In de agrarische praktijk komen samenwerkingsvormen zoals de maatschap en de vennootschap onder firma (vof) veel voor. Deze kunnen flexibiliteit in de bedrijfsvoering en fiscale voordelen bieden. Het gebeurt regelmatig dat binnen zo'n samenwerkingsverband onroerende zaken worden ingebracht en gebruikt. De vraag rijst dan of er, bewust of onbewust, ook sprake is van een pachtverhouding. Een pachtovereenkomst kan grote gevolgen hebben. Een pachter heeft vaak een beschermde positie en van veel pachtrecht kan niet worden afgeweken.[1] Een pachtovereenkomst kan de flexibiliteit van een maatschap of een vof dan ook ernstig beperken.
In deze blog wordt onder meer ingegaan op de volgende vragen:
- Wat zegt de wet over de verhouding tussen een maatschap, of vof, en een pachtovereenkomst?
- Hoe oordelen rechters over de verhouding tussen een maatschap, of vof, en een pachtovereenkomst?
- Wat zijn praktische aandachtspunten voor agrarische ondernemers?
Wat zegt de wet over de verhouding tussen een maatschap, of vof, en een pachtovereenkomst?
In de wet zijn meerdere soorten van overeenkomsten geregeld. Het wettelijke uitgangspunt is dat een overeenkomst onder meerdere van die soorten kan vallen. De daarvoor geldende regels zijn dan zoveel mogelijk naast elkaar van toepassing.[2] De inhoud van de overeenkomst, en niet het gekozen etiket, is doorslaggevend om te bepalen of deze situatie zich voordoet.
Dat geldt ook voor een maatschap, of vof, en een pachtovereenkomst: dat zijn overeenkomsten die elkaar niet uitsluiten als er een onroerende zaak is ingebracht. Van belang lijkt met name in hoeverre de maat/vennoot die de onroerende zaak heeft ingebracht, deze ook exploiteert.[3] Hoe minder dat het geval is, hoe eerder er sprake is van pacht. Dat is het duidelijkst in het geval waarin de ene maat/vennoot de zaak inbrengt en de andere maat/vennoot die gebruikt.[4] Er zijn echter allerlei situaties mogelijk waarin dit minder helder is. Hierna worden drie uitspraken besproken waarin dergelijke gevallen aan de orde kwamen.
Pachtkamer Hof Arnhem-Leeuwarden 7 juli 2015: vof maar geen pacht
In de zaak die leidde tot deze uitspraak was er sprake van een vof. Daarin waren pluimveestallen ingebracht door twee van de drie vennoten. Daarvoor was ook een vergoeding overeengekomen. De derde vennoot vond daarom dat alle elementen voor een pachtovereenkomst aanwezig waren.
De rechtbank ging daar niet in mee en oordeelde dat er geen sprake was van een pachtovereenkomst. Dat kwam onder meer door de onbepaalde duur en de tegenprestatie die bestond uit een aandeel in de winst. Dat zou niet verenigbaar zijn met pacht.
In het hoger beroep vond het gerechtshof dat echter geen juist beoordelingskader. De duur van het gebruik was volgens het hof niet beslissend. Een tegenprestatie bestaande uit een winstaandeel vond het hof ook niet bezwaarlijk. Dat zou namelijk zogeheten deelpacht kunnen opleveren. Het hof oordeelde dat beslissend was wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Daarbij moest worden gekeken naar de inhoud en de strekking van de overeenkomst. Daaruit bleek dat de stallen vrijwel geheel voor rekening van de inbrengende vennoten werden geëxploiteerd. Daarmee waren terbeschikkingstelling en gebruik (vrijwel) volledig in dezelfde hand. Verder was de verhouding tussen de arbeidsinspanningen van de vennoten niet duidelijk gemaakt. Daarom was er volgens het hof per saldo geen sprake van een pachtovereenkomst.[5]
Pachtkamer Hof Arnhem-Leeuwarden 13 juli 2021: voortzetting van pacht in een vof
In de zaak die leidde tot deze uitspraak was er sprake van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor grond. Daarna gingen de verpachter en de pachter een vof met elkaar aan. Volgens de pachter was de pachtverhouding onveranderd voortgezet en daarom werd vastlegging van de pachtovereenkomst gevorderd. Het gerechtshof was het daarmee eens, omdat deze vof uiteindelijk slechts een fiscale constructie was. Die was er enkel op gericht om te voorkomen dat de grond zou worden aangemerkt als privévermogen in box 3.
De verpachter voerde nog aan dat er een relatief lage pachtprijs werd betaald. Dat maakte het oordeel van het hof echter niet anders. Voor een pachtovereenkomst is namelijk niet vereist dat de prestatie een redelijke vergoeding betreft.
Hoewel het aanvankelijk ging om geliberaliseerde pacht, besloot het hof om een reguliere pachtovereenkomst vast te leggen. Op dit punt was namelijk geen verweer gevoerd door de verpachter. Hierdoor had de pachter dus zelfs meer bescherming dan voorafgaand aan de vof.[6]
Pachtkamer Hof Arnhem-Leeuwarden 15 februari 2022: geen voortzetting van pacht in een maatschap
In de zaak die leidde tot deze uitspraak was er ook sprake van een pachtovereenkomst voor grond. Daarna gingen de verpachters en de pachter een maatschap met elkaar aan. Later werd de maatschap afgewikkeld en kwam de vraag aan de orde of de pachtovereenkomst nog bestond. Het gerechtshof oordeelde dat de pacht was geëindigd met het ingaan van de maatschap. De verpachters hadden de grond toen namelijk niet meer (uitsluitend) in gebruik gegeven aan de pachter. De verpachters en de pachter waren de grond als maten gezamenlijk gaan gebruiken. Verder bleek niet dat er tijdens de maatschap een pachtprijs was afgesproken en betaald. Daarom vond het hof dat de pacht met wederzijds goedvinden was geëindigd.
Een complicatie was dat een pachtbeëindiging in beginsel schriftelijk moet plaatsvinden. Dat stuk dient dan ter goedkeuring naar de grondkamer te worden gezonden. Dat was allemaal niet gebeurd, maar daar stapte het hof overheen. De beëindiging van de pachtovereenkomst was namelijk feitelijk al uitgevoerd.[7]
Praktische aandachtspunten voor agrarische ondernemers
Als agrarische ondernemers een onroerende zaak inbrengen in een maatschap of vof, dient te worden gewaakt voor een pachtverhouding. Daarom is het verstandig om daarbij na te gaan:
- of de bedoelingen van partijen zijn gericht op pacht;
- wat de achtergrond is van de maatschap of de vof (een samenwerkingsverband of een fiscale constructie);
- hoe de agrarische exploitatie van de onroerende zaak is verdeeld tussen de inbrengende maten/vennoten en de overige maten/vennoten;
- of, en zo ja: in welke vorm, er een tegenprestatie wordt betaald voor het gebruik van de onroerende zaak.
Om onduidelijkheden (en geschillen) te voorkomen is het aan te raden om die punten schriftelijk vast te leggen. Het verdient vaak de voorkeur om dat al in de maatschapsakte of de vof-akte te doen.
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of heeft u (andere) vragen over agrarisch recht? Neem dan contact op met Guus Benes.
[1] Zo schreef ik eerder een blog over toetsing door de grondkamer, die bij veel pachtovereenkomsten verplicht is.
[2] Artikel 215 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.
[3] Valk, in: Asser/Valk 7-III 2024/75.
[4] Kamerstukken II 2005/06, 30448, 3, p. 12 (MvT).
[5] De uitspraak is (onder meer) gepubliceerd in TvAR 2016/5831, UDH:TvAR/12830, met annotatie van B. Nijman.
[6] De uitspraak is (onder meer) gepubliceerd in TvAR 2021/8078, UDH:TvAR/17024, met annotatie van J.W.A. Rheinfeld.
[7] De uitspraak is (onder meer) gepubliceerd in TvAR 2022/8105, UDH:TvAR/17349, met annotatie van E.H.M. Harbers.
