Omgevingsrechtelijk overgangsrecht: hoe om te gaan met een vernietigd exploitatieplan?

Wat moet de gemeenteraad doen wanneer een bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld, maar het bijbehorende exploitatieplan wordt vernietigd? De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft hierover in haar uitspraak van 4 juni 2025 duidelijkheid verschaft.

Het oude recht: exploitatieplan bij kostenverhaal

Onder het oude recht, vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet (Ow) op 1 januari 2024, gold een verplichting voor de gemeenteraad om een exploitatieplan vast te stellen als het kostenverhaal voor grondexploitatie niet op andere wijze verzekerd was. Dit volgde uit artikel 6.12, tweede lid, onder a Wet ruimtelijke ordening. Het plan was een publiekrechtelijk instrument waarmee kosten voor grondexploitatie konden worden verhaald. Het exploitatieplan was onlosmakelijk verbonden met het bestemmingsplan en gaf juridische kaders voor grondaankoop, verkoop en onderhandelingen tussen gemeente en ontwikkelaars.

In de betreffende zaak twijfelde de Afdeling aan de zorgvuldigheid waarmee het exploitatieplan tot stand was gekomen. In een eerdere tussenuitspraak werd al geoordeeld dat de motivering van het plan gebrekkig was. Hoewel het bestemmingsplan inmiddels onherroepelijk is vastgesteld, achtte de Afdeling de herstelpoging van het exploitatieplan onvoldoende en vernietigde zij dit plan in de uitspraak van 4 juni 2025.

Kostenverhaal onder de Omgevingswet

Nu het exploitatieplan is vernietigd en het instrument onder de Ow is vervallen, moet de gemeenteraad een nieuwe regeling voor kostenverhaal opstellen. Op grond van de uitspraak van 27 maart 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:1174) moet deze regeling gebaseerd zijn op de Ow.

Als de gemeenteraad opnieuw kiest voor publiekrechtelijk kostenverhaal, anders dan kostenverhaal per privaatrechtelijke overeenkomst, moet zij regels daarover opnemen in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of het projectbesluit. Als het eerdere exploitatieplan ook niet-financiële bepalingen bevatte, kunnen ook deze worden opgenomen in het omgevingsplan. In de onderhavige procedure draagt de Afdeling de gemeenteraad op om op grond van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, een regeling voor kostenverhaal in het omgevingsplan op te nemen. Totdat deze regeling is vastgesteld, worden besluiten waarvoor kostenverhaal vereist is, op grond van artikel 13.11 Ow in samenhang met artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit, aangehouden.

Gevolg van de uitspraak

Met deze uitspraak biedt de Afdeling helderheid over de aanpak van een vernietigd exploitatieplan ná inwerkingtreding van de Ow. Aangezien het plan als instrument is komen te vervallen, moeten nieuwe regels voor kostenverhaal worden opgenomen in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een BOPA of het projectbesluit. Daarnaast benadrukt de uitspraak van de Afdeling dat zorgvuldigheid en een gedegen motivering essentieel zijn om juridische procedures te voorkomen. Gemeenteraden doen er goed aan om bij het opstellen van nieuwe kostenverhaalsregelingen niet alleen de financiële, maar ook de niet-financiële belangen expliciet te waarborgen indien gewenst. Tot slot illustreert de uitspraak wederom hoe de overgang naar de Ow vraagt om een herziening van traditionele processen en dat onduidelijkheden over het overgangsrecht nog steeds in de rechtspraak aan de kaak worden gesteld.

Wilt u meer weten over de gevolgen van een vernietigd exploitatieplan of over kostenverhaal binnen het omgevingsplan? De specialisten omgevingsrecht van Yspeert Advocaten adviseren u graag over de juridische mogelijkheden. Neem gerust contact met ons op.