Bouwrecht

De aannemer is in beginsel aansprakelijk voor fouten van hulppersonen alsof het zijn eigen fouten zijn, ongeacht of deze hulppersoon door hemzelf of door de opdrachtgever is voorgeschreven. Alleen in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld als de opdrachtgever volledig en zelfstandig met de hulppersoon heeft onderhandeld, kan de aansprakelijkheid verschuiven. De aannemer blijft echter verantwoordelijk voor de coördinatie en het eindresultaat.

Een vaste prijs is een vooraf afgesproken bedrag voor het gehele werk. Een richtprijs is een prijsindicatie die met maximaal 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer tijdig waarschuwt voor een grotere overschrijding. Bij een overeenkomst op regie wordt afgerekend op basis van werkelijk gemaakte kosten, vaak met een opslag voor algemene kosten en winst, en ligt het financiële risico bij de opdrachtgever.

Ja, als na het sluiten van de overeenkomst kostenverhogende omstandigheden ontstaan die niet aan de aannemer zijn toe te rekenen en waarmee hij geen rekening hoefde te houden, kan de rechter de prijs aanpassen. De aannemer moet wel aantonen dat de kostenverhoging het gevolg is van deze omstandigheden en moet de opdrachtgever tijdig waarschuwen voor de noodzaak van een prijsverhoging.

De aannemer kan alleen een prijsverhoging voor meerwerk vorderen als hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Het is niet vereist dat de opdrachtgever schriftelijk instemt met het meerwerk, maar de aannemer moet wel kunnen bewijzen dat het meerwerk is opgedragen.

Een bouwwerk wordt als opgeleverd beschouwd als aan twee vereisten is voldaan, te weten (i) de aannemer moet het bouwwerk ter beschikking stellen en (ii) de opdrachtgever moet het bouwwerk aanvaarden. Indien partijen een oplevertermijn zijn overeengekomen, dan rust op de aannemer bovendien de verplichting om het bouwwerk tijdig ter beschikking te stellen. Zodra de opdrachtgever het bouwwerk heeft aanvaard, geldt het bouwwerk als opgeleverd.

In de bouw maakt men vaak gebruik van standaardvoorwaarden, zoals de UAV 2012 (traditioneel met directie) en de UAV-GC 2025 (geïntegreerd). Deze standaardvoorwaarden kennen hun eigen procedures voor de oplevering van een bouwwerk. Lees meer over dit onderwerp in onze blog 'oplevering van het bouwwerk'. 

Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is de aansprakelijkheid van de aannemer verruimd. Bij aanneming van bouwwerken blijft de aannemer óók aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Voor consumenten kan van deze regel niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken. Voor zakelijke opdrachtgevers alleen als dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen; het is onvoldoende als slechts in de algemene voorwaarden een afwijkende voorwaarde staat.

Een vordering wegens een gebrek verjaart in principe twee jaar nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Deze verjaringstermijn is dus korter dan de reguliere verjaringstermijn voor nakomingsvorderingen (5 jaar). Deze korte verjaringstermijn geldt ook in het geval een garantie is overeengekomen. Daarnaast geldt een absolute verjaringstermijn van twintig jaar na oplevering bij bouwwerken en tien jaar bij andere werken, ongeacht wanneer het gebrek wordt ontdekt.

De opdrachtgever mag de overeenkomst te allen tijde geheel of gedeeltelijk opzeggen, maar moet dan de voor het gehele werk geldende prijs betalen, verminderd met de besparingen voor de aannemer. Dit geldt ook als het werk nog niet is begonnen of als slechts een deel van het werk wordt opgezegd. De aannemer heeft geen recht op extra schadevergoeding bovenop deze afrekening, tenzij er sprake is van schade die vóór de opzegging is ontstaan.

Nee, de opdrachtgever moet de aannemer in beginsel eerst de gelegenheid geven om gebreken zelf te herstellen binnen een redelijke termijn. Alleen als herstel door de aannemer niet van de opdrachtgever kan worden gevergd (bijvoorbeeld bij ernstig verstoorde verhoudingen of onbekwaamheid van de aannemer), mag de opdrachtgever het werk door een derde laten herstellen.

De Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012 (UAV 2012) zijn standaardvoorwaarden voor traditionele bouwcontracten waarbij de opdrachtgever het ontwerp verzorgt en de aannemer het werk realiseert. De Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contractvormen 2025 (UAV-GC 2025) zijn standaardvoorwaarden voor geïntegreerde contracten waarbij de aannemer verantwoordelijk is voor ontwerp, uitvoering én (meerjarig) onderhoud. Met de UAV-GC 2025 kunnen – in vergelijking met de UAV 2012 – dus meer taken met bijbehorende verantwoordelijkheden bij de aannemer worden gelegd. Lees meer in onze blog 'De belangrijkste wijzigingen in de UAV-GC 2025'. 

Bij klassieke bouwcontracten zoals geregeld in het Burgerlijk Wetboek en de UAV 2012 ligt de ontwerpverantwoordelijkheid in beginsel bij de opdrachtgever. Op grond van § 5 UAV 2012 moet de opdrachtgever ervoor zorgen dat de aannemer tijdig kan beschikken over tekeningen en gegevens, en is hij verantwoordelijk voor de juistheid daarvan. De aannemer is alleen verantwoordelijk voor een deugdelijke uitvoering en moet waarschuwen voor klaarblijkelijke fouten in het ontwerp of in aanwijzingen van de opdrachtgever (§ 6 lid 14 UAV 2012 en art. 7:754 BW).

Bij geïntegreerde contracten zoals de UAV-GC 2025 wordt de aannemer ook met ontwerpwerkzaamheden belast. De aannemer draagt in dat geval verantwoordelijkheid voor de door hem gemaakte ontwerpdelen, terwijl de opdrachtgever verantwoordelijk blijft voor de juistheid van de gegevens die hij aanlevert (§ 3 lid 2 en 3 UAV-GC 2025). Ook hier geldt dat de aannemer een waarschuwingsplicht heeft voor gebreken of onduidelijkheden in de door de opdrachtgever verstrekte gegevens (§ 3 lid 10 en § 4 lid 10 UAV-GC 2025).

De UAV 2012 is in 2025 herzien om aan te sluiten bij de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). In de oude UAV 2012 bepaalde § 12 dat de aannemer na oplevering onder meer niet aansprakelijk was voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had kunnen ontdekken. In de versie 2025 zijn de eerste drie leden van § 12 geschrapt, waardoor de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen. Dit versterkt de positie van de opdrachtgever en legt een zwaardere aansprakelijkheid bij de aannemer dan voorheen onder de UAV 2012 gold.

De UAV-GC 2025 maakt een duidelijk onderscheid tussen de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer vóór oplevering en na oplevering van het werk. Voor oplevering geldt dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor zes specifieke situaties van directe en indirecte schade, waarbij de indirecte schade beperkt is tot tien procent van de aanneemsom. Na oplevering blijven de vervaltermijnen uit § 28 lid 2 UAV-GC zoals voorheen van kracht: vijf jaar voor verborgen gebreken en tien jaar voor ernstige gebreken. Gebreken die zich binnen de eerste twee jaar na oplevering voordoen, vallen onder de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer voor bepaalde directe en indirecte schade, waarbij de directe schade maximaal gelijk is aan de aanneemsom en (het grootste deel van) de indirecte schade maximaal 10% van de aanneemsom bedraagt. Vanaf twee jaar na oplevering is de aansprakelijkheid beperkt tot 10% van de aanneemsom met een minimum van € 1.500.000,-.

In de UAV-GC 2025 is §14 lid 1 herzien met een logischere volgorde van wijzigingsmogelijkheden. Nieuw is de introductie van de ‘aanbieding’, waarin de opdrachtgever een wijziging mag opdragen zonder directe prijsafstemming. Dit kan gaan over de (i) vraagspecificatie, (ii) basisovereenkomst en bijlagen, (iii) geaccepteerde (resultaten van) werkzaamheden en (iv) geaccepteerde gemachtigden of hulppersonen. In welke gevallen dat mogelijk is, zal moeten blijken uit het contractdocument dat als bijlage aan de overeenkomst wordt aangehecht. De opdrachtnemer mag alvast starten met de uitvoering, mits hij schriftelijk bevestigt dat prijsafstemming binnen afzienbare tijd haalbaar is. Hieraan kan de opdrachtnemer voorwaarden verbinden. Dit bevordert voortgang van het bouwproject zonder dat partijen het direct eens hoeven te zijn over de financiële gevolgen.