besturen of beheerders weten onze advocaat VvE recht structureel te vinden om hen snel op weg te helpen, zodat zij weer verder kunnen met hun taken. Uw eerste aanspreekpunt is vve recht advocaat Frouke Douma.
Frouke Douma heeft zich toegelegd op het vastgoedrecht, huurrecht en faillissementsrecht. Zij adviseert en procedeert met name over verkoop, verhuur, pacht, ontwikkeling en beheer van onroerende zaken. Tot haar klantenkring behoren vastgoedbeleggers, (ver)huurders, beheerders, VvE’s, ontwikkelaars en aannemers.
Het bestuur beheert de (financiële) middelen en administratie, voert besluiten uit, is verantwoordelijk voor de coӧrdinatie van het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en organiseert de vergaderingen. Bij ernstig verwijtbaar handelen kan mogelijk sprake zijn van bestuurdersaansprakelijkheid.
Permanente ingebruikgeving aan één appartementseigenaar van gemeenschappelijke zaken (zoals een dak of kelder) vereist een unaniem besluit in de AV én doorgaans wijziging van de splitsingsakte. Mits deugdelijk overeengekomen volstaat bij tijdelijk gebruik vaak een gewone meerderheid en een gebruikersovereenkomst, waarin onder meer wordt vastgelegd dat het gebruik niet-overdraagbaar is.
Volgens artikel 5:120 lid 1 BW is een appartementseigenaar bevoegd om zijn privégedeelte zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. Dit recht is echter niet absoluut: het splitsingsreglement en de splitsingsakte kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van het privégedeelte. In diverse model-splitsingsreglementen staat dat bijvoorbeeld bij herhaald overtreden van het splitsings- of huishuidelijke regelement, onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars of betalingsachterstand de vergadering onder voorwaarden kan besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte en gemeenschappelijke gedeelten. Dit besluit vereist een zorgvuldige procedure met hoor en wederhoor en voorafgaande waarschuwingen.
Over het algemeen niet. Uit rechtspraak volgt dat er sprake moet zijn van ernstige overtredingen die over het algemeen opzettelijk en/of langdurig zijn, of dat er sprake is van buitengewoon onbehoorlijk gedrag of ernstige overlast gedurende langere tijd.
Wijziging van de splitsingsakte is bijvoorbeeld verplicht bij wijziging van de breukdelen, wijziging van de grenzen tussen privé- en gemeenschappelijke gedeelten, wijziging van de bestemming van een privé gedeelte, samenvoeging of splitsing van appartementsrechten en bij bouwkundige wijzigingen met juridische gevolgen.
Unanimiteit niet altijd vereist. Een wijziging van de splitsingsakte kan plaatsvinden met een grote meerderheid van stemmen in de vergadering van eigenaars, mits (i) de wijziging niet leidt tot een ingrijpende wijziging van de rechten van een of meer appartementseigenaars en (ii) de wijziging niet leidt tot een wijziging van de breukdelen (tenzij alle betrokkenen instemmen). In de praktijk betekent dit dat bijvoorbeeld een wijziging van het reglement of een verduidelijking van gemeenschappelijke voorzieningen vaak mogelijk is met een gekwalificeerde meerderheid, zoals vier vijfde van de stemmen, afhankelijk van wat in de splitsingsakte zelf is bepaald.
Zowel de oude eigenaar als de nieuwe eigenaar zijn in beginsel hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen die in het lopende en voorafgaande boekjaar aan de overdracht opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, voor die nieuwe eigenaar voor zover die uit de overdrachtsverklaring van de VvE volgen. De oude eigenaar blijft ook aansprakelijk voor oudere schulden.
Verrekening of opschorting is veelal in splitsingsreglementen uitgesloten.
De VvE kan incassomaatregelen nemen. Bij langdurige wanbetaling kan dit leiden tot ontzegging van gebruik of gerechtelijke stappen.
Niet altijd. Alleen als de verbouwing de goederenrechtelijke situatie verandert, zoals bij uitbreiding buiten de grenzen van het privégedeelte zal de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. Dit hangt zeer af van de specifieke situatie.
