Complexgewijze renovatie van huurwoningen

De juridische aspecten van complexgewijze renovatie van huurwoningen

Renovatie van huurwoningen kan een uitdagende en omvangrijke taak zijn, vooral wanneer het gaat om complexgewijze renovaties van meerdere woningen. Dit type renovaties biedt zowel uitdagingen als kansen voor verhuurders. In deze blog benoem ik enkele juridische aandachtspunten ten aanzien van complexgewijze renovatie.

Wat is de complexgewijze renovatie van huurwoningen?

Van complexgewijze renovatie is sprake als tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen worden gerenoveerd.[1] De wetgever heeft niet gedefinieerd wat een ‘bouwkundige eenheid’ is. Er wordt doorgaans gesproken van een bouwkundige eenheid als  woningen tot één (appartementen)complex of hetzelfde bouwblok behoren. Ook zijn andere situaties denkbaar.

Daarnaast moet er sprake zijn van renovatiewerkzaamheden. Onder renovatie wordt in ieder geval verstaan zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.[2] Echter, er is geen allesomvattende definitie van wat renovatiewerkzaamheden precies zijn. Volgens de Hoge Raad dienen de renovatiewerkzaamheden te leiden tot een toename van het woongenot door de vervangende nieuwbouw of als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door een (fysieke) verandering of toevoeging.[3] De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie is afhankelijk van de specifieke omstandigheden in het licht van deze maatstaf.

Renovatiewerkzaamheden moeten daarnaast worden onderscheiden van dringende werkzaamheden. Dringende werkzaamheden zien op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden.[4] Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot. Daarbij kan gedacht worden aan reparaties of werkzaamheden die verricht moeten worden om schade te voorkomen.

Vaak is er sprake van een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. In dat geval is het van belang om de werkzaamheden duidelijk te categoriseren, omdat er andere consequenties gelden voor renovatiewerkzaamheden dan voor dringende werkzaamheden.

Inhoud van het redelijk voorstel tot de renovatie van huurwoningen

Als de verhuurder een (complexgewijze) renovatie uit wil voeren, dan dient schriftelijk aan de huurder een redelijk voorstel te worden gedaan.[5] In het voorstel dienen onder andere de werkzaamheden en de duur daarvan te zijn opgenomen, eventuele (financiële) gevolgen voor de huurder en de tegemoetkomingen aan de huurder (bijvoorbeeld een rustwoning).

Bij de vraag of het voorstel redelijk is wordt gelet op de belangen van de huurder en de verhuurder. Bij de rechterlijke beoordeling van de redelijkheid van het voorstel zullen bijvoorbeeld een rol kunnen spelen: de aard, duur en ingrijpendheid van de werkzaamheden, het beoogde resultaat, de financiële consequenties voor beide partijen (zoals subsidies voor de verhuurder, de verhoging van de huurprijs, mogelijk verlies van huurtoeslag voor de huurder, etc.), de hinder en schade voor de (onder)huurder(s) en de maatregelen die worden voorgesteld om aan de nadelen tegemoet te komen. Indien een huurder moet verhuizen gedurende de renovatiewerkzaamheden, dan kan de huurder aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.[6] Die noodzaak tot verhuizen kan in sommige gevallen ondervangen worden door een tijdelijke (rust)woning aan de huurder aan te bieden.

Bij complexgewijze renovatie geldt dat het renovatievoorstel wordt verondersteld redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders akkoord is gegaan met het voorstel (art. 7:220 lid 3 BW). In dat geval geldt als uitgangspunt dat alle huurders gehouden zijn om hun medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden. Dat geldt in beginsel ook voor de huurders die niet hebben ingestemd of tegen het voorstel hebben gestemd.

Wat als de huurder (alsnog) geen medewerking verleent aan de renovatie van de huurwoning?

Het kan voorkomen dat een huurder niet reageert of niet instemt met het redelijke voorstel. In dat geval is het aan de huurder om het renovatievoorstel binnen acht weken, na kennisgeving van de verhuurder dat 70% van de huurders akkoord zijn gegaan, te laten beoordelen door de rechter.[7] Indien een huurder niet (tijdig) de stap naar de rechter maakt, dan is de huurder gehouden zijn medewerking te verlenen aan de renovatie.

Indien de huurder toch medewerking weigert, door bijvoorbeeld de aannemer geen toegang te verlenen tot de huurwoning, dan is het in het uiterste geval voor de verhuurder noodzakelijk om bij de rechter een ontruimings- of gedoogtitel (onder verbeurte van een dwangsom) te vorderen. Indien aan voornoemde vereisten is voldaan, dan is de kans aanzienlijk dat de vordering wordt toegewezen.

Juridische hulp?

Bent u een verhuurder of eigenaar die een complexgewijze renovatie overweegt en wilt u hierin begeleiding? Of heeft u andere vragen? Dan kunt u contact opnemen met Martijn van der Veen of één van de andere advocaten huurrecht van Yspeert advocaten.

[1] Art. 7:220 lid 3 BW.

[2] Art. 7:220 lid 2 BW.

[3] Hoge Raad, 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726, r.o. 3.4.2.

[4] Hoge Raad, 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726, r.o. 3.4.2.

[5] Art. 7:220 lid 2 BW.

[6] Art. 7:220 lid 5 BW.

[7] Art. 7:220 lid 3 BW.