Toestemming van de VvE voor verbouwing in privé gedeelten

Verbouwingen in de privé gedeelten van een Vereniging van Eigenaars

Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) krijgen regelmatig te maken met appartementseigenaren die wijzigingen en aanpassingen (verbouwingen) in en aan de privé gedeelten van hun appartementen willen uitvoeren. Denk aan het realiseren van een aan- of uitbouw aan een appartementsrecht. Op zo’n moment rijzen de vragen: is toestemming van de VvE verplicht voor een dergelijke verbouwing? Of mag de VvE een dergelijke verbouwing zelfs weigeren? En op welke gronden? Die toestemming van de VvE dient al dan niet gegeven te worden tijdens een algemene vergadering van de VvE. 

Een uitspraak van het Hof Amsterdam biedt waardevolle inzichten en een belangrijke les voor VvE’s aan wie toestemming van de VvE wordt gevraagd voor verbouwingen in de individuele gedeelten van het complex. In de kern ging het in deze uitspraak om een zorgvuldige belangenafweging, waarbij de vraag centraal stond of de VvE in redelijkheid tot het besluit had kunnen komen om de gevraagde toestemming voor het realiseren van een uitbouw te weigeren. Deze uitspraak laat zien dat de belangen van de VvE op gespannen voet kunnen staan met het individuele belang van de appartementseigenaar, maar dat de belangen van de appartementseigenaar zeker niet per definitie voor gaan. 

Het verzoek om een verbouwing uit te voeren

In de uitspraak van het Hof Amsterdam had een appartementseigenaar toestemming  van de VvE gevraagd om een uitbouw aan zijn appartement te realiseren. De algemene vergadering wees het verzoek af. Volgens de VvE zou de uitbouw het (architectonisch) uiterlijk van het gebouw veranderen en een aantal eigenaren zou te maken krijgen met verlies van uitzicht, een ‘ingesloten’ gevoel en het verlies van groen. Dit alles zou het woongenot van deze eigenaren kunnen aantasten. 

De appartementseigenaar was het niet eens met de afwijzing en stapte naar de rechter. In de procedure vroeg hij om vernietiging van het VvE-besluit en om een vervangende machtiging, zodat hij de uitbouw alsnog kon realiseren. [1]

Mag de VvE toestemming voor een verbouwing weigeren?

Een appartementseigenaar mag niet zonder meer een verbouwing realiseren, daarvoor is eerst toestemming van de VvE nodig. In de splitsingsakte en het splitsingsreglement van deze VvE was opgenomen dat zonder toestemming van de VvE geen op-, aan- of onderbouw geplaatst mag worden. Verder was er een verbod opgenomen dat geen wijzigingen aan het gebouw mogen worden doorgevoerd zonder toestemming van de  algemene vergadering. 

Als een appartementseigenaar geen toestemming van de VvE verkrijgt, dan kan de appartementseigenaar de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging te verlenen.[2] Die machtiging kan door de rechter worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die de toestemming zou moeten verlenen niet reageert op het verzoek. [3] Toestemming van de VvE is dus noodzakelijk voor een verbouwing, deze toestemming mag geweigerd worden mits zij dit op redelijke gronden doet.  

Marginale toets: hoe toetst de rechter het VvE-besluit?

In de uitspraak van het Hof kwam de vraag aan de orde of de toestemming van de VvE, gezien de belangen over en weer, op redelijke gronden is geweigerd. Het Hof Amsterdam benadrukte dat het niet aan de rechter is om zelf de belangen tussen de VvE en de appartementseigenaar af te wegen. Het gaat volgens het Hofmeer om marginale toets en of de toestemming van de VvE, gelet op de belangen over en weer, op redelijke gronden is geweigerd. Of dat de VvE dit zonder redelijke grond deed. 

In de besproken zaak oordeelde het Hof dat de VvE bij afweging van die belangen in redelijkheid tot weigering van toestemming kon besluiten en niet zonder redelijke grond toestemming heeft geweigerd.[4] De uitbouw zou een negatieve impact hebben op het gemeenschappelijk belang van de andere appartementseigenaren.  

Wat als de toestemming van de VvE onterecht wordt geweigerd?

Deze uitspraak onderstreept het belang van een zorgvuldige belangenafweging op het moment dat er toestemming van de VvE nodig is. De algemene vergadering hoeft geen toestemming te geven voor verbouwingen die redelijke belang van de VvE schaden, zelfs als de eigenaar het als zijn recht ziet om zijn appartement aan te (mogen) passen. Als de VvE een verbouwing weigert zonder redelijke grond, kan de eigenaar de kantonrechter alsnog met succes vragen om een vervangende machtiging en kan de appartementseigenaar de verbouwing alsnog uitvoeren zonder toestemming van de VvE.

Wanneer er toestemming van de VvE nodig is voor een verbouwing en deze door de algemene vergadering wordt geweigerd is het van belang om alle relevante belangen mee te wegen.  Daarbij moet er worden gedacht aan de technische gevolgen, het uiterlijk van het gebouw, het woongenot van andere bewoners, en de gevolgen voor het onderhoud en de waarde van het complex. Doet zij dat niet dan bestaat de kans dat de appartementseigenaar een vervangende machtiging van de kantonrechter kan verkrijgen

Wanneer is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk?

De vraag of de splitsingsakte gewijzigd dient te worden is sterk afhankelijk van de specifieke verbouwingswerkzaamheden. Het enkele feit dat er sprake is van een wijziging in de constructie of de begrenzing van een appartement, betekent niet automatisch dat de splitsingsakte en de bijbehorende tekening moeten worden aangepast. Een wijziging van de splitsingsakte is pas aan de orde als de verandering daadwerkelijk gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie van het appartement. [5]

De kern is dat de akte van splitsing een correct en actueel beeld moet geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren. Alleen wijzigingen die van invloed zijn op de juridische status van het appartement, geven aanleiding tot de noodzaak tot aanpassing van de splitsingsakte en de tekening. Per specifiek geval zal dit moeten worden beoordeeld. Daarbij kan een rol spelen als de veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich eenvoudig laten herstellen.  

Het belang van een gebruikersovereenkomst bij verbouwingen

In de meest voorkomende gevallen zal er na de verbouwing sprake zijn van een gemeenschappelijke zaak, waarvan de kosten van o.a. het onderhoud voor de gemeenschappelijke eigenaars komen. De VvE dient zich van die eventuele consequenties welbewust te zijn en de noodzaak om heldere afspraken te maken. Indien geen wijziging van de splitsingsakte benodigd is, dan kan toestemming van de VvE worden verleend, waarbij met de appartementseigenaar een gebruikersovereenkomst wordt gesloten. In die gebruikersovereenkomst kunnen afspraken worden gemaakt over het beheer, onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing. Als geen afwijkende afspraken worden gemaakt dan gelden de gebruikelijke onderhoudsbepalingen op basis van de splitsingsakte. 

Conclusie

Verbouwingen in en aan de individuele gedeelten van een appartementencomplex zijn geen puur privéaangelegenheid. Toestemming van de VvE voor verbouwingen is nodig, maar mag door de VvE worden geweigerd, mits dat gebeurt op redelijke gronden. Een zorgvuldige belangenafweging is om die reden cruciaal. Een goed gemotiveerd besluit, gebaseerd op feitelijke argumenten en een transparante procedure, is essentieel om juridische problemen te voorkomen. Verder dient de VvE zich erop bedacht te zijn dat ingeval de beoogde uitbouw de goederenrechtelijke situatie van het appartementencomplex wijzigt bij toestemming van de VvE, dat dan ook de splitsingsakte en splitsingstekening gewijzigd dient te worden. Ook indien geen wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is, blijft het belangrijk om een gebruikersovereenkomst te sluiten met de appartementseigenaar om te voorkomen dat de VvE geconfronteerd wordt met onverwachte kosten. 

Heeft uw VvE vragen over zorgvuldige besluitvorming bij verbouwingen in en aan individuele appartementen? Twijfelt u over de toestemming van de VvE? Wilt u advies bij het opstellen van beleid? Neem dan contact op met Martijn van der Veen of één van onze andere VvE-specialisten. 

[1] art. 5:121 lid 1 BW.

[2] art. 5:121 lid 1 BW.

[3] art. 5:121 lid 1 BW.

[4]Gerechtshof Amsterdam, 15-10-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2889, r.o. 4.7.

[5] Hoge Raad, 07-04-2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405, r.o. 3.3.