De woningbouwopgave is al jaren onderwerp in de politiek en bij bestuurlijke afspraken tussen het Rijk, provincies en gemeenten. Met de Wet versterking regie volkshuisvesting zijn verschillende onderdelen daarvan wettelijk vastgelegd. De wet moet de overheid meer regie geven op de vraag hoeveel woningen worden gebouwd, waar dat gebeurt en voor wie. Daarnaast moet de wet bijdragen aan meer betaalbare woningen, snellere procedures en een eerlijkere verdeling van schaarse woonruimte.
Van woonvisie naar volkshuisvestingsprogramma
Een belangrijke wijziging is de invoering van het volkshuisvestingsprogramma. Dit regelt de Wet versterking regie volkshuisvesting door hoofdstuk drie (programma's) van de Omgevingswet te wijzigen. Gemeenten, provincies en het Rijk worden daardoor verplicht om vast te leggen welke woningbouwopgave zij zien, voor welke doelgroepen woningen nodig zijn en op welke manier zij die opgave willen uitvoeren. Gemeenten moeten hun volkshuisvestingsprogramma uiterlijk op 1 juli 2027 hebben vastgesteld. Provincies krijgen daarvoor een half jaar langer de tijd.
Het volkshuisvestingsprogramma is een beleidsinstrument uit de Omgevingswet. In een programma werkt een bestuursorgaan haar beleid voor de fysieke leefomgeving uit en legt zij vast met welke maatregelen zij haar doelen wil bereiken. Het programma is vooral uitvoeringsgericht: het vertaalt beleidskeuzes naar concrete maatregelen en een termijn voor de uitvoering daarvan.
Voor gemeenten gaat het dan bijvoorbeeld om keuzes over aantallen woningen, woningcategorieën, doelgroepen, locaties en fasering.
Voor veel gemeenten zal het volkshuisvestingsprogramma voortbouwen op bestaande woonvisies. Nieuw is dat de Wet versterking regie volkshuisvesting, volkshuisvestelijke doelstellingen nadrukkelijker verbindt aan het instrumentarium van de Omgevingswet. Daardoor kunnen overheden niet alleen beleidsmatig sturen op woningbouw, maar deze keuzes ook laten doorwerken in programma's, omgevingsplannen en andere publiekrechtelijke instrumenten.
Voor ontwikkelaars en corporaties wordt daardoor van belang wat een gemeente in het volkshuisvestingsprogramma vastlegt. Die keuzes kunnen richting geven aan de toegestane woningmix op locaties, de volgorde waarin projecten worden opgepakt en de voorwaarden waaronder een ontwikkeling planologisch toelaatbaar wordt gemaakt en/of contractueel geborgd (in bijvoorbeeld een anterieure overeenkomst).
Meer sturing op betaalbare woningen en sociale huur
De Wet versterking regie volkshuisvesting stuurt op voldoende betaalbare woningen, maar doet dat niet op het niveau van ieder afzonderlijk project. Uitgangspunt is dat twee derde van de te bouwen woningen, zowel koop als huur, betaalbaar is voor mensen met een laag of middeninkomen. Daarnaast moet 30% van alle nieuwbouw uit sociale huur bestaan. Deze percentages gelden per regio. Gemeenten met een kleine sociale huurvoorraad en een voorraad onder het landelijke gemiddelde nemen verplicht 30% sociale huur op in hun nieuwbouwprogrammering. Gemeenten boven dat gemiddelde kunnen in hun nieuwbouwopgave juist meer ruimte maken voor betaalbare koop- en middenhuurwoningen.
Gemeenten zullen moeten kunnen uitleggen hoe hun woningbouwprogrammering bijdraagt aan deze regionale doelen. Gemeenten met een relatief beperkte sociale huurvoorraad krijgen daarbij een grotere opgave om sociale huur toe te voegen. Gemeenten met een grotere bestaande sociale voorraad zullen juist voldoende ruimte moeten bieden aan betaalbare koopwoningen en middenhuur.
Dat betekent dat de samenstelling van woningbouwprojecten vaker onderdeel zal zijn van gesprekken tussen gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars. Waar voorheen vaak vooral werd gekeken naar de vraag óf een locatie ontwikkeld kon worden, zal nóg vaker de vraag centraal komen te staan welke woningen daar moeten worden gerealiseerd.
Wat betekent de Wet versterking regie volkshuisvesting voor woningbouwprojecten?
De Wet versterking regie volkshuisvesting is voor woningbouwprojecten vooral van belang voor de manier hoe gemeenten hun woningbouwdoelen gaan vertalen naar afspraken over aantallen woningen, woningcategorieën en fasering.
Bij veel ontwikkelingen worden afspraken over woningcategorieën, aantallen woningen en fasering vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Dat zal onder de nieuwe wet niet anders zijn. Als een gemeente zeker wenst te stellen dat op een locatie bijvoorbeeld sociale huur, middenhuur of betaalbare koop wordt gerealiseerd, zal zij moeten bepalen hoe zij dat contractueel en/of planologisch vastlegt.
Een afspraak met een ontwikkelaar kan daarvoor voldoende zijn, maar niet in alle gevallen. Wanneer de woningmix ook publiekrechtelijk moet worden geborgd, ligt het voor de hand om daarvoor regels op te nemen in het omgevingsplan of de vergunning voor het woningbouwproject. Dat vraagt om een zorgvuldige keuze: te algemene regels bieden weinig zekerheid, terwijl te gedetailleerde regels een project onnodig kunnen vastzetten.
Voor ontwikkelaars betekent dit dat zij eerder duidelijkheid moeten krijgen over de gewenste woningcategorieën en de mate waarin daarvan nog kan worden afgeweken. Voor gemeenten betekent het dat zij hun volkshuisvestelijke keuzes concreet moeten vertalen naar contractuele afspraken of regels in het omgevingsplan.
De rol van provincie en het Rijk in de Wet versterking regie volkshuisvesting
Naast gemeenten krijgen ook provincies en het Rijk een nadrukkelijkere rol bij het sturen op de woningbouwopgave. De Wet versterking regie volkshuisvesting maakt het mogelijk om volkshuisvestelijke doelstellingen sterker te verbinden aan de instrumenten van de Omgevingswet. Hierdoor kunnen provincies en het Rijk, indien dat nodig wordt geacht voor de woningbouwopgave, met instructieregels en instructiebesluiten richting geven aan keuzes over woningbouwlocaties en de realisatie van voldoende woningen. Aan artikelen 2.33 en 2.34 van de Omgevingswet wordt met de Wet versterking regie volkshuisvesting expliciet toegevoegd dat instructieregels kunnen worden opgesteld indien dat nodig is ten behoeve van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad.
Daarmee wordt volkshuisvesting minder een uitsluitend lokale beleidsopgave. Gemeenten behouden ruimte om eigen keuzes te maken, maar die keuzes moeten passen binnen regionale en landelijke woningbouwdoelstellingen. De Wet versterking regie volkshuisvesting beoogt zo te voorkomen dat de realisatie van woningen uitsluitend afhankelijk is van lokale beleidskeuzes wanneer dat strijdig is met de regionale en nationale volkshuisvestelijke belangen.
Gefaseerde invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting
De wet treedt op 1 juli 2026 in werking, maar niet alle verplichtingen gelden vanaf die datum. Het Rijk en gemeenten moeten uiterlijk op 1 juli 2027 hun volkshuisvestingsprogramma hebben vastgesteld. Provincies krijgen daarvoor een half jaar langer de tijd. Gemeenten moeten daarnaast uiterlijk op 1 januari 2028 hun huisvestingsverordening vaststellen. Een deel van de nadere uitwerking volgt in het Besluit versterking regie volkshuisvesting. Dat besluit treedt naar verwachting op 1 januari 2027 in werking.
De komende tijd zal daarom in belangrijke mate in het teken staan van de praktische uitwerking van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Veel gemeenten beschikken al over woonbeleid, maar zullen moeten beoordelen hoe dat beleid zich verhoudt tot de nieuwe wettelijke kaders.
Conclusie: wat verandert er met de inwerking treding van de Wet versterking regie volkshuisvesting?
De Wet versterking regie volkshuisvesting legt verschillende woningbouwdoelstellingen wettelijk vast en geeft overheden meer mogelijkheden om daarop te sturen. Het volkshuisvestingsprogramma krijgt daarbij een centrale positie. In het verlengde daarvan moeten gemeenten bijdragen aan de realisatie van voldoende betaalbare woningen en sociale huurwoningen. De komende tijd zal moeten blijken hoe gemeenten daarmee in de praktijk omgaan.
Onze specialisten houden de ontwikkelingen rondom de Wet versterking regie volkshuisvesting nauwgezet in de gaten. Loopt u tegen vragen aan bij gebiedsontwikkeling of wilt u weten wat de Wet versterking regie volkshuisvesting betekent voor een gebiedsontwikkeling, woningbouwproject of omgevingsplan? Onze advocaat omgevingsrecht adviseert u graag over de juridische mogelijkheden.
