Onteigening: Wat u als ondernemer of overheid moet weten over de nieuwe regels

Nederland is volop in beweging. Projecten voor woningbouw, infrastructuur en de energietransitie vragen om ruimte. Dit leidt soms tot een situatie waarin de overheid grond wil gebruiken die in particulier eigendom is. In zulke gevallen kan onteigening een oplossing bieden. Maar wat houdt onteigening precies in, en hoe werkt de vernieuwde onteigeningsprocedure onder de Omgevingswet? In dit blog leggen we het uit.

Wat is onteigening?

Onteigening is een juridische maatregel waarbij de overheid eigendom van particulieren overneemt in het algemeen belang. Dit kan bijvoorbeeld noodzakelijk zijn voor een infrastructureel project, zoals de aanleg van een nieuwe weg, spoorlijn of waterberging. Voordat het zover komt, probeert de overheid doorgaans eerst via onderhandelingen tot een overeenkomst met de eigenaar te komen. Als dit niet slaagt, wordt de officiële onteigeningsprocedure in gang gezet.

De basis hiervan ligt vast in artikel 14 van de Grondwet. Hierin staat dat onteigening alleen mogelijk is als 1) Het in het algemeen belang is; en 2) De eigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling.

De vernieuwde onteigeningsprocedure onder de Omgevingswet

Met de komst van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de onteigeningsprocedure aangepast. Dit zijn de belangrijkste stappen:

1. Voorbereiding: de onteigeningsbeschikking
De procedure begint met een onteigeningsbeschikking, waarin de overheid motiveert waarom de onteigening noodzakelijk is. De beschikking wordt voorbereid volgens de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb).

Dit betekent dat 1) Een ontwerp van de beschikking ter inzage wordt gelegd; en 2) Belanghebbenden, zoals eigenaren en huurders, een zienswijze kunnen indienen.

2. De voorwaarden voor onteigening
De overheid mag alleen onteigenen als aan drie strikte voorwaarden wordt voldaan:

1. Algemeen belang: Het project moet een duidelijk publiek doel hebben, zoals woningbouw of verkeersveiligheid.
2. Noodzaak: Er zijn geen redelijke alternatieven beschikbaar, zoals het gebruik van andere grond.
3. Urgentie: Het project moet snel uitgevoerd worden, en uitstel mag niet leiden tot onaanvaardbare gevolgen.

Zowel ondernemers als overheden doen er goed aan deze voorwaarden zorgvuldig te bestuderen, omdat ze cruciaal zijn voor een geldige onteigening.

3. Bekrachtiging door de bestuursrechter
Voordat een onteigening definitief wordt, moet de onteigeningsbeschikking worden bekrachtigd door de bestuursrechter. De rechter toetst of de beschikking voldoet aan de wettelijke eisen. Belanghebbenden kunnen in deze fase nog bedenkingen indienen. Tegen de uitspraak van de bestuursrechter staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

4. Schadeloosstelling
Na bekrachtiging van de beschikking kan de overheid naar de civiele rechter stappen om de schadeloosstelling vast te laten stellen. De vergoeding moet alle directe en noodzakelijke schade dekken, waaronder de marktwaarde van de grond en eventuele bijkomende kosten. In sommige gevallen kan ook immateriële schade worden vergoed.

Schadeloosstelling

Parallel aan de bestuursrechtelijke procedure kan de onteigenaar een verzoek tot schadeloosstelling indienen bij de civiele rechter. Artikel 11.14 van de Omgevingswet regelt dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding moet omvatten van de schade die direct en noodzakelijk voortvloeit uit de onteigening. De rechter bepaalt de hoogte van de schadeloosstelling, waarbij de onteigende zijn zienswijze kan indienen. De schadeloosstellingsprocedure staat los van de onteigeningsprocedure, maar beide kunnen gelijktijdig lopen.

Wat betekent dit voor u als ondernemer of overheid?

Voor ondernemers: Onteigening kan een grote impact hebben. Het is daarom belangrijk om uw rechten te kennen en tijdig actie te ondernemen, bijvoorbeeld door zienswijzen of bedenkingen in te dienen. Zorg ervoor dat u goed wordt geadviseerd, zodat u een eerlijke schadeloosstelling ontvangt.

Voor overheden: Een onteigeningsprocedure is een krachtig middel, wel zijn de juridische eisen streng. Een slecht gemotiveerde beschikking kan leiden tot vertragingen of zelfs procedures die de hele onteigening blokkeren. Zorg voor een duidelijke onderbouwing van het algemeen belang, de noodzaak en de urgentie. Daarnaast helpt het om in goed overleg te blijven met belanghebbenden – samenwerking voorkomt veel problemen.

Conclusie

Met de komst van de Omgevingswet is de onteigeningsprocedure aangepast. Voor ondernemers betekent dit dat ze alert moeten zijn op hun rechten, terwijl overheden zorgvuldig te werk moeten gaan om juridische risico’s te vermijden. Heeft u vragen over onteigening of de vernieuwde procedure? Onze specialisten van Vastgoed en Bestuursrecht staan klaar om u te adviseren.