Voorkom ‘hete grond’ onder de voeten, ‘keep it cool’ met een voorkeursrecht

Gemeentelijke bestuurders maken graag projecten mogelijk. Grootse plannen vaak voor bijvoorbeeld de herontwikkeling van een gebied of de ontwikkeling van een woonwijk. Een grootschalige ontwikkeling binnen een gemeente is vaak een meerjarenplan waaraan een aanzienlijke hoeveelheid besluitvorming en beleidsstukken vooraf gaat. Door dit traject van besluitvorming nemen ook anderen, zoals projectontwikkelaars, kennis van aantrekkelijke ontwikkellocaties. Zogenoemde warme grond. Op dat moment ontstaat speculatie met grond en stijgt de prijs.

Om dit soort prijsopdrijving te voorkomen en grip te houden op de grondmarkt hebben gemeenten de mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Als gevolg daarvan is de huidige eigenaar (van de ‘op te warmen’ grond) niet langer vrij om zijn grond aan wie dan ook (in het bijzonder projectontwikkelaars) te verkopen. Voor een eventuele verkoop, moet hij de grond (eerst) aan de gemeente aanbieden. In dit blog leest u wat het voorkeursrecht inhoudt, wat voor gevolgen dit met zich mee kan brengen en hoe het voorkeursrecht na verval alsnog sporen kan nalaten.

Door een voorkeursrecht op een perceel te vestigen, creëert de gemeente als het ware een recht van eerste koop. Het vestigen van zo’n recht kan natuurlijk niet ‘zomaar’:

• Allereerst moet sprake zijn van een niet-agrarische bestemming in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan moet bijvoorbeeld de bestemming ‘wonen’ staan;

• Daarnaast moet het bestaande gebruik afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde bestemming. Bijvoorbeeld de grond met bestemming ‘wonen’ wordt gebruikt als opslaglocatie voor een bedrijf.

Alleen als aan deze twee vereisten is voldaan, is de gemeente bevoegd om een voorkeursrecht op een perceel te vestigen. Een gevestigd voorkeursrecht is altijd kenbaar vanuit de openbare registers (bij het Kadaster).

Op deze manier verkrijgt een gemeente een behoorlijk sterke positie op de grondmarkt. Dit betekent echter niet dat een gemeente eigenaren kan dwingen de grond te verkopen.

Overigens is een overheid zelden voor één gat te vangen. Als een overheid de grond per sé in eigendom wil verkrijgen (en aan allerlei voorwaarden is voldaan) kan de overheid overgaan tot een ‘onteigening’. Dan is wel sprake van een afgedwongen overdracht, maar daar gaat dit blog niet over.

Is zo’n recht dan voor eeuwig gevestigd? Zo ver gaat het dan weer niet. Afhankelijk van het perceel vervalt een voorkeursrecht na drie of tien jaren. Vanaf dat moment is de grond weer normaal op de markt. Maar let op! De gemeente mag twee jaar na het verval van het voorkeursrecht opnieuw een voorrangsrecht vestigen.

Wil een projectontwikkelaar de grond kopen en wil de eigenaar de grond aan deze partij verkopen, dan moet de eigenaar de grond eerst aan de gemeente aanbieden. Dit moet door middel van een aangetekende brief aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente. In de brief is vermeld dat de eigenaar bereid is om de grond aan de gemeente te verkopen tegen nader overeen te komen voorwaarden. De gemeente heeft vervolgens zes weken de tijd om op de brief van de eigenaar te reageren.

Gaat de gemeente op het aanbod in, dan starten tussen de eigenaar en de gemeente onderhandelingen over bijvoorbeeld de prijs en andere voorwaarden van de verkoop. Als de gemeente niet binnen zes weken op het aanbod reageert of aangeeft dat zij niet op aanbod ingaat, dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij om de grond aan ‘wie dan ook’ (waaronder een projectontwikkelaar) te verkopen.

Maar let op, de eigenaar is alleen vrij om de grond te verkopen zoals deze aan de gemeente is aangeboden. De grond mag bijvoorbeeld niet in losse delen aan derden worden verkocht. Ook is het niet toegestaan om een groter stuk grond dan het aan de gemeente aangeboden perceel aan een derde te verkopen.

Is dat aanbieden aan de gemeente nu wel echt nodig? Als een eigenaar in strijd met het voorkeursrecht een perceel aan een ander verkoopt zonder aanbieding aan de gemeente, dan kan de gemeente binnen acht weken nadat zij daarvan bericht heeft gekregen de rechter verzoeken om de koopovereenkomst nietig te verklaren. Als iets ‘nietig’ is, zeggen juristen dat iets (bijvoorbeeld een koopovereenkomst) wordt ‘geacht nooit te hebben bestaan’. In normaal Nederlands gaat de overdracht van de grond dan domweg niet door. De rechten van de gemeente worden beschermd. De eigenaar en projectontwikkelaar staan in die situatie met lege handen. Althans; de eigenaar heeft nog steeds zijn of haar grond in bezit en kan deze dan alsnog aan de gemeente aanbieden.

Er zijn verschillende pogingen gedaan door grondeigenaren om voorkeursrechten te omzeilen. Een recent voorbeeld is een zaak waarin de percelen (met voorkeursrecht) door een uitgestelde levering zouden worden geleverd nadat het voorkeursrecht was vervallen. Partijen hadden afgesproken het bestaan van de overeenkomst geheim te houden en (daarmee) gedurende de looptijd van het voorkeursrecht de grond ook niet aan de gemeente aan te bieden. In dit geval verklaarde de rechter deze overeenkomst zelfs na het vervallen van het voorkeursrecht nog nietig omdat deze ‘overeenkomst kennelijk de strekking had afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente’.

In het kader van de nieuwe Omgevingswet zal het nodige in het omgevingsrecht veranderen. Veranderingen worden ook verwacht met betrekking tot het voorkeursrecht. Op dit moment ligt het wetsvoorstel bij de Tweede Kamer. De verwachting is dat koopovereenkomsten met derden zonder tussenkomst van de gemeente mogelijk worden als die derde de plannen van de gemeente (opgenomen in het omgevingsplan) wenst te realiseren. Dit is goed nieuws voor de projectontwikkelaars.

Het voorkeursrecht geeft gemeenten een grote voorsprong op de grondmarkt. Wilt u grond waarop een voorkeursrecht gevestigd is kopen of verkopen? Zorg dan dat u van de juridische haken en ogen op de hoogte bent. Bent u (bestuurder of ambtenaar bij) een gemeente, laat u niet te snel uit het veld slaan door slimme partijen die inspelen op het vervallen van een voorkeursrecht en houd het hoofd koel. Heeft u naar aanleiding van dit deze blog vragen? Neem contact op met Elzelou Grit.