Handelen in onroerende zaken met de overheid: wanneer mag één op één selectie?

In het Didam-arrest[1] is helder uiteengezet dat de overheid bij de uitgifte van grond (bv. koop, huur, pacht, bruikleen) aan (potentiële) gegadigden ruimte moet bieden om voor die uitgifte in aanmerking te komen. Zeker als bekend is dat er meerdere gegadigden kunnen zijn, dan moet een openbare selectieprocedure gevolgd worden. In deze blog leest u over de 1-op-1 selectie in onroerende zaken.

Wat nu wanneer vanuit de overheid al (sterke) voorkeur bestaat voor één specifieke kandidaat, óf wat wanneer u vanuit de markt aan de overheid een voorstel wilt doen dat zo uniek is, dat dit het gewoon moet worden? Dan is een openbare selectieprocedure ongewenst en werkt die vertragend. Dat voorkomt u dus liever. 

Eén op één handelen in onroerende zaken met de overheid lijkt uitgesloten

Kort ter opfrissing van uw geheugen. Het uitgangspunt is dat de overheid een ieder gelijke kansen moet bieden bij de uitgifte van grond. Gelijke gevallen moeten gelijk behandeld worden is de gedachte. Dat betekent dus dat een ondernemer al snel samen met zijn concurrent bij de overheid aan tafel zit en dat de overheid al snel meerdere gegadigden ziet verschijnen. Dat hoeft echter niet. Om dat te voorkomen is het nodig dat er sprake is van één partij die zich aantoonbaar onderscheidt van de rest.

Wanneer is sprake van een dergelijk onderscheid? Daarvoor geeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een handreiking en ook uit de rechtspraak volgen voorbeelden. Ik ga op de lijn die uit die beide bronnen volgt hierna in.

Richtlijnen vanuit de overheid voor één-op-één handel in onroerende zaken

Op 7 november 2022 heeft de VNG een ‘Handreiking over gronduitgifte na Didam-arrest’ gepubliceerd. Die vindt u hier. Deze Handreiking noemt onder andere wanneer voor een 1-op-1-transactie gekozen zou mogen worden.

In een aantal situaties is het aangaan van 1-op-1-transacties volgens de Handreiking mogelijk, nl.:

• wanneer de gemeente onroerende zaken verkoopt aan een marktpartij en die marktpartij bereid en in staat is op die plek bv. een stedenbouwkundig plan te realiseren;
• wanneer sprake is van verkoop van onroerende zaken aan een partij met een
  bouwclaim, dan kan men een partij die geen bouwclaim heeft links laten liggen;
• wanneer sprake is van compensatie, doordat bijvoorbeeld de overheid enerzijds een onroerende zaak aankoopt, in ruil voor een vervangende positie elders, met als doel
  het realiseren van bepaald overheidsbeleid en dat beleid uitsluitend zo gerealiseerd kan worden;
• wanneer sprake is van het toevoegen van gronden aan een bestaande grondpositie en evident is dat hiervoor slechts één partij in aanmerking komt;
• wanneer sprake is van het realiseren van specifiek vastgoed op een specifiek locatie. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van woningbouw, of van het realiseren van vastgoed op het gebied van zorg of onderwijs;
• wanneer sprake is van een werkelijk uniek initiatief uit de markt en de overheid bereid is daaraan mee te werken;
• wanneer sprake is van een toezegging die geruime tijd geleden gedaan is, om met één marktpartij in onderhandeling te treden.

Belangrijk hierbij is om op te merken dat de hiervoor genoemde voorbeelden in de praktijk niet altijd overeind blijven, zo volgt uit de jurisprudentie. De Handreiking biedt daarmee niet zoveel zekerheid dat deze blind gevolgd kan worden, maar is slechts een handreiking, niet meer dan dat.

Richtlijnen vanuit de rechtspraak voor één-op-één handel in onroerende zaken

Het beeld in de rechtspraak is uiteenlopend. Dat beeld volledig behandelen is niet mogelijk, maar een rode draad is er wel uit af te leiden. Uit dat beeld volgt dat succesvol één-op-één handelen kan, mits de criteria volstrekt helder zijn.

Uit verschillende uitspraken blijkt verder dat de overheid zeer specifieke criteria mag stellen.[2] De overheid heeft een ruime beleidsvrijheid om publiek-maatschappelijke belangen en beleidsdoelen te realiseren. Die ruimte lijkt geborgd te blijven. Voorwaarde daarbij is wel dat de criteria die door de overheid gehanteerd worden objectief, toetsbaar en redelijk moeten zijn. Hoe specifieker de criteria, hoe beperkter het aantal de gegadigden doorgaans zullen zijn.

Daarnaast volgt uit een uitspraak van de rechtbank Den Haag dat die criteria zo geformuleerd mogen worden, dat ongewenste alternatieve ontwikkelingsplannen worden uitgesloten.[3] Opnieuw biedt dit kansen aan de overheid om met haar voorkeurskandidaat zaken te gaan doen.

Zo kan vanuit de overheid bijvoorbeeld het maatschappelijk belang om een gezondheidscentrum op een bepaalde locatie te realiseren als criterium gehanteerd worden. Daarmee zal het aantal (gelijkwaardige) gegadigden voor het betreffende onroerend goed vermoedelijk al aanzienlijk worden beperkt. Datzelfde geldt bijvoorbeeld als prestatieafspraken verwezenlijkt worden.[4] Essentieel is dan wel dit correct te verwoorden in de bekendmaking van het voornemen de betreffende transactie te sluiten.

Eén op één handelen met de overheid ná het Didam-arrest

Ook na het Didam-arrest blijven er wel degelijk mogelijkheden over om één-op-één zaken te doen met de overheid, zonder dat het volgen van een openbare biedingsprocedure noodzakelijk is. Om op een juiste wijze zover te komen, is het essentieel dat de gehanteerde criteria op een juiste wijze verwoord worden. Uit toepassing van die criteria moet duidelijk worden dat er slechts één (serieuze) gegadigde is. Die criteria correct formuleren gaat in de praktijk nogal eens mis, maar dáár kunt u het verschil maken.

Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over handelen met de overheid op het gebied van vast-goed (denk aan koop, huur, pacht, bruikleen)? Of wilt u de te hanteren of gehanteerde criteria eens kritisch tegen het licht houden? Neem dan gerust contact op met een van onze vastgoedrecht advocaten.

[1] HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778. LINK: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2021:1778.

[2] Rb. Midden-Nederland 20 september 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3743. LINK: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:3743

[3] Rb. Den Haag 5 oktober 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:10163. LINK: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:10163

[4] Rb. Midden-Nederland 22 augustus 2022, ECLI:NLRBMNE:2022:3350.  https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:3350