Van Didam | naar Didam ||

Sinds het Didam I-arrest van de Hoge Raad op 26 november 2021 zijn de spelregels rondom transacties met betrekking tot onroerende zaken door overheidslichamen verduidelijkt. De overheid moet in beginsel iedere geïnteresseerde een gelijke kans geven als zij haar onroerende zaken aanbiedt. Het recente Didam II-arrest van de Hoge Raad heeft op 15 november 2024 extra duidelijkheid gegeven over enkele belangrijke vraagstukken rondom de toepassing van deze regels. In deze blog zetten we op een rij wat de Didam regels precies inhouden, welke vragen het eerste Didam arrest opriep en hoe de Hoge Raad deze vragen nu heeft beantwoord.

De regels die volgen uit Didam |

Uit de Didam I uitspraak vloeit voort dat de overheid, bij het verkopen van onroerend goed, niet zomaar een koper mag selecteren. Vanuit het gelijkheidsbeginsel dienen alle geïnteresseerden een eerlijke kans te krijgen voor de aankoop van de grond. Dit betekent dat de overheid transparant moet zijn over welke gronden beschikbaar zijn, hoe de verkoopprocedure eruitziet en welke criteria worden gehanteerd bij de selectie van een gegadigde. Deze selectiecriteria dienen ervoor te zorgen dat er objectief, toetsbaar en op redelijke gronden een gegadigde wordt geselecteerd.

Een uitzondering op deze regels is mogelijk als vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van de objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkrijging van de onroerende zaak. In dat geval dient het overheidslichaam het voornemen tot gronduitgifte tijdig en op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder van dat voornemen kan kennisnemen.

De vragen die na Didam | nog leefden

Hoewel het Didam I-arrest veel duidelijkheid bracht, leidde het ook tot nieuwe vragen. Zo was er onduidelijkheid over of de regels alleen vanaf 2021 of ook voor eerdere handelingen golden. Er heersten vragen over wat de gevolgen zijn van niet-naleving van de regels door de overheid. Is een overeenkomst dan bv. wel geldig, of is die nietig, of kan die vernietigd worden? Daarnaast bleef de vraag bestaan in hoeverre de overheid nog wel beleidsruimte had om toch één gegadigde te selecteren, bijvoorbeeld bij complexe ontwikkelingsprojecten?

Hoe Didam || een antwoord geeft op de vragen uit Didam |

Met het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord. Zo heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de Didam regels voortvloeien uit algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Die beginselen zijn altijd al van kracht geweest. Dat betekent dat ook overeenkomsten die gesloten zijn vóórdat het Didam arrest in 2021 gewezen werd, aan deze normen moeten voldoen.

Als er overeenkomsten gesloten zijn, in strijd met de regels uit Didam I, dan blijven die rechtsgeldig. Dit voorkomt dat overeenkomsten achteraf massaal nietig of vernietigbaar worden verklaard. Dit biedt rechtszekerheid, maar kan voor benadeelde partijen natuurlijk wel frustrerend zijn. Gedane zaken nemen immers geen keer. Daarvoor geeft de Hoge Raad een oplossing.

Als een overheidslichaam de Didam regels schendt of heeft geschonden, dan kan dit leiden tot onrechtmatig handelen tegenover benadeelde partijen. Deze benadeelde partijen kunnen schadevergoeding eisen en, indien de betreffende transactie nog niet is afgerond, via de rechter proberen de transactie tegen te houden.

Voor de overheid komt de Hoge Raad met een geruststellend bericht. Overheden behouden ruimte om op basis van beleidsregels specifieke gegadigden te selecteren, bijvoorbeeld in het kader van een ontwikkelingsplan. Wel moeten ze dit zorgvuldig (blijven) motiveren en moeten zij dit tijdig openbaar maken. Na Didam I is dat niet veel nieuws.

Wat betekenen deze (nieuwe) regels voor nog niet afgeronde transacties?

De nieuwe regels zorgen ervoor dat de verkoop en/of handel in onroerende zaken die eigendom van de overheid zijn transparanter en eerlijker verloopt. Ze bieden een duidelijke structuur voor het verkoopproces en zorgen ervoor dat belangstellenden die aan de selectiecriteria voldoen een gelijke kans krijgen om mee te dingen naar overheidsvastgoed. Hierdoor kunnen geschillen over oneerlijke of onduidelijke verkooppraktijken in de toekomst worden voorkomen. Als een overheidslichaam de Didam-regels schendt, kan dit leiden tot onrechtmatig handelen jegens benadeelde partijen. Als daarvan sprake is, dan kan een benadeelde partij schadevergoeding eisen en, indien de transactie nog niet is afgerond, kan een belangstellende via de rechter proberen om de transactie tegen te houden.

Conclusie

Het Didam I- en II-arrest leggen gezamenlijk een basis voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van en handel in onroerende zaken door overheidslichamen. Hoewel de regels strenger lijken te zijn geworden, biedt het nieuwe arrest meer rechtszekerheid voor alle betrokkenen. Heeft u vragen over wat deze uitspraken betekenen voor uw situatie of wilt u advies over een concrete zaak? Neemt u dan gerust contact op met mr. ing. J.G.H. Meijerink, of iemand anders uit ons team. Wij helpen u graag verder!