Oplevering van het bouwwerk

In deze blogreeks “Oplevering bij aanneming van werk” gaan wij in op de (gevolgen van de) oplevering van bouwwerken. Hierbij besteden wij onder meer aandacht aan de volgende onderwerpen: de vereisten van oplevering, de gevolgen van de oplevering, verjarings- en vervaltermijn(en) en het herstel van gebreken na oplevering. De blogreeks zal in totaal zes blogartikelen bevatten. In deze blog bespreken we de oplevering van het bouwwerk.

Inleiding

Zoals u ongetwijfeld weet, is oplevering van een bouwwerk bij aanneming van werk een belangrijk (juridisch) moment. De oplevering van een bouwwerk brengt namelijk allerlei (juridische) consequenties met zich mee. Hierbij kunt u denken aan de opeisbaarheid van de overeengekomen aanneemsom, de risicoverschuiving van de aannemer naar de opdrachtgever en de aanvang van de verval- en verjaringstermijnen. Wij merken dat er in de bouwpraktijk regelmatig discussies ontstaan over (het moment van) de oplevering van bouwwerken. In dit eerste blogartikel van deze blogreeks bespreken wij daarom hoe de oplevering op hoofdlijnen in zijn werk gaat en belichten wij vervolgens welke problemen zich daarbij in de praktijk kunnen voordoen.

Oplevering van bouwwerken in het algemeen

Een bouwwerk wordt als opgeleverd beschouwd als aan twee vereisten is voldaan, te weten (i) de aannemer moet het bouwwerk ter beschikking stellen en (ii) de opdrachtgever moet het bouwwerk aanvaarden. Indien partijen een oplevertermijn zijn overeengekomen, dan rust op de aannemer bovendien de verplichting om het bouwwerk tijdig ter beschikking te stellen. Zodra de opdrachtgever het bouwwerk heeft aanvaard, geldt het bouwwerk als opgeleverd.

In de bouw maakt men vaak gebruik van standaardvoorwaarden, zoals de UAV 2012 (traditioneel met directie) en de UAV-GC 2005 (geïntegreerd). Deze standaardvoorwaarden kennen hun eigen procedures voor de oplevering van een bouwwerk.

Is een expliciete gereedmelding altijd vereist?

Om de oplevering in gang te zetten moet de aannemer aan de opdrachtgever mededelen dat het bouwwerk gereed is voor oplevering. In de meeste gevallen zal de aannemer dit schriftelijk of mondeling aan de opdrachtgever mededelen. In sommige gevallen kan uit de gedragingen van de aannemer echter worden afgeleid dat het bouwwerk voor oplevering gereed is. Het is dan ook niet altijd noodzakelijk dat de aannemer expliciet aan de opdrachtgever mededeelt dat het bouwwerk voor oplevering gereed is.

Zo kan bijvoorbeeld het toesturen van de factuur van de slottermijn worden opgevat als een impliciete gereedmelding van de aannemer. Dat zal over het algemeen het geval zijn indien de oplevering van het werk een voorwaarde is voor de betaling van de slottermijn. Als de opdrachtgever dan niet binnen een redelijke termijn van zich heeft laten horen, wordt het werk (in beginsel) geacht stilzwijgend te zijn aanvaard door de opdrachtgever indien en voor zover de aannemer gerechtvaardigd op deze stilzwijgende aanvaarding heeft mogen vertrouwen.

Het voorgaande is mogelijk anders indien de oplevering geen voorwaarde is voor de betaling van de slottermijn én de aannemer bij het verzenden van de factuur van de slottermijn niet heeft aangegeven dat het werk gereed is voor oplevering. Onder die omstandigheden wordt in de jurisprudentie minder snel aangenomen dat er sprake is geweest van een impliciete gereedmelding en stilzwijgende aanvaarding.

Hoe vindt de aanvaarding van het bouwwerk plaats?

Het bouwwerk wordt als opgeleverd beschouwd na (stilzwijgende) aanvaarding daarvan door de opdrachtgever. Voor aannemingsovereenkomsten waarbij partijen gebruik maken van de standaardvoorwaarden geldt dat aanvaarding in de regel schriftelijk dient plaats te vinden. In andere gevallen kan de aanvaarding ook mondeling plaatsvinden of in één of meer gedragingen van de opdrachtgever besloten liggen. Zo kan bijvoorbeeld de omstandigheid dat de opdrachtgever bij oplevering van het bouwwerk twee duimen in de lucht steekt, aanleiding geven om uit te gaan van aanvaarding van het werk. Dit is onder meer afhankelijk van de eenvoud en de omvang van de klus. Verder kan ook het in gebruik nemen van het bouwwerk of het volledig betalen van de slottermijn impliceren dat de opdrachtgever het bouwwerk stilzwijgend heeft aanvaard. Dat is in beginsel slechts anders indien het bouwwerk in belangrijke mate niet is voltooid, indien sprake is van noodzakelijke ingebruikname of indien er afwijkende afspraken zijn gemaakt.

Ook overigens volgt uit jurisprudentie dat gedragingen van een vertegenwoordigende derde in het kader van de aanvaarding aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Het is derhalve aan te bevelen om altijd zelf bij de oplevering aanwezig te zijn of duidelijke afspraken te maken met de aannemer over de taken en bevoegdheden van de betrokken derde.

Wat is een redelijke aanvaardingstermijn?

Nadat de aannemer heeft medegedeeld dat het werk voor oplevering gereed is, moet de opdrachtgever het bouwwerk binnen een redelijke termijn keuren. Doet de opdrachtgever dit niet binnen een redelijke termijn? Dan leidt dat over het algemeen tot stilzwijgende aanvaarding van het bouwwerk. Wat wordt bedoeld met een redelijke termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en wat ter zake gebruikelijk is. Op het moment dat het door de aannemer verrichte werk door de opdrachtgever eenvoudig is te keuren, kan een korte keuringstermijn van hooguit enkele dagen redelijk worden geacht.

Voor standaardvoorwaarden geldt dat de aanvaardingstermijnen daarin zijn vastgesteld. Zo is in § 9 van de UAV 2012 een aanvaardingstermijn van acht dagen opgenomen. Ook hier geldt dat het bouwwerk wordt geacht stilzwijgend te zijn aanvaard indien de opdrachtgever niet binnen deze termijn iets van zich laat horen.  

Mag de opdrachtgever weigeren om het bouwwerk te aanvaarden?

De opdrachtgever is verplicht om het gerealiseerde bouwwerk te aanvaarden, tenzij het werk niet is voltooid of een belangrijk gebrek vertoont. Voor de beoordeling van de vraag of de opdrachtgever het bouwwerk dient te accepteren is het dus eigenlijk niet relevant hoeveel gebreken er zijn geconstateerd. Van doorslaggevend belang is of de geconstateerde gebreken aan de oplevering in de weg staan. Dat zal over het algemeen het geval zijn indien de gebreken de ingebruikname van het bouwwerk (ernstig) bemoeilijken. Wanneer de gebreken niet aan oplevering in de weg staan, is de opdrachtgever derhalve (in beginsel) verplicht om – onder voorbehoud van het herstel van deze kleine (oplever)gebreken – het bouwwerk te accepteren.

Afsluitend

Uit het voorgaande blijkt wel dat er regelmatig discussies kunnen ontstaan over de vraag of en wanneer er sprake is van de oplevering van een bouwwerk. Om discussies over de wijze en het moment van oplevering van het bouwwerk te voorkomen, is het van belang dat partijen over het opleveringsproces duidelijke afspraken maken. Wij denken daarover uiteraard graag met u mee.

Wilt u meer weten over dit onderwerp of vraagt u zich af of u uw huidige werkwijze na het lezen van dit blogartikel moet aanpassen. Neem dan gerust contact op met een van onze bouwrecht specialisten of kijk op onze bouwrecht pagina. In het volgende blogartikel van de blogreeks “Oplevering bij aanneming van werk”, komen wij te spreken over de gevolgen van oplevering.