De btw-regels in het nieuwe ROZ-model 2025 voor kantoorruimte, winkelruimte en woonruimte uitgelegd

De modelovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) vormen een belangrijk instrument in de vastgoedpraktijk en worden breed toegepast bij de verhuur van woon- en bedrijfsruimte. In april 2025 heeft de ROZ nieuwe modellen gepubliceerd voor winkelruimte (290-bedrijfsruimte), kantoorruimte (230a-ruimte) en woonruimte. Ook de bijbehorende algemene bepalingen en handleidingen zijn herzien. Het ROZ-model 2025 bevat ingrijpende aanpassingen, onder meer ter aansluiting op recente (gewijzigde) wet- en regelgeving en jurisprudentie op het gebied van huurprijswijziging en de btw-behandeling van nutsvoorzieningen en servicekosten. In dit blog zetten wij de belangrijkste wijzigingen ten aanzien van de btw-behandeling voor u uiteen en lichten wij toe waar u als verhuurder in de praktijk rekening mee dient te houden. In een ander blog bespreken wij de wijzigingen ten aanzien van het huurprijswijzigingsbeding.

Wijziging btw-vastgoedbesluit

Op 14 december 2023 heeft het Ministerie van Financiën het btw-vastgoedbesluit (Besluit onroerende zaken omzetbelasting) gewijzigd. Eén van de meest relevante aanpassingen voor verhuurders betreft de fiscale behandeling van servicekosten en nutsvoorzieningen bij de verhuur van vastgoed. Tot en met eind 2024 werd daarbij, onder meer in het ROZ-model, onderscheid gemaakt tussen woningverhuur en commerciële verhuur: bij woningen waren servicekosten in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting, terwijl bij bedrijfsruimte in de regel wél omzetbelasting verschuldigd was.

Met ingang van 1 januari 2025 geldt een nieuw regime. Verhuurders moeten per geval beoordelen of nutsvoorzieningen (zoals gas, water en elektriciteit) en servicekosten (zoals schoonmaak, huismeester en onderhoud van installaties) kwalificeren als een afzonderlijke prestatie of als een bijkomende prestatie. Deze beoordeling hangt onder meer af van omstandigheden als de aanwezigheid van individuele meters, de afrekening op basis van daadwerkelijk verbruik, de mogelijkheid voor de huurder om een eigen leverancier te kiezen (bijvoorbeeld voor schoonmaak of onderhoud) en het al dan niet afzonderlijk factureren van de kosten. Het ROZ-model bevat praktische handvatten om verhuurders hierbij te ondersteunen. Indien sprake is van afzonderlijke prestaties, zijn deze met btw belast. Kwalificeren de kosten daarentegen als bijkomende prestaties, dan volgen zij het btw-regime van de verhuur volgens het ROZ-model.

Voor woonruimte betekent dit dat, waar servicekosten en nutsvoorzieningen voorheen in principe vrijgesteld waren van omzetbelasting, nu bij bijvoorbeeld individuele meting en afrekening op basis van het werkelijke gebruik van gas, water of elektriciteit wél omzetbelasting verschuldigd is. Voor bedrijfsruimte gold lange tijd dat de kosten in de meeste gevallen belast waren met omzetbelasting, maar onder het nieuwe regime kan in bepaalde gevallen een vrijstelling van toepassing zijn, bijvoorbeeld wanneer een all-in prijs wordt gehanteerd zonder afzonderlijke meting. Daarentegen geldt juist btw-heffing wanneer huurders eigen leveranciers kunnen kiezen, zoals bij schoonmaak- of onderhoudswerkzaamheden. De ROZ heeft de algemene bepalingen in haar ROZ-model overeenkomsten aangepast om aan te sluiten bij deze wijzigingen. In het vernieuwde ROZ-model zijn deze aanpassingen bovendien nader uitgewerkt en praktisch toepasbaar gemaakt voor verhuurders en huurders.

De btw-regels bij kantoor en winkelruimte

In zowel de modelhuurovereenkomst als de algemene bepalingen voor kantoorruimte en winkelruimte van ROZ wordt als gevolg van het aangepaste btw-regime een splitsing gemaakt tussen de vergoeding van nutsvoorzieningen en servicekosten. Dit onderscheid is noodzakelijk omdat de btw-behandeling van deze kostenposten als gevolg van de wijziging van het btw-vastgoedbesluit kan verschillen. Het uitgangspunt in de algemene bepalingen is dat de huurder zelf een contract afsluit voor nutsvoorzieningen, tenzij dit niet mogelijk is door het ontbreken van een eigen aansluiting of wanneer partijen expliciet zijn overeengekomen dat de verhuurder hierin voorziet. In dat laatste geval wordt de levering door de verhuurder als onderdeel van de huur beschouwd en volgt deze (in beginsel) het btw-regime van de huur. Voor servicekosten geldt een vergelijkbare benadering: de huurder sluit in beginsel zelf overeenkomsten voor de betreffende diensten, tenzij de verhuurder deze prestaties levert als onderdeel van de huurovereenkomst. Om verhuurders te ondersteunen bij de beoordeling of een vergoeding voor nutsvoorzieningen of voor prestaties waarvoor servicekosten worden berekend als afzonderlijke of bijkomende prestatie kwalificeert, heeft de ROZ bovendien in de handleiding en in een stroomschema praktische handvatten opgenomen. Hiermee kunt u bepalen welke btw-regeling van toepassing is binnen het ROZ-model.

Voorts is in de algemene bepalingen vastgelegd dat wanneer de levering van nutsvoorzieningen of diensten waarvoor servicekosten worden berekend als bijkomende prestatie wordt aangemerkt en dus onderdeel van de huur vormt, de verhuurder de omzetbelasting over deze kosten alsnog aan de huurder mag doorberekenen als de optie voor btw-belaste huur vervalt. Op deze manier voorkomt de regeling dat de verhuurder btw-schade lijdt op de niet-aftrekbare btw van de aanvullende dienstverlening, wat in het ROZ-model 2025 expliciet is verwerkt. 

De btw-regels bij woonruimte

Hoewel de algemene bepalingen van het ROZ-model voor woonruimte met betrekking tot het gewijzigde btw-regime ongewijzigd zijn gebleven, is de modelhuurovereenkomst uitgebreid met een nieuwe bepaling. Deze bepaling geeft verhuurder en huurder de mogelijkheid om expliciet aan te geven of over de vergoeding voor nutsvoorzieningen en servicekosten die door de verhuurder worden geleverd, omzetbelasting verschuldigd is. Dit biedt duidelijkheid over de fiscale behandeling van deze kosten en voorkomt misverstanden tussen partijen. Deze verduidelijking maakt het ROZ-model 2025 voor woonruimte praktischer en sluit beter aan op de fiscale werkelijkheid.

Conclusie

Het ROZ-model 2025 brengt belangrijke wijzigingen met zich mee voor de verhuur van woonruimte, winkelruimte en kantoorruimte, onder andere ten aanzien van de btw-behandeling van nutsvoorzieningen en servicekosten. De vernieuwde modelovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken biedt verhuurders en huurders hiermee een actueler en praktischer kader.

Heeft u vragen over de toepassing van het ROZ-model 2025? Neem dan gerust contact op met Frouke Douma of Amber Otten.