Het opslagbeding in huurovereenkomsten: de huidige stand van zaken

De afgelopen jaren is er veel te doen geweest over het indexatiebeding (huurverhoging op basis van inflatie) en opslagbeding (extra huurverhoging) in de huurovereenkomst.

Onrust na een Amsterdamse uitspraak over huurverhoging

Medio 2023 oordeelde een kantonrechter in Amsterdam dat zowel het indexatie- als het opslagbeding in strijd zou zijn met de Europese richtlijn ter bescherming van consumenten. Niemand had dit zien aankomen. Het oordeel had verstrekkende gevolgen. Huurverhogingen in het verleden zouden ongedaan moeten worden gemaakt. Niet alle kantonrechters volgden deze lijn en dit zorgde voor wisselende uitspraken. Vervolgens is de Hoge Raad gevraagd om duidelijkheid te geven.

Wat zegt de Hoge Raad over het indexatiebeding en opslagbeding?

De Hoge Raad was het niet eens met de Amsterdamse kantonrechter. De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 29 november 2024 allereerst dat het indexatiebeding en opslagbeding van elkaar moeten worden onderscheiden, omdat zij verschillende functies hebben. Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie. Het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van het vastgoed. Als het ene beding oneerlijk is, brengt dat aldus de Hoge Raad niet met zich mee dat het andere beding ook oneerlijk is.

De Hoge Raad oordeelt verder dat het CPI-indexatiebeding is toegestaan. De Hoge Raad heeft ook geoordeeld dat een extra huurverhoging van maximaal 3% bovenop de jaarlijkse (CPI-)indexering in principe niet oneerlijk is. In individuele gevallen kan dit anders zijn.

Opslagbeding in de praktijk: uitspraken van kantonrechters en gerechtshof

In de rechtspraak werd naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad doorgaans een opslagbeding van maximaal 3% eerlijk gevonden. Er was echter nog steeds onduidelijkheid over opslagbedingen met een hoger percentage, van bijvoorbeeld maximaal 5% (dat ook veel voorkomt). Kantonrechters oordeelden voortdurend dat een opslagpercentage van maximaal 5% in strijd is met de Europese richtlijn ter bescherming van consumenten en daarmee oneerlijk is.

Recent heeft ook het Gerechtshof Amsterdam in meerdere arresten van 2 december 2025 en een arrest van 13 januari 2026, eveneens in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad, geoordeeld dat het CPI-indexatiebeding niet oneerlijk is. Het hof oordeelt dat het opslagbeding van maximaal 5% wel oneerlijk is, onder andere omdat het evenwicht in de huurovereenkomst is verstoord en in het nadeel van de huurder is.

Als gevolg van de uitspraak is het opslagbeding nietig verklaard.

Conclusie: de huidige stand van zaken

Allereerst moeten het indexatiebeding en het opslagbeding afzonderlijk worden beoordeeld, omdat zij verschillende functies vervullen. Wordt het ene beding als oneerlijk beschouwd, dan betekent dit niet dat het andere beding eveneens oneerlijk is.

Sinds de uitspraak van de Hoge Raad wordt aangenomen dat een CPI-indexatiebeginsel is toegestaan en een opslagbeding van maximaal 3% in principe niet oneerlijk is. Tot nu toe oordelen rechters dat een opslagbeding met een hoger percentage wel oneerlijk is. Het is nog onzeker of de uitspraak van de Hoge Raad in stand blijft. Een kantonrechter heeft aangekondigd prejudiciële vragen te willen stellen aan het Europese Hof van Justitie over het huurprijsverhogingsbeding. Daarmee is opnieuw sprake van onzekerheid.

Voor organisaties, overheden en vastgoedpartijen is het van groot belang om bij het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten zorgvuldig te werk te gaan. Yspeert advocaten kan u hierbij ondersteunen door uw contracten grondig te beoordelen, optimaal op te stellen en waar nodig te optimaliseren, zodat u risico's beperkt, voldoet aan de actuele rechtspraak en juridisch goed onderbouwde besluiten kunt nemen. Neem contact op met één van onze specialisten huurrecht.