Blogreeks: Aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering van het bouwwerk (2/6)

Aansprakelijkheid van de aannemer

In deze blogreeks: “Oplevering bij aanneming van werk” gaan wij in op de oplevering van bouwwerken. Hierbij besteden wij onder meer aandacht aan de volgende onderwerpen: de vereisten van oplevering, de gevolgen van oplevering, verjarings- en vervaltermijn(en) en het herstel van gebreken na oplevering. De blogreeks zal in totaal zes blogartikelen bevatten. In deze blog bespreken we de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering van het bouwwerk.

Inleiding

In het eerste blogartikel van deze reeks “Oplevering bij aanneming van werk” stonden we stil bij de oplevering van het bouwwerk zelf. Daarbij kwamen onder meer de vereisten voor oplevering, het in gang zetten van de oplevering en de wijze van aanvaarding door de opdrachtgever aan bod.

Dit tweede blogartikel belicht een belangrijk onderwerp van de oplevering: de aansprakelijkheid van de aannemer ná oplevering van het bouwwerk. Voor welke gebreken is de aannemer aansprakelijk? In deze blog delen wij enkele juridische en praktische aspecten. We behandelen daarbij ook concrete aspecten van de aansprakelijkheid van de aannemer en we geven een aantal praktische tips waarmee het risico dat een geschil over de aansprakelijkheid van de aannemer escaleert wordt verkleind:

Is de aannemer (ook) aansprakelijk voor verborgen gebreken bij een bouwwerk?

Tot 1 januari 2024 was de aansprakelijkheid van de aannemer in beginsel niet van toepassing voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had kunnen opmerken. Dit betekende dat de opdrachtgever het werk goed moest controleren op het tijdstip van oplevering. De aansprakelijkheid van de aannemer kon slechts worden ingeroepen voor gebreken die ten tijde van de oplevering redelijkerwijs niet te ontdekken waren. Het idee hierachter was het beschermen van de aannemer tegen moeilijk te betwisten claims.

Sinds de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen is dit veranderd bij de aanneming van bouwwerken. Deze wet vergroot de aansprakelijkheid van de aannemer en heeft als doel de bouwkwaliteit van het bouwwerk te verbeteren en de positie van de opdrachtgever te versterken. De aanwezigheid van een gebrek leidt niet automatisch tot aansprakelijkheid van de aannemer. De discussie draait om de vraag of de gestelde tekortkoming aan de aannemer kan worden toegerekend. Slechts onder die omstandigheden kan de aansprakelijkheid van de aannemer voor het gebrek worden aangenomen. Het is in eerste instantie aan de opdrachtgever om dit te stellen en te bewijzen. Het is bij de aanneming van bouwwerken dus eigenlijk niet langer relevant of de opdrachtgever het gebrek bij oplevering had kunnen ontdekken. Dit nieuwe aansprakelijkheidsregime geldt in beginsel voor alle aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten.

Uitzondering: het gebrek aan het bouwwerk kan niet aan de aannemer worden toegerekend

Een uitzondering op de hoofdregel doet zich voor op het moment dat de aannemer kan aantonen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. De wetgever heeft namelijk bepaald dat het belangrijk is om te kijken of het probleem daadwerkelijk door de aannemer is veroorzaakt. De aannemer moet kunnen aantonen dat het probleem niet zijn schuld is, maar dat dit is toe te rekenen aan een ander. Dit kan de aannemer bijvoorbeeld doen door tijdens de oplevering foto’s en video’s van de staat van het bouwwerk te maken. Als daaruit blijkt dat het gebrek tijdens de oplevering (nog) niet aanwezig was, dan is de aannemer hiervoor niet aansprakelijk. Een zorgvuldig dossier kan doorslaggevend zijn bij het afbakenen van de aansprakelijkheid van de aannemer.

Is afwijken van het nieuwe regime mogelijk?

Van het nieuwe regime kan niet worden afgeweken ten nadele van consument-opdrachtgevers. Dit betekent dat de aannemer niet met een consument mag afspreken dat de aansprakelijkheid van de aannemer beperkt is tot de gebreken die de consument redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken bij de oplevering. Een afwijking in de overeenkomst die nadelig is voor de consument, is vernietigbaar.

Dit is anders op het moment dat de aannemer een overeenkomst met een rechtspersoon sluit. In dat geval is het wel mogelijk om voor de opdrachtgever nadelige afwijkingen overeen te komen. Een voorwaarde hiervoor is wel dat dit in onderling overleg gebeurt en dus uitdrukkelijk wordt opgenomen in de aannemingsovereenkomst. Afwijken van het nieuwe regime kan dus niet door middel van algemene voorwaarden.

Conclusie en tips

Uit het voorgaande blijkt dat sinds 1 januari 2024 een aannemer tegenover een opdrachtgever niet langer kan volstaan met het verweer dat het gebrek bij oplevering zichtbaar had moeten zijn. De kern van de discussie betreft de vraag of sprake is van een tekortkoming die aan de aannemer kan worden toegerekend.

Het is daarom van belang om alle afspraken met betrekking tot (de oplevering van) het bouwwerk schriftelijk vast te leggen. Wij hebben in dat kader een aantal praktische tips op een rij gezet, waarmee het risico dat een geschil over de aansprakelijkheid van de aannemer escaleert wordt verkleind:

• Bouw een volledig dossier op door alle belangrijke stappen, keuzes en aanpassingen tijdens het bouwproces vast te leggen. Denk daarbij ook aan alle communicatie met de opdrachtgever.
• Is er sprake van door de opdrachtgever aangeleverde ontwerpen, berekeningen of materiaalkeuzes? Leg schriftelijk vast dat deze door de opdrachtgever zijn goedgekeurd, en dat de verantwoordelijkheid daarvoor bij hem ligt. Dit kan later van doorslaggevend belang zijn als u moet aantonen dat een gebrek niet aan u toe te rekenen is.
• Leg de situatie van oplevering goed vast, door bijvoorbeeld duidelijke foto’s en video’s van het opgeleverde bouwwerk te maken. Zo toont u later eenvoudig aan dat een gebrek bij oplevering (nog) niet bestond, maar later is ontstaan.
• Het verdient aanbeveling om bij oplevering schriftelijk vast te leggen welke gebreken aan het licht zijn gekomen.

Afsluitend

Heeft u vragen over de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering of wilt u uw werkwijze juridisch laten toetsen? Neem dan gerust contact op met een van onze bouwrechtspecialisten, Rick Hoiting, Nathalie Thoma of Wouter Leerink. Wij denken graag met u mee.

Bekijk ook onze bouwrecht pagina. In het volgende blogartikel van de blogreeks “Oplevering bij aanneming van werk”, zullen we ingaan op de gevolgen van oplevering.