Wat is het opstalrecht en waarom is het relevant voor uw organisatie?

Steeds meer organisaties krijgen te maken met complexe eigendomsvraagstukken door de energietransitie, verduurzaming en innovatieve samenwerkingen. Denk aan het plaatsen van zonnepanelen op bedrijfsdaken, het realiseren van laadpleinen of het ontwikkelen van windparken op grond van derden. Het opstalrecht biedt in deze situaties uitkomst en voorkomt juridische en financiële risico’s voor organisaties die dergelijke samenwerkingen willen realiseren of ontwikkelen.

Het recht van opstal is een juridisch instrument dat steeds vaker relevant is voor bedrijven, overheden en instellingen in Nederland. Men doorbreekt met het recht van opstal de wettelijke natrekkingsregel. Maar waarom is het belangrijk om hier als zakelijke partij aandacht aan te besteden? In dit blog beantwoorden wij onder andere de volgende vragen:

• Wat is het recht van opstal en hoe werkt de zogenoemde ‘natrekkingsregel’?
• Wanneer en waarom is het vestigen van een opstalrecht noodzakelijk?
• Hoe wordt een recht van opstal gevestigd en wat zijn de juridische aandachtspunten?
• Welke risico’s zijn er bij het ontbreken van een opstalrecht?
• Wat zijn actuele voorbeelden en ontwikkelingen rondom opstalrecht in Nederland?

De natrekkingsregel en het belang van het recht van opstal

Wanneer u als organisatie een gebouw, boom, zonnepanelen, warmtepomp of thuisbatterij plaatst op de grond of het pand van een derde, wordt de eigenaar van die grond of dat pand volgens de wet vaak automatisch eigenaar van de geplaatste opstal. Dit heet de natrekkingsregel en kan grote gevolgen hebben voor eigendomsverhoudingen en de zakelijke investeringen die u heeft gedaan.

Voor organisaties die investeren in duurzame installaties of tijdelijke bouwwerken, kan het plaatsen van een opstal op de grond of het pand van een derde door het bestaan van de natrekkingsregel dan ook onverwacht leiden tot eigendomsverlies. Het opstalrecht wordt gebruikt om de wettelijke natrekkingsregel te doorbreken. Het is daarom essentieel om vooraf te beoordelen of een opstalrecht noodzakelijk is.

Voorbeelden van situaties waarin de natrekkingsregel speelt:

• U plaatst zonnepanelen op het dak van een in eigendom gedeeld pand.
• Uw bedrijf installeert een laadpaal op de parkeerplaats van een derde.
• Uw organisatie plaatst een windturbine of thuisbatterij op gehuurde grond.

Zonder een zogenoemd ‘recht van opstal’ loopt u het risico dat uw investering eigendom wordt van de grond- of pandeigenaar. Het vestigen van een opstalrecht voorkomt dit en zorgt voor een duidelijke juridische scheiding tussen de ondergrond en de opstal.

Wat is het recht van opstal?

Het recht van opstal geeft degene die een opstal wil plaatsen het recht om gebouwen, werken of beplanting op of boven de onroerende zaak van een ander in eigendom te hebben of te verkrijgen. Dit betekent dat u als bedrijf, overheid of instelling de eigenaar blijft van de geplaatste opstallen, ook als deze zich op de grond of het pand van een ander bevinden.

Het recht van opstal is een zogenoemd ‘beperkt recht’; een recht dat is afgeleid van een meer omvattend recht, zoals eigendomsrecht. Het opstalrecht gaat dus minder ver dan het eigendomsrecht en de eigenaar van de grond verliest door het vestigen van een opstalrecht de eigendom van die grond niet. De eigendom is enkel bezwaard met het beperkte recht. 

Het opstalrecht komt in de praktijk voor in diverse vormen, bijvoorbeeld bij het plaatsen van een elektriciteitskastje, een telefoonantenne, thuisbatterij, zonnepanelen of beplanting in de grond van een ander. Ook bij het realiseren van duurzame energieprojecten, zoals zonneparken en windturbines, is het recht van opstal essentieel wanneer men gebruikmaakt van de grond of andere onroerende zaken van een derde.

Daarnaast wordt het recht van opstal vaak gebruikt bij samenwerkingen tussen gemeenten en marktpartijen, bijvoorbeeld bij de aanleg van infrastructuur of nutsvoorzieningen. Ook bij tijdelijke bouwwerken, zoals festivalterreinen of tijdelijke kantoorunits, kan het opstalrecht uitkomst bieden. Het recht van opstal is bovendien overdraagbaar en kan worden bezwaard met een hypotheek, wat het aantrekkelijk maakt voor financiers en investeerders. De waarde van het opstalrecht kan dienen als een onderpand.

Belangrijke kenmerken van het recht van opstal:

• er ontstaat een juridische scheiding tussen ondergrond en opstal;
• het voorkomt eigendomsverlies door natrekking;
• het is flexibel inzetbaar voor uiteenlopende situaties, zoals het plaatsen van technische installaties, beplanting of bouwwerken.

Hoe wordt een recht van opstal gevestigd?

Voor het vestigen van een recht van opstal is medewerking nodig van zowel de eigenaar van de onroerende zaak (de opstalgever) als de eigenaar van de (te plaatsen) opstal (de opstaller). Partijen kunnen daarbij afspraken maken over onder andere:

• de vergoeding die de opstaller betaalt aan de opstalgever;
• de duur en wijze van uitoefening van het recht van opstal; of
• specifieke voorwaarden bij gehuurde grond, zoals een huurafhankelijk opstalrecht.

Deze afspraken worden vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers. Zo is voor derden duidelijk hoe de eigendomsverhoudingen liggen. In de praktijk zien we dat het recht van opstal steeds vaker wordt toegepast bij bijvoorbeeld innovatieve projecten en duurzame investeringen.

Het is belangrijk om bij het opstellen van de notariële akte duidelijke afspraken te maken over onderhoud, aansprakelijkheid, verzekeringen en eventuele beëindiging van het opstalrecht. Ook fiscale aspecten, zoals overdrachtsbelasting en btw, kunnen een rol spelen bij het vestigen van een opstalrecht. Het is daarom raadzaam om tijdig juridisch én fiscaal advies in te winnen.

Opstalrecht door verjaring

Naast vestiging kan het recht van opstal in uitzonderlijke situaties ook ontstaan door verjaring. Hiervoor is een onafgebroken bezit van tien jaar nodig, mits de opstaller te goede trouw is. Op het moment dat er geen sprake is van goede trouw kan er na twintig jaar alsnog een recht van opstal ontstaan door verjaring. Een recent voorbeeld is een arrest van de Hoge Raad, waarin een rederij na twintig jaar bezit van een steiger van de gemeente Amsterdam een opstalrecht verkreeg.[1] De rederij nam de steiger in bezit, zonder daarbij het water of de grond eronder in bezit te (willen) nemen. Door verjaring ontstond het opstalrecht.

Niet in alle gevallen ontstaat een opstalrecht door verjaring. Dat gebeurt bijvoorbeeld niet bij huur. Verjaring is in de praktijk vooral relevant bij langdurig gebruik van grond of gebouwen zonder formele afspraken. Voor organisaties die investeren in projecten met een lange looptijd, zoals energieprojecten of infrastructuur, is het verstandig om niet te vertrouwen op verjaring, maar het opstalrecht formeel te regelen. Dit voorkomt juridische onzekerheid en mogelijke geschillen met de grondeigenaar.

Juridische aandachtspunten en risico’s

Het ontbreken van een recht van opstal kan leiden tot vervelende situaties, zoals eigendomsverlies, ook wanneer de grondeigenaar bijvoorbeeld failliet gaat. Een goed geregeld recht van opstal  kan voorkomen dat uw investering onderdeel wordt van een faillissement. Goede afspraken en het tijdig vestigen van een opstalrecht zijn cruciaal, zeker bij samenwerkingen tussen bedrijven, overheden en instellingen. Het is verstandig om bij samenwerkingen met meerdere partijen duidelijke afspraken te maken over het gebruik, onderhoud en de beëindiging van het opstalrecht.

Praktische tips:

• laat u vooraf goed informeren over uw rechtspositie;
• maak duidelijke afspraken over zaken als het onderhoud en de verzekering van de opstal, zodat voor alle partijen helder is wie waarvoor verantwoordelijk is;
• leg afspraken altijd goed vast in een notariële akte.

Conclusie: voorkom eigendomsverlies met een goed geregeld opstalrecht

Wilt u voorkomen dat u ongewild de eigendom verliest van uw investering, zoals een geplaatste schuur, thuisbatterij, zonnepanelen of windturbine? Dan is het verstandig om een recht van opstal te vestigen. Yspeert Advocaten adviseert u graag over de mogelijkheden en juridische aandachtspunten, zodat u optimaal beschermd bent.

In de huidige markt, waarin duurzaamheid, innovatie en samenwerking een steeds grotere rol innemen, is het recht van opstal actueler dan ooit. Door tijdig juridisch advies in te winnen en het opstalrecht goed te regelen, voorkomt u onaangename verrassingen en beschermt u uw belangen.

Heeft u vragen over het recht van opstal, wilt u advies op maat of hulp bij een geschil? Neem dan contact op met Yspeert Advocaten.

[1] Zie https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2025:1152 en https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1064