Wat te doen met de inboedel na een ontruiming?

Aan een procedure tot ontruiming, gaat al heel wat vooraf. Ofwel er is sprake geweest van (structurele) wanbetaling, ofwel van overlast, niet bewoning, hennep etc. etc. In ieder geval heeft een woningcorporatie al het nodige te stellen gehad met de huurder in kwestie.

Echter, ook ná de procedure en zelfs ná de ontruiming is voor de verhuurder de kous nog niet af. Want wat moet er na een gedwongen ontruiming met de inboedel gebeuren? Mag een verhuurder deze zaken weggooien of moet hij ze (laten) opslaan? Uit recente jurisprudentie valt het volgende af te leiden:

De hoofdregel is deze; de verhuurder moet de ontruiming zorgvuldig laten verlopen. De verhuurder heeft dan ook in het algemeen de verplichting om rekening te houden met gerechtvaardigde belangen van de huurder. Als een huurder dan desondanks nog schade lijdt, komt die voor zijn eigen rekening. Alleen als het gaat om een onzorgvuldige ontruiming, moet de woningcorporatie voor de schade opdraaien.

In de jurisprudentie is bepaald dat een verhuurder, als hij zich bij afwezigheid van de huurder (wegens detentie, werk in buitenland, verblijf op zee etc.) over de inboedel ontfermt, als zaakwaarnemer optreedt. Daarmee komt een vrij zware last op de schouders van verhuurder. Van een zaakwaarnemer mag namelijk verwacht worden dat deze zorgvuldig handelt. Daar hoort onder andere bij dat de woningcorporatie de goederen, die nog van waarde zijn – en hier ontkom je niet helemaal aan een subjectieve beoordeling – dertien weken opslaat. Uitgangspunt is dus dat de goederen van de huurder in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze waardeloos zijn of de huurder er afstand van gedaan heeft. Ook dit laatste mag de verhuurder niet te snel aannemen: Detentie, vertrek met onbekende bestemming etc., leveren in beginsel geen afstand doen of prijsgeven van de goederen op. Hiervoor is een actief handelen van de huurder nodig.

Onlangs oordeelde het Hof Amsterdam nog dat een verhuurder niet zorgvuldig had gehandeld ten tijde van de ontruiming, zo had zij teveel goederen die nog van enige waarde waren weggegooid en had zij te weinig opgeslagen. Het Hof veroordeelde de verhuurder om € 10.000,– schadevergoeding aan de huurder te betalen.

Kortom: Een woningcorporatie doet er verstandig aan de deurwaarder alleen die zaken die echt waardeloos zijn af te laten voeren en te vernietigen. Uiteraard dienen hierbij, als bewijs,  de nodige foto’s gemaakt te worden.

Het is verstandig om de goederen die nog van waarde zijn voor in ieder geval dertien weken op te slaan (dit is gebaseerd op een regeling die voortvloeit uit de Algemene Wet Bestuursrecht). Tijdens die dertien weken moet de (voormalige) huurder aangeschreven worden met de mededeling dat hij zijn spullen tot die en die datum kan ophalen, en dat als hij dat niet doet hij geacht wordt er afstand van gedaan te hebben en ze verkocht dan wel vernietigd worden. Het zal niet altijd meevallen om de ontruimde huurder nog te traceren, maar waar het op neerkomt is dat beoordeeld moet worden of de verhuurder in dit traject zorgvuldig gehandeld heeft en of zij de nodige moeite gedaan heeft om de huurder alsnog te bereiken. Al met al komt het er dus op neer dat de (ex)verhuurder oog moet hebben voor de goederen van de (ex) huurder. Daar staat tegenover dat de huurder verplicht is de schade te vergoeden die de verhuurder als gevolg van de zaakwaarneming heeft geleden. Eerder dit jaar veroordeelde de Rechtbank Arnhem de ex huurder tot betaling van bijna € 4.000,00 aan de verhuurder voor de kosten die de verhuurder in het kader van de ontruiming en opslag had gemaakt.

Kan een woningcorporatie dergelijke dingen voorkomen? Als in de algemene huurvoorwaarden een bepaling is opgenomen dat de huurder, na het einde van de huurovereenkomst of in geval van ontruiming, de zaken die hij dan in de woning achterlaat laat toekomen aan de verhuurder en op de verhuurder geen bewaarplicht rust, dan lijkt veel ellende voorkomen te kunnen worden.

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl