Verduurzaming van VvE: kansen en uitdagingen

Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) hebben een sleutelrol bij het realiseren van verduurzaming in appartementencomplexen. De afgelopen jaren is de aandacht voor energiebesparende maatregelen in de gemeenschappelijke delen van deze gebouwen aanzienlijk toegenomen. Voor de verduurzaming van VvE’s onderzoeken veel VvE’s daarom verschillende mogelijkheden zoals zonnepanelen, warmtepompen en dak- en gevelisolatie.

De voordelen voor de verduurzaming van VvE’s zijn evident: lagere energiekosten, een beter energielabel, een hogere waarde van het onroerend goed en een bijdrage aan klimaatdoelen. Tegelijkertijd zijn niet alle appartementseigenaren direct bereid de benodigde investeringen te doen of daaraan mee te werken, waardoor juridische uitdagingen kunnen ontstaan bij verduurzaming van VvE’s.

In dit blog bespreken we de belangrijkste aandachtspunten bij de verduurzaming van VvE’s en geven we praktische tips om juridische valkuilen te vermijden.

Besluitvorming binnen de VvE's

Een belangrijke uitdaging bij verduurzaming van VvE’s is het besluitvormingsproces. Alle verduurzamingsmaatregelen die het gebouw of gemeenschappelijk delen raken, moeten worden goedgekeurd tijdens een algemene vergadering van de VvE.

Volgens de wet (artikel 5:127 lid 1 BW) worden besluiten binnen de algemene vergadering in beginsel genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten anders bepalen. De statuten van VvE’s verwijzen veelal naar een door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie opgestelde modelreglementen. Deze reglementen zijn in verschillende versies verschenen, waaronder die uit 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. In de oudere modelreglementen van 1983 en 1992 volstaat voor besluiten over onderhoud doorgaans een gewone meerderheid, ongeacht de omvang van de kosten. Daarentegen hanteren de reglementen van 1973, 2006 en 2017 een zwaardere stemdrempel indien sprake is van investeringen die een bepaalde financiële grens overschrijden.

Besluiten die buiten het reguliere onderhoud vallen, zoals verduurzamingsmaatregelen, vereisen veelal een gekwalificeerde meerderheid, bijvoorbeeld twee derde van het totaal aantal stemmen. Dit komt doordat de verduurzaming van VvE’s in de praktijk vaak als “buiten het normale onderhoud” vallende werkzaamheden worden gekwalificeerd én substantiële kosten met zich meebrengen. In die gevallen is doorgaans een verhoogde meerderheid vereist. De stemming dient bovendien – op grond van de meest gehanteerde model splitsingsreglementen – plaats te vinden in een algemene vergadering waarin stemgerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd zijn die samen ten minste twee derde van het totale aantal stemmen vertegenwoordigen. Dit kan de besluitvorming om over te gaan tot verduurzaming van VvE’s aanzienlijk compliceren, met name wanneer het draagvlak onder de leden beperkt is.

Draagvlak creëren: cruciale stap in de voorbereiding

De voordelen van verduurzaming van VvE’s zullen op lange termijn evident zijn, ondanks deze voordelen staan veel appartementseigenaren nog sceptisch tegenover de benodigde investeringen. Twijfels over kosten, terugverdientijd en technische haalbaarheid zorgen regelmatig voor weerstand binnen de VvE. Voor besturen is het daarom essentieel om in de voorbereidende fase (tijdig) te investeren in transparante communicatie en het creëren van draagvlak. Dit begint bij een deugdelijke informatievoorziening: de voorgestelde maatregelen, de verwachte besparingen en de te verwachten kosten moeten tijdig en begrijpelijk worden gedeeld. Daarnaast kunnen het organiseren van informatiebijeenkomsten en het inschakelen van procesbegeleiders helpen om zorgen van de eigenaren weg te nemen. Juridisch gezien heeft dit meerdere voordelen. Het voorkomt niet alleen vertraging van de besluitvorming, maar vermindert ook de kans dat genomen besluiten later worden vernietigd. Onvoldoende informatievoorziening kan immers leiden tot een vernietigbaar besluit en een eventuele vernietigingsprocedure en kan de verduurzaming van VvE’s aanzienlijk vertragen.

Versnellingsagenda verduurzaming VvE's

Om de verduurzaming van VvE’s te versnellen, heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) verschillende maatregelen aangekondigd. Zo is het kabinet voornemens het Burgerlijk Wetboek te wijzigen om de besluitvorming binnen VvE’s te vereenvoudigen. De beoogde wetswijziging houdt in dat een gewone meerderheid van 50% + 1 van de uitgebrachte stemmen voldoende is voor het nemen van een besluit over verduurzamingsmaatregelen bij de verduurzaming van VvE’s. Ook zorgt het ervoor dat er geen verplichte opkomsteis (quorum) meer geldt. Deze wetswijziging wordt naar verwachting medio 2026 van kracht.

Financiering en subsidies

Naast besluitvorming vormt de financiering een grote uitdaging voor de verduurzaming van VvE’s. Veel VvE’s hebben nauwelijks reserves voor groot onderhoud en kunnen energiebesparende maatregelen vaak niet uit eigen middelen bekostigen. VvE’s doen er daarom verstandig aan voorafgaand een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) op te stellen. In dit plan worden reguliere onderhoudswerkzaamheden gekoppeld aan verduurzamingsmaatregelen, zodat de investeringen zowel praktisch als financieel beter te verantwoorden zijn. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin het gemeenschappelijk dak moet worden vervangen: tegelijkertijd kan dan worden gekozen voor verbeterde isolatie en de plaatsing van zonnepanelen. Op die manier kan de verduurzaming van VvE’s gefaseerd en financieel beheersbaar worden uitgevoerd.

Voor het opstellen van een DMJOP kunnen VvE’s tijdelijk subsidie aanvragen met de subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE). Aanvullend kunnen VvE’s procesbegeleiding voor het uitvoeren van de duurzaamheidsplannen aanvragen. Daarnaast is het ook mogelijk om via deze regeling subsidie voor één of meer energiebesparende isolatie maatregelen of subsidie voor oplaadpuntenadvies aan te vragen. Op deze wijze kan – ook zonder een DMJOP – de financiële drempel voor verduurzaming van VvE’s aanzienlijk worden verlaagd, waardoor appartementseigenaren mogelijk sneller bereid zijn om in te stemmen met de benodigde investeringen.

Vervangende machtiging van de kantonrechter

Op het moment dat de VvE tijdens de algemene vergadering een rechtmatig besluit heeft genomen tot het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen, maar één van de appartementseigenaren zijn medewerking weigert, kan worden overwogen de kantonrechter te verzoeken een vervangende machtiging te verlenen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als een appartementseigenaar geen toegang verleent tot zijn appartement, terwijl daar werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. De rechter kan de vervangende machtiging verlenen indien een appartementseigenaar zijn medewerking of toestemming zonder redelijke grond weigert of zich niet verklaart. De grondslag daarvoor is dat de mede-appartementseigenaren zich tegenover elkaar redelijk en billijk moeten gedragen. Een nadeel is echter dat een gerechtelijke procedure vaak aanzienlijke kosten met zich meebrengt en bovendien spanningen kan veroorzaken tussen de appartementseigenaren. Daarom ligt het benutten van deze mogelijkheid alleen voor de hand indien de voordelen van verduurzaming de proceskosten ruimschoots compenseren. In geval van verduurzaming van VvE’s dient de VvE er daardoor rekening mee te houden dat mogelijk juridische stappen nodig zijn om de medewerking te verkrijgen van alle appartementseigenaars.

Tot slot

Verduurzaming van VvE’s biedt kansen én juridische uitdagingen. Door tijdig te investeren in draagvlak, goede besluitvorming en slimme financiering, kunnen VvE’s stappen zetten richting een duurzamere toekomst. In gevallen waarin een individuele appartementseigenaar weigert mee te werken aan een rechtmatig genomen besluit tot verduurzaming, kan een vervangende machtiging van de kantonrechter mogelijk uitkomst bieden. Het vroegtijdig inwinnen van (juridische) advies kan bijdragen bij het efficiënt doorlopen van verduurzamingstrajecten en de kansen en uitdagingen die daarmee gepaard gaan.

In een volgende blog bespreken wij enkele juridische aandachtspunten die spelen bij het plaatsen van zonnepanelen en warmtepompen.

Heeft uw VvE juridische vragen over verduurzaming van VvE’s? Neem dan contact op met één van onze Verenigingen van Eigenaars specialisten zoals Frouke Douma en Amber Otten.