In deze blogreeks: ''Oplevering bij aanneming van werk'' gaan wij in op de oplevering van bouwwerken en de aansprakelijkheid van de aannemer. Hierbij besteden wij onder meer aandacht aan de volgende onderwerpen: de vereisten van oplevering, de gevolgen van oplevering, de onderzoeksplicht van de opdrachtgever, verjarings- en vervaltermijn(en) en het herstel van gebreken na oplevering. De blogreeks zal in totaal zes blogartikelen bevatten. In deze blog bespreken wij de onderzoeksplicht van de opdrachtgever.
Inleiding
In het eerste blogartikel van deze reeks 'Oplevering bij aanneming van werk' stonden wij stil bij de oplevering van het bouwwerk zelf. Daarbij kwamen onder meer de vereisten voor oplevering, het in gang zetten van de oplevering en de wijze van aanvaarding door de opdrachtgever aan bod. In het tweede blogartikel bespraken wij de aansprakelijkheid van de aannemer ná oplevering van het bouwwerk. Daarbij zagen wij dat niet langer bepalend is of een gebrek tijdens de oplevering zichtbaar was of had kunnen worden ontdekt, maar of het gebrek aan de aannemer kan worden toegerekend.
Met oplevering zijn echter niet alleen belangrijke gevolgen verbonden voor de aannemer. Ook op de opdrachtgever rust op dat moment een actieve rol. De onderzoeksplicht van de opdrachtgever brengt mee dat hij het werk keurt en eventuele gebreken kenbaar maakt. Maar hoe ver strekt die verplichting precies? Welke gebreken zou een opdrachtgever tijdens de oplevering kunnen ontdekken? En wat zijn de gevolgen wanneer een gebrek pas na oplevering aan het licht komt? In dit derde blogartikel gaan wij nader in op de onderzoeksplicht van de opdrachtgever bij de oplevering van een bouwwerk.
Wat houdt de onderzoeksplicht van de opdrachtgever in bij oplevering?
Zoals wij in het eerste blogartikel van deze reeks hebben besproken, is oplevering veel meer dan een administratief moment waarop een project wordt afgerond. Zodra de aannemer aangeeft dat het werk gereed is, brengt de onderzoeksplicht van de opdrachtgever mee dat hij het bouwwerk keurt en beoordeelt of het voldoet aan hetgeen partijen zijn overeengekomen
Die keuring is belangrijk, omdat de onderzoeksplicht van de opdrachtgever juist tijdens de oplevering wordt ingevuld. Tijdens de oplevering krijgt de opdrachtgever immers de gelegenheid om het werk te beoordelen, eventuele gebreken vast te leggen en afspraken te maken over herstel. In de praktijk komt het geregeld voor dat een opdrachtgever een woning betrekt, een bedrijfspand in gebruik neemt of de slottermijn betaalt zonder nog opmerkingen te maken over het uitgevoerde werk. Onder omstandigheden kan daaruit worden afgeleid dat het werk is aanvaard, ook als daarvan geen schriftelijk opleveringsrapport is opgemaakt.
Juist daarom is het oplevermoment niet slechts een formaliteit. De onderzoeksplicht van de opdrachtgever wordt op dat moment concreet ingevuld. Het is het moment waarop de opdrachtgever moet beoordelen of het werk daadwerkelijk is uitgevoerd zoals afgesproken. Zijn er gebreken zichtbaar? Zijn alle werkzaamheden afgerond? Functioneren de aangebrachte voorzieningen naar behoren? En zijn er punten die nog door de aannemer moeten worden hersteld?
Daarbij geldt wel dat de onderzoeksplicht van de opdrachtgever haar grenzen kent.
De onderzoeksplicht van de opdrachtgever strekt niet zover dat verborgen of niet waarneembare gebreken actief moeten worden opgespoord. Van de opdrachtgever hoeft niet te worden verwacht dat hij onderzoek verricht naar gebreken die zich aan het zicht onttrekken of mogelijk pas later aan het licht komen. Waar die grens precies ligt en welke gevolgen daaraan zijn verbonden, bespreken wij hieronder.
De onderzoeksplicht van de opdrachtgever onder het huidige recht
Tot 1 januari 2024 had de onderzoeksplicht van de opdrachtgever een ander uitgangspunt dan tegenwoordig het geval is. Onder het oude recht was de aannemer na oplevering namelijk in beginsel niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever tijdens de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Regelmatig ontstond daardoor discussie over de vraag of een gebrek zichtbaar was geweest en of de opdrachtgever dit tijdens de oplevering had behoren op te merken.
Met de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is dat uitgangspunt gewijzigd. Hierdoor heeft de onderzoeksplicht van de opdrachtgever een andere betekenis gekregen dan onder het oude recht. Sinds 1 januari 2024 blijft de aannemer in beginsel aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Anders dan onder het oude recht is daarbij niet langer doorslaggevend of een opdrachtgever het gebrek tijdens de oplevering redelijkerwijs had behoren te ontdekken. De aannemer blijft voor dergelijke gebreken aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat deze hem niet kunnen worden toegerekend.
Dat betekent overigens niet dat de oplevering haar belang heeft verloren. Ook onder het huidige recht is het verstandig om zichtbare gebreken zoveel mogelijk tijdens de oplevering vast te leggen. Denk bijvoorbeeld aan beschadigde kozijnen, ontbrekende kitnaden, ondeugdelijk schilderwerk of deuren die niet goed sluiten. Wanneer dergelijke gebreken tijdens de oplevering worden geconstateerd, kunnen direct afspraken worden gemaakt over het herstel daarvan en wordt discussie achteraf voorkomen. Daarnaast blijft het onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken in de praktijk relevant. Stel bijvoorbeeld dat pas enkele maanden na oplevering blijkt dat een constructie niet voldoet aan de geldende normen of dat een installatie gebreken vertoont die tijdens de oplevering niet zichtbaar waren. Onder het huidige recht kan de opdrachtgever de aannemer in beginsel ook voor dergelijke gebreken aanspreken, tenzij de aannemer aannemelijk maakt dat het gebrek hem niet kan worden toegerekend.
Voor particuliere opdrachtgevers heeft de wetgever daarbij extra bescherming ingebouwd. Van deze regeling mag niet in hun nadeel worden afgeweken. Bij professionele opdrachtgevers ligt dat anders. Daar kunnen partijen wel andere afspraken maken, maar die moeten dan expliciet in de aannemingsovereenkomst worden opgenomen. Een enkele verwijzing naar algemene voorwaarden, zoals de UAV 2012, UAV-GC 2005 of UAV-GC 2025, is daarvoor in beginsel onvoldoende.
De invoering van de Wkb heeft de positie van opdrachtgevers daarmee aanzienlijk versterkt. Waar vroeger vaak werd gediscussieerd over de vraag of een opdrachtgever een gebrek tijdens de oplevering had behoren te ontdekken en daarmee aan de onderzoeksplicht van de opdrachtgever had voldaan, ligt de nadruk tegenwoordig veel meer op de vraag of het gebrek aan de aannemer kan worden toegerekend. Dat neemt niet weg dat een zorgvuldige oplevering nog steeds essentieel blijft, zowel voor aannemers als voor de onderzoeksplicht van de opdrachtgever.
Geldt de onderzoeksplicht van de opdrachtgever ook tijdens de bouw?
Nu de onderzoeksplicht van de opdrachtgever bij de oplevering is besproken, kan de vraag worden gesteld of een opdrachtgever ook al tijdens de uitvoering van het werk onderzoek moet doen naar mogelijke gebreken. Dat is in beginsel niet het geval. De wet gaat ervan uit dat de opdrachtgever het werk beoordeelt op het moment dat het gereed is voor oplevering. Anders dan soms wordt gedacht, rust op de opdrachtgever voorafgaand aan dat moment geen algemene verplichting om te controleren of alle werkzaamheden (technisch) juist worden uitgevoerd.
Dat betekent echter niet dat de onderzoeksplicht van de opdrachtgever tijdens de bouw geen enkele rol speelt. In de praktijk komt het geregeld voor dat een opdrachtgever, architect of bouwbegeleider tijdens een inspectie constateert dat bepaalde werkzaamheden afwijken van de overeenkomst of de tekeningen. Denk bijvoorbeeld aan een andere materiaalkeuze dan overeengekomen, afwijkende maatvoering of werkzaamheden die zichtbaar niet conform de gemaakte afspraken worden uitgevoerd. Wanneer dergelijke tekortkomingen tijdig worden gesignaleerd, kunnen zij vaak al tijdens de bouw worden hersteld, waardoor discussies bij oplevering worden voorkomen.
Tegelijkertijd mag van een opdrachtgever niet worden verwacht dat hij voortdurend controleert of het werk juist wordt uitgevoerd. Zo zal hij doorgaans niet kunnen vaststellen dat een constructie afwijkt van de constructieberekeningen, dat installaties achter wanden onjuist zijn aangebracht of dat bepaalde onderdelen niet voldoen aan technische normen. Wel kunnen factoren zoals bouwkundige begeleiding, directietoezicht of eerdere kennis van een gebrek van invloed zijn op de beoordeling van een eventueel geschil.
Het is daarom verstandig om zichtbare afwijkingen of gebreken die tijdens de uitvoering worden opgemerkt, zo snel mogelijk bij de aannemer onder de aandacht te brengen. Dat biedt de aannemer de mogelijkheid om deze tijdig te herstellen en voorkomt dat de werkzaamheden onnodig worden voortgezet op basis van een onjuiste uitvoering. Ook tijdens de bouw kan de onderzoeksplicht van de opdrachtgever bijdragen aan het voorkomen van discussies bij de oplevering.
Wat als een gebrek pas na oplevering aan het licht komt?
Niet ieder gebrek wordt tijdens de oplevering zichtbaar. Sommige problemen openbaren zich pas maanden of zelfs jaren later. Denk bijvoorbeeld aan vochtproblemen die pas na verloop van tijd zichtbaar worden, scheurvorming die wijst op een constructief probleem of een installatie die pas onder belasting gebreken begint te vertonen. Zo kan het gebeuren dat een dak of gevel tijdens de oplevering geen bijzonderheden vertoont, maar dat pas na een periode van regen of vorst aan het licht komt dat sprake is van een constructief of uitvoeringsgebrek.
Wanneer een dergelijk gebrek aan het licht komt, kan de opdrachtgever niet achterover leunen. Ook na de oplevering rust op hem een verantwoordelijkheid. Wanneer een gebrek aan het licht komt, moet hij daarover binnen bekwame tijd bij de aannemer klagen. Dit wordt ook wel de klachtplicht genoemd. De gedachte achter deze regeling is eenvoudig. De aannemer moet de gelegenheid krijgen om een gebrek te onderzoeken en zich daartegen zo nodig te verweren. Hoe langer een opdrachtgever wacht met klagen, hoe moeilijker het doorgaans wordt om vast te stellen wat de oorzaak van het probleem is en wie daarvoor verantwoordelijk is.
In het kader van de klacht- en onderzoeksplicht van de opdrachtgever is het daarom belangrijk om alert te blijven op gebreken die zich na de oplevering openbaren. Zodra een probleem wordt geconstateerd, is het raadzaam dit vast te leggen met foto's, relevante stukken te bewaren en de aannemer zo spoedig mogelijk te informeren. Een goed dossier kan later van grote waarde blijken wanneer discussie ontstaat over de klacht- en onderzoeksplicht van de opdrachtgever en de oorzaak van het gebrek of de aansprakelijkheid daarvoor.
Conclusie: wat is het belang van de onderzoeksplicht van de opdrachtgever
Uit het voorgaande blijkt dat de onderzoeksplicht van de opdrachtgever een belangrijke rol speelt bij de oplevering van een bouwwerk. Tegelijkertijd is het belang van de onderzoeksplicht van de opdrachtgever sinds de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen per 1 januari 2024 afgenomen. Dat neemt niet weg dat een zorgvuldige oplevering van groot belang blijft. Door het werk kritisch te inspecteren, geconstateerde gebreken vast te leggen en tijdig te klagen wanneer later problemen aan het licht komen, kunnen veel discussies worden voorkomen of in een vroeg stadium worden opgelost.
Wilt u meer weten over het onderwerp onderzoeksplicht van de opdrachtgever bij oplevering van een bouwwerk of vraagt u zich af welke gevolgen de onderzoeksplicht van de opdrachtgever in uw specifieke situatie heeft? Neem dan gerust contact op met onze bouwrechtspecialisten of kijk op onze bouwrechtpagina.
In het volgende blogartikel van de blogreeks ''Oplevering bij aanneming van werk'' gaan wij nader in op de mogelijkheden tot herstel van gebreken na oplevering van het bouwwerk.
