Campuscontract en tijdelijke verhuur aan studenten

De Nederlandse huurmarkt is de afgelopen jaren flink in beweging geweest. Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 is het uitgangspunt weer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat huurders direct huurbescherming genieten en verhuurders een huurovereenkomst alleen kunnen opzeggen als zij zich houden aan een opzegtermijn en een geldige opzeggingsgrond. De wet biedt echter nog steeds ruimte voor tijdelijke verhuur aan studenten. In de praktijk merken we dat veel verhuurders hiermee onbekend zijn. In deze blog bespreken wij de twee belangrijkste opties:

1. tijdelijke verhuur aan studenten op basis van artikel 7:271 lid 2 BW;
2. het campuscontract zoals bedoeld in artikel 7:274d BW.

Daarnaast bespreken we praktische voorbeelden van het campuscontract en leggen we hierna uit wat deze contractvormen inhouden, welke voorwaarden gelden en besteden aandacht aan juridische valkuilen.

Tijdelijke verhuur aan studenten op basis van artikel 7:271 lid 2 BW

Ook na de wetswijziging is het nog steeds mogelijk om woonruimte tijdelijk te verhuren aan specifieke groepen, waaronder studenten.[1] Dit is geregeld in het “Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten”. Voor verhuurders biedt dit een uitkomst als ze bijvoorbeeld een woning willen verhuren aan een student die tijdelijk in een andere gemeente wil wonen, of aan een buitenlandse student die in Nederland komt studeren.

De belangrijkste voorwaarden zijn als volgt:

1. de huurovereenkomst mag maximaal twee jaar duren. Dit geldt zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimten;
2. de student moet voor zijn of haar studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen, of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren.

In de huurovereenkomst moeten deze voorwaarden expliciet worden opgenomen. Deze laatste voorwaarde (sub b) leidt ertoe dat verhuurders per geval moeten nagaan uit welke gemeente de student komt. Mogelijk dat verhuurders daarom terughoudend zijn in het toepassen van deze uitzondering. Als de student in Amsterdam woont en wil studeren in Groningen en dus in Groningen een woning wil huren, voldoet deze student aan de voorwaarde. Het is uiteraard verstandig en vermoedelijk zelfs, om eventuele bewijsproblemen te voorkomen, noodzakelijk om aanvullend in de huurovereenkomst vast te leggen dat de huurder studeert en ingeschreven moet zijn bij een onderwijsinstelling (en daarvan een inschrijvingsbewijs overlegt).

Een belangrijk aandachtspunt bij dit type huurovereenkomsten is de schriftelijke aanzegging van de einddatum. De verhuurder is verplicht om de huurder uiterlijk één maand en ten hoogste drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk te informeren over de einddatum. Wordt dit vergeten, dan wordt de tijdelijke overeenkomst automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met huurbescherming van dien. Ook is het niet toegestaan om meerdere tijdelijke contracten achter elkaar aan te bieden voor dezelfde woonruimte. Een tweede huurovereenkomst wordt automatisch beschouwd als een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Let hierbij ook op verschillen met het campuscontract. 

Wijziging regelgeving: versoepeling op komst

Op dit moment ligt er sinds 15 juli 2025 een voorstel tot wijziging van de regelgeving ter internetconsultatie, waarin wordt voorgesteld om de geografische eis (de “andere gemeente”, zie hiervoor onder “b”) te laten vervallen. Als deze wijziging wordt doorgevoerd, maakt het niet langer uit waar een student voorheen woonde. Elke student kan dan in aanmerking komen voor een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar, ongeacht zijn of haar herkomst. Dit maakt het voor verhuurders een stuk eenvoudiger om flexibel in te spelen op de vraag naar studentenhuisvesting, zonder dat de huurder direct over huurbescherming beschikt.

Wij houden de ontwikkelingen rondom het “Besluit aanpassingen regelgeving verhuur” goed in de gaten, want deze versoepeling kan het speelveld voor verhuurders aanzienlijk verruimen.

Het campuscontract: flexibiliteit binnen een contract voor onbepaalde tijd (art. 7:274d BW)

Naast de tijdelijke huurovereenkomst is het mogelijk om met een student een zogenaamd ‘campuscontract’ af te sluiten. Dit is een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar met een bijzondere opzeggingsgrond. De kern van het campuscontract is dat de huurder student moet zijn. Zodra de huurder de status van student verliest, mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik, specifiek omdat de huurder geen student meer is. Dit is dus géén tijdelijke huurovereenkomst, maar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een extra opzeggingsmogelijkheid.[2] Met een nieuwe student wordt gelijkgesteld een jongere tot en met 27 jaar en een promovendus.[3]

Het gebruik van een goed opgesteld campuscontract biedt zowel verhuurder als huurder duidelijkheid over rechten en plichten gedurende de hele huurperiode.

Deze extra opzeggingsgrond houdt in dat het campuscontract kan worden beëindigd zodra de huurder niet langer als student staat ingeschreven aan een daarvoor wettelijk aangewezen onderwijsinstelling.[4] De voorwaarden voor een campuscontract zijn:

1. het gehuurde is krachtens de huurovereenkomst bestemd voor studenten;
2. er moet sprake zijn van een student die ingeschreven is bij een onderwijsinstelling zoals vermeld in artikel 7:274 lid 2 BW en,
3. het gehuurde moet na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student worden verhuurd en dit moet ook als zodanig in de huurovereenkomst zijn bepaald.

De verhuurder mag jaarlijks schriftelijk verzoeken om een kopie van het inschrijvingsbewijs van de huurder. Reageert de huurder hier niet binnen drie maanden op, dan mag de verhuurder ervan uitgaan dat de huurder geen student meer is en het contract opzeggen. Het is daardoor te adviseren om die verplichting tot medewerking en het verschaffen van het inschrijvingsbewijs door huurder ook op te nemen in de huurovereenkomst. Voor toewijzing van de beëindigingsvordering is niet vereist dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Een zorgvuldig opgesteld campuscontract kan ook gecombineerd worden met aanvullende afspraken, waardoor verhuurders nog meer zekerheid krijgen.

Het sluiten van een campuscontract kan het voor verhuurders aantrekkelijker maken om (juist) studenten te huisvesten. Het juist gebruik van een campuscontract voorkomt bovendien juridische onzekerheden en biedt duidelijke spelregels voor beide partijen. Daarnaast kan een campuscontract gecombineerd worden met aanvullende afspraken, waardoor de verhuurder nog meer zekerheid krijgt. Het belang van een goed opgesteld campuscontract kan niet genoeg benadrukt worden.

Conclusie: kortdurend verhuren aan studenten kan nog steeds

Tot op heden bestaat er voor verhuurders nog steeds een zeker mate van flexibiliteit ten aanzien van studentenhuisvesting.

In die toekomst wordt die ruimte mogelijk verruimd door het verval van de geografische eis voor tijdelijke huurovereenkomsten zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 2 BW. Het blijft voor verhuurders belangrijk om de formele vereisten voor een tijdelijke huurovereenkomst voor studenten goed in de gaten te houden. Een correcte aanzegging is bijvoorbeeld essentieel om te voorkomen dat een tijdelijke overeenkomst onbedoeld overgaat in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Daarnaast dienen de voorwaarden van een ‘campuscontract’ goed in acht te worden genomen zodat voldaan wordt aan de vereisten. Op deze manier blijft de verhuur aan studenten juridisch goed geborgd. In de praktijk kan keuze tussen een tijdelijke overeenkomst en een campuscontract van groot belang zijn.

Een goed opgesteld campuscontract helpt verhuurders bovendien om risico’s te beperken en duidelijke afspraken met studenten te maken.

Voor meer informatie over het campuscontract en tijdelijke verhuur aan studenten kunt u contact opnemen met  Martijn van der Veen of Frouke Douma. Of wilt u meer weten over huurrecht in het algemeen? Kijk dan op onze huurrecht pagina.

[1] Art. 7:271 lid 2 BW.

[2] Art. 7:274 lid 1 onder c BW jo. art. 7:274d BW.

[3] Art. 7:274e lid 2 BW en art. 7:274c lid 2 BW.

[4] Art. 7:274d lid 2 BW.